Ekonomik tercihler konut piyasasına yön verecek!

Dünya Gazetesi yazarlarından Alaattin Aktaş bugünkü köşesinde ''Konut satışları biraz olsun canlandı'' başlıklı yazısını yayınladı. İşte, o yazı... 

Mayıs ayı ortasında alınan önlemler pek umulan ölçüde değilse de etkisini gösterdi ve konut satışları biraz kımıldadı. Geçen ay yaklaşık 120 bin konut satıldı.

Konut sektöründe gidişat kaygı verici boyuttaydı ve sayısını tam olarak kimse bilmiyorsa da konut stoku gün geçtikçe büyüyordu. Hükümet bu kötü gidişe seyirci kalamadı. Biraz da seçimin etkisiyle piyasa canlandırılmak istendi ve mayıs ayı ortasında kamu bankalarının konut kredisi faizlerini yüzde 1’in altına çekmeleri sağlandı. Kamu bankalarını izleyen bazı özel bankalar da oldu.

Ne var ki konut kredisi faizlerinin düşürülmesi kredi kullanılarak, yani ipotek tesisi yoluyla gerçekleştirilen konut satışlarının geçen yılın altında kalmasını önleyemedi. Mayıs ayındaki ipotekli konut satışı geçen yılın yüzde 12 altında kaldı.

Vatandaş faiz düşürülmüş olsa da konut kredisi kullanmayı pek fazla tercih etmiyor. Bunda en büyük etken geleceği görememek.

Bir de şöyle bir gerçek var; kredi kullanmak isteyen bazı alıcılar da krediye ulaşma zorluğu çekiyor.

İpotekli satışların kredi faizindeki indirime rağmen mayıs ayında geçen yılın yüzde 12 altında kaldığını belirttik. Bu, önceki aylara göre daha düşük bir oran. İpotekli satışlar ilk dört ayda geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 30 azalmıştı. Mayıstaki azalmanın oranı yüzde 12 olunca, ocak-mayıs dönemindeki gerileme yüzde 27’ye indi.

Vatandaş kredi kullanmaya soğuk, bu kesin. Bunun nedenleri arasında biraz önce de vurguladığımız gibi gelecek kaygıları ve istendiği halde kredi alamıyor olmak önemli rol oynuyor. Ama vatandaşı beklemeye iten bir başka etken daha var. Konut fiyatlarının daha da düşeceği ve faizlerin daha da gerileyeceği beklentisi.

Konutta bir stok fazlası olduğunu herkes görüyor. Bu da fiyatların düşeceğine dönük beklentileri körüklüyor.

Faizin daha da gerileyeceği beklentisini hep canlı tutan ise siyasiler. Konut kredisi faizi özelinde değilse de genel olarak faizin yüksek olduğu ve düşürülmesi gerektiği söylendikçe vatandaş da alımını ertelemeyi tercih ediyor. Ve bu durum bir kısır döngüye yol açıyor; konut piyasasında işler giderek durgunlaşıyor.

Diğer satışlar artıyor Vatandaş kredi kullanmaktan kaçınıyor ve konut almak isterse birikimini kullanmayı, yani borca girmemeyi tercih ediyor.

İpotekli satışların yüzde 12 gerilediği mayıs ayında diğer satışlarda yüzde 11’lik artış oldu. Yine ipotekli satışların yüzde 27 gerileme gösterdiği ocak-mayıs döneminde diğer satışlar yüzde 7.5 arttı.

İlk beş ayın ipotekli-diğer satış sayıları dikkat çekici. Bu dönemde 154 bin ipotekli satışa karşılık tam 372 bin diğer satış gerçekleşmiş.

“Fiyatlar daha da düşebilir”

Konut fiyatları üç beş yıl öncesine göre reel olarak zaten düşük de, nominal olarak bile düşüşün yaşandığı yerler var. Ama şu aşamada asıl merak edilen önümüzdeki aylarda, yıllarda fiyatların nasıl seyredeceği. 

Fiyatlar bu düzeylerde mi kalacak, yoksa düşüş sürecek mi? Ya da konut fiyatlarının yeniden arttığına tanık olacak mıyız? 

Yıllardır konut sektörünün içinde olanlarla konuşuyoruz. Ortak görüş, konut fiyatlarının seyri konusunda kesin bir yargıda bulunmanın zor olduğu yönünde. Ama kesin bir yargıda bulunulamasa bile ağır basan görüş şu:

Yıllar boyunca talebin çok çok üstünde konut yapılmış olması ve ciddi bir stok oluşması fiyatların düşebileceğine dönük beklentileri zayıflatıyor. 

Gelecekte fiyatların artacağı pek beklenmiyor. Fiyatlar daha da geriler mi, bu soruya yanıt verebilmek için de seçimden kimin galip çıkacağı, Meclisin nasıl oluşacağı, döviz kurunun ve faizlerin nasıl seyredeceği gibi konuların netleşmesi gerekiyor. 

Yani birkaç hafta daha beklemek durumundayız. Seçimden sonra oluşacak siyasi tablo ve buna bağlı ekonomik tercihler konut piyasasına da yön verecek.