Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'yle konut fiyatları düşecek mi? İşte EİDS'nin tüm şifreleri!

1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla istisnasız uygulanmaya başlanacak olan ve son günlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alan  Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nin (EİDS) şu günlerde geçiş aşamasındayız. 
Emsalcom’dan Berk Kaymak imzalı habere göre en belirgin değişim, artık taşınmaz numarası girilmeden ilan yayınlamak ya da süresi dolan ilanı güncellemek mümkün olmuyor. 

EİDS GAYRİMENKULÜN GERÇEK DEĞER ÜZERİNDEN SATILMASINA NASIL KATKI SAĞLAR?

2024 yılı içinde taşınmaz satışlarında gayrimenkul değerleme raporu alınması zorunluluğu beklentisi oldukça yüksekti. Fakat uzun süredir beklenilen ve sektör paydaşlarının büyük kısmının istediği uygulama yine bir başka bahara ertelendi. Peki burada amaç neydi? Amaç, gayrimenkul alım – satımlarında gerçek değer üzerinden tapu işlemlerinin gerçekleştirilmesini sağlamaktı.

Gayrimenkul alım – satım işlemlerinde banka üzerinden ödeme zorunluluğu olmaması sebebiyle gerçek değer üzerinden işlem yapılmadığını sağır sultan bile duydu. Devlet bütçesinde çok büyük bir gelir – kurumlar vergisi ve harç kaybına neden olan söz konusu bu durumu çözmek isteyen Hazine ve Maliye Bakanlığı, her ne kadar değerleme raporu zorunluluğunu uygulamaya geçirmemiş olsa da kendi açısından önemli bir bilgi kaynağına erişim sağlamayı başardı. Nasıl mı?  Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile.

 Elektronik İlan Doğrulama Sistemi sayesinde ilan bilgilerini taşınmaz numarasıyla eşleyerek data oluşturmak mümkün hâle geldi. Yani ilanla beyan edilmiş olan tüm bilgilerin; oda sayısı, net alanı ve fiyatı gibi bilgiler tapu sistemindeki taşınmaz numarası ile eşlenecek.

Söz konusu bu bilgilerin Ticaret Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından kullanılması mümkün. Yani bu da demek oluyor ki, her ne kadar taşınmaz alım – satımında banka üzerinden para transferi yapmak zorunda olmasanız da gerçek değeri dışında bir bedelle tapuda satış işlemi gerçekleştirecek olursanız, resmî makamlar bu rakamın doğruluğunu kontrol etmek için taşınmaz numarası ile eşlenen ilan bilgilerini kullanabilir. İlan üzerindeki fiyat ile tapu nezdinde yapılan alım – satım işleminin değeri uyumsuz olursa söz konusu bu durum sorgulanabilecek.

Konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylara göre özellikle değer artış kazancı istisnası süresinden önce (edinim tarihinden itibaren 5 sene) satış yapmak durumunda olan gayrimenkul sahiplerinin önceliği olan rayiç değer üzerinden tapuda satış yapmak, artık satıcı için sağlıklı bir işlem olmaktan çıkacak. Zira ilan fiyatıyla uyumsuz olan rayiç değeri, muhtemelen Maliye müfettişlerinin dikkatini çekecektir.

Denebilir ki söz konusu bu durum zaten bilinen bir durumdu, ne oldu da şimdi Maliye açısından işler değişti? Evet, tapuda rayiç bedel üzerinden gerçekleştirilen işlemlerin büyük çoğunluğunun gerçek değer olmadığı Maliye tarafından biliniyor fakat bunun ispatı kolay değildi. Ancak şimdi mülk sahibi tarafından ya da bizzat kendisinin e – Devlet üzerinden yetkilendirdiği gayrimenkul danışmanı tarafından verilen ilan fiyatı var. Yani konu ile ilgili olarak bir örnek vermek gerekirse, denilemez ki, “Ben mülkümü 100 TL’den ilana koydum fakat alıcı çok yaman pazarlık yaptı, 10 TL’ye satmak durumunda kaldım.” Bunun inandırıcılığı olmayacağı için muhtemelen aradaki fark için vergi kaybının talep edilmesi gündeme gelecek., tabii ziyaı ve cezasıyla beraber.

Tüm bunların dışında diğer yandan taşınmaz numaraları ile eşlenen ilanlar ve tapu sisteminde zamanla oluşacak gerçek değer üzerinden gerçekleştirilen işlemlerin dataları, belirli bir süre sonra işleme konu bölge nezdinde ortalama bir fiyatın oluşmasını sağlayacak. Aynı yapıda benzer büyüklükte olan taşınmazların yakın tarihlerdeki satış işlemleri kontrol edildiği zaman ortalama fiyattan yüksek oranda düşük olan işlem için izaha davet istenmesi büyük olasılık. Gerçek işlem değerlerinin taşınmaz numarasıyla sisteme kaydedilmesi ve sonrasında gerçekleştirilecek olan sorgulamada, ortalama satış değerinden büyük sapma gösteren işlemler mercek altına alınacak.

KONUT FİYATLARI DÜŞECEK Mİ?

Son günlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alan gayrimenkul sektörünün değişim ve dönüşüm sürecinde, alım – satım işlemlerinin tapuda gerçek değer üzerinden yapılması önemli bir aşama olacak ve söz konusu bu aşamaya çok yakında geçileceği yadsınamaz. Sektördeki tüm aktörlerin planlamalarını bu doğrultuda yapması gerekli. Diğer yandan geçiş süreci içinde devletin sübvansiyon uygulamaları yapması, hatta vergi ve harçlarda yeni düzenlemelere gitmesinde yarar olacaktır. Değilse, tüm bu maliyetler ister istemez fiyatlara da yansıyacaktır. Enflasyonla mücadele edilen şu günlerde, fiyat artışlarına neden olacak yeni uygulamaların olması mantığa uygun olmasa gerek.

 Elektronik İlan Doğrulama Sistemi  gerçek değer üzerinden tapu işlemleri yapılmasına ve / veya yapılan işlemlerin gerçekliliğinin kontrol edilmesine büyük imkân sağlayacak. Devlet denetleme görevini daha kolay yapacak. Konu ile iglili olarak aktarılan detaylara göre piyasa aktörleri söz konusu bu durumu dikkate alarak hareket etmek istediğinde; alım maliyetlerinin düşük olması nedeniyle değer artış kazancı istisna süresinden önce gerçekleştirilecek olan satışlarda (şahıs mülkleri için) önemli bir vergi yükü ortaya çıkacağından, ya satıştan vazgeçilecek ya da vergi yükü fiyata yansıtılmak istenecek. Diğer yandan şirketler üzerindeki mallar için de benzer bir durum ortaya çıkacak. Çok düşük alım maliyeti olan mülklerde, her ne kadar enflasyon muhasebesiyle maliyet güncellense de, gerçek değer ile arasında çıkacak olan büyük farklar vergilendirmeye tabii olduğundan, satış kararına ya da fiyatına ister istemez etki edecek.

Ataşehir Belediyesi iki konutu 24 bin 500 TL'ye kiraya verecek! Mega kentte Belediyeden kiralık daire fırsatı!

Ünlü ekonomist Selçuk Geçer tarih vererek duyurdu! Altın ve dolarda kıyamet 71 gün sonra kopacak!

Emeklilik sistemi sil baştan değişiyor! Çalışan emeklilere müjde! Çifte maaş verilmesi gündemde!