Emlak fiyatları nereye gidiyor?

Benzer bir beklenti daha önce 2007 yılında, cumhurbaşkanlığı seçimi ve erken seçim nedeniyle söz konusu olmuştu. Ancak seçim sonuçlarından sonra tekrar hareketlilik oluşmamış ve hemen üzerine küresel kriz yaşanmaya başlamıştı.

Referans'tan Murat Turan'ın yorumu

Daha önceki yıllarda konuta anormal talep olunca fiyatlar aşırı derecede arttı. Nitekim 2006'da büyümede zirveye ulaşan sektör, 2007 başlarındaki sert düşüşle küçülmeye doğru gitti. Ülkemiz ekonomisinin en önemli sektörlerinden biri olan inşaatta başlayan durgunluk, emtia fiyatlarındaki aşırı artışla ivme kazandı. Çoğu inşaatı devam eden projelerdeki konutlar ise talepteki daralma nedeniyle 2006 Mayısı'ndan beri zam göremedi.
Faiz oranlarının, her zaman olduğu gibi sektördeki canlanma üzerinde çok büyük etkisi olacaktır. Piyasalar iyi olunca faizler düşer fakat emlak fiyatları artar. Faizler yükselirken bu sefer emlak fiyatları düşüş sürecine girer. Nitekim elinde nakit parası olan için zamanlama büyük fırsatlar sunarken kredi ile alma sürecinde belli bir seviye korunur fazla fark yaratmaz.
 
Düşük talep riski artırıyor

Genel olarak kredi faiz oranları ülkemizde ve dünyada yaşanan ekonomik ve siyasi gelişmelerin şekillendirdiği maliyetlere göre belirlenmektedir. Avrupa Birliği sürecine ilişkin olumlu gelişmeler, yabancı yatırımcıların gelişmekte olan ülkemiz ekonomisine ilgisi, hız kazanan özelleştirmeler ve tüm bunlara ilişkin olarak Merkez Bankası'nın faiz politikası kredi faiz oranlarının belirlenmesinde etkili olmaktadır.

Konut sektöründeki küçülme halen devam ediyor. 2008 yılının yaz sezonunu da eski fiyatlarla geçiren inşaat şirketlerinden bazıları satış yapabilmek için konut kredisi faiz oranlarının altında, kendi imkânlarıyla taksit yapma yoluna gidiyorlar. Önümüz kış ve her kış mevsimi konut alım-satımlarının son derece yavaşladığı zamandır. Ayrıca yine yılbaşlarında vergi ödemeleri bir diğer durgunluk nedenidir. Nakit akışı zayıf olan ve sat-yap tarzı çalışan küçük şirketlerin ise vadesi gelen çek ve senetlerini ödeyebilmek için kış gelmeden konut fiyatlarında önemli oranda iskonto yaptığı da bilinen bir gerçek.
Gayrimenkul pazarının en büyük destekçisi beklentilerdir. Uzman görüşlerinin basına yansımasıyla yayılan fiyatların şişkinliğine ilişkin yorumlar, beraberinde "nasıl olsa düşecektir" beklentisi yaratıyor. Durgunluğun sebepleri dönemsellik, faizlerin nispeten yüksek oluşu ve üst gelir grubuna hitap eden konutlarda arz fazlası oluşması olarak sayılabilir. Ancak unutulmaması gereken genelde gayrimenkul eğer yeni değilse, ölü yatırımdır.
 
Uzun vadede hesaplar şaşabilir

Yeni konut yapımının arttığı yerlerde arsa fiyatları aşırı derecede yükselebilir. Son 3 sene içinde arazi fiyatlarındaki artışlar, kat karşılığı yapılan proje sayılarındaki artış ve TOKİ'nin özel sektörle rekabete girmesi sistemdeki sorunları büyütüyor.

Önceleri sat-yap şeklinde çalışanlarda maketten başka bir şey yoktu. Şimdi piyasa satılık konut kaynıyor. TOKİ'nin maliyet avantajıyla yaptığı büyük projelerin dışında inşaat işi yapanların sayısındaki patlama dengeyi arz yönünden bozdu. Piyasada dönen iş kelepircilerin piyasaya girmesiyle biraz olsun arttı. Onlar da risk alıp şimdi ucuza aldıkları gayrimenkulü daha sonra piyasa açılınca yüksek fiyattan satma hesabındalar.

Ancak Türkiye'deki büyümenin hız kesmesi ve önümüzdeki yıl beklentilerinin oldukça düşük kalması onlar için sorun yaratabilir. Burada esas yaşanan sorun, talep tarafında alış gücünün kısıtlı olması, alıcı profilinin zayıflaması. Bu nedenle kâr amacıyla bu işe para koyanlar, bir anda kendilerini uzun vadeli yatırımcı statüsünde bulabilirler.

Murat TURAN / Referans