Emlak piyasasında 2017'de neler olacak?

2017'ye sayılı günler kaldı. Konut ve emlak piyasasında 2017'de neler olacağı milyonlarca aileyi, sektörün profesyonellerini ve patronlarını yakından ilgilendiriyor.

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci piyasalardaki 2017 beklentilerini kaleme aldı.

Piyasalarda ne olacak?

En baştan söyleyeyim: 2017, 2016'dan daha zor olacak. 2018 ise 2017'den. Bundan sonraki süreçte her geçen yıl zorluklar artacak. Bunun nedeni politik gelişmeler değil. Konut sektörünün geleceği görememesi. Arz artıyor. Arz hep aynı hedef kitleye yoğunlaşıyor. Talebin üzerindeki arz piyasada tıkanıklığa neden oluyor. Tıkanan piyasaya daha fazla arz geliyor.

Ne zaman ki şirketler daha alt gelir grubuna yönelik konut projeleri inşa etmeye başlarsa o zaman piyasadaki tıkanıklık biter.

Şimdi madde madde 2017'de neler olacağını analiz edelim.

1) Temel arabasına benzin alıyormuş. Pompacı yaklaşmış ve sormuş: 

- Ağbi paran var mı?

- Var.

- Depoyu fulle ağbi.

- Neden?

- Benzine zam gelecek.

-Kardeşim ben her gün 20 TL'lik benzin alıyorum. Benzine zam gelse ne olur? Gelmese ne olur? 

Hesap bu hesap... Türkiye'de İstanbul'da yıllık konut ihtiyacı belli. Kimse sokakta ya da parkta yatmadığına göre bu ihtiyaç bir şekilde karşılanacak. Dolar 5 TL de olsa 10 TL de olsa, faiz oranları aylık yüzde 10 bile olsa bu konutlar yapılacak ve teslim edilecek. Önemli olan bunun nasıl yapılacağı ve finanse edileceğidir.

Para ve sermaye piyasalarına ilave olarak bankacıların Türkiye ve İstanbul emlak piyasası ile ilgili anlayamadığı nokta tam olarak burasıdır. Gayrimenkulü sadece bir yatırım enstrümanı olarak görüyorlar. Gayrimenkulün ihtiyaç boyutunu fark edemiyorlar.

Akıl, zeka ve yetenek gibi eğitiminden de fazlası zarar:) İnsanların olayları anlamasını engelliyor. İyi eğitimli insanlar bundan dolayı gayrimenkul yatırımında başarılı olamıyor. 

2) Türkiye'de emlak piyasasının yönü siyasal istikrar devam ettiği sürece yukarıya doğru. Kısa vadede sıkışıp satanlardan dolayı veya matematiği zorlayan lokasyon ve siteler nedeniyle gevşemeler olabilir. Ama uzun vadede toplam nüfus artışına dış ve iç göç oranlarına baktığımız zaman ortaya çıkan tablo emlak fiyatlarının yükseleceği yönünde.

3) Başta döviz olmak üzere tüm fiyat artışları konut fiyatlarına mutlaka yansır. Ama bu yansıma hemen olmaz. Uzun vadede olur. Son yıllardaki artışlar da yansıyacak. 

4) Piyasalardaki tıkanıklık neden kaynaklanıyor? Bunun iki nedeni var.

a) Bağdat Caddesi, Ataşehir ve Ataköy gibi lokasyonlarda matematiği zorlayan fiyatlar vardı. Kira çarpanlarına göre fiyatlar yüksekti. Şimdi bunların düzeltmesi yaşanıyor. Kira çarpanının desteklemediği hiçbir yükseliş kalıcı olamaz.

b) İstanbul'da B ve C gelir grubuna yönelik konutlarda arz eksikliği var. Sorun B+, A ve A+'daki arz fazlalığı. Şirketler bu segmentlere yönelik konut arzı yapmıyor. Bunu yapmadıkları için tıkanıp kalıyor.

Birilerinin kalkıp" Arsa başta olmak üzere inşaat malzeme ve işçilikteki artışı göz önünde bulundurursak C gelir grubuna yönelik konut yapılamaz" dediğini duyar gibi oluyorum. Bunun da yanıtını vereyim: Yüzde 30-35 kat karşılığı oranı verilmeyecek yerlere yüzde 50 verildiği için olacağı buydu. Sektördeki patronların ve profesyonellerin hangi arsaya yüzde kaç verileceği konusunda derse daha fazla çalışması gerekiyor. Verilen her fazla kat karşılığı oranı dönüp dolayıp şirketleri ve patronları vurur. Bu kat karşılığı oranları görüntüde şirketlerden çıkıyor gibi olsa da uzun vadede halkın cebinden çıkar.

Hep aynı segmentlere yönelik alternatifler yıldan yıla artıyor. Artacak da... Alt segmentlere yönelebilenler hızlı satabilir.

5) Piyasalardan ayrı olarak konut sektöründeki yapısal tıkanıklığın temel nedeni patronların finans sektörünü tanımamaları. Bir konut projesinde kazancın yüzde 100'ü şirkete kalmaz. Bunun olabilmesi için şirketin çok güçlü finansal kaynaklarının olması gerekir. Finansal açıdan bu kadar güçlü olan şirketler neden müteahhitlik yapsın? Şirketlerin önünde iki alternatif var: Ya kazancı bankayla paylaşacaklar ya da müşterileriyle. Son 5 yılda şirketler kazancı bankalarla paylaşmayı tercih ettiler. Bankacılar doyumsuzdur. -Burada bankacıları suçlamıyorum. Herkes işinin gereğini yapar. Bankacıların görevi doğal olarak bankalarına daha çok kazandırmaktır- Projenin kazancının tamamını verseniz bir sonraki projenin de kazancını isterler. Ama müşteri vefakardır. Kazanç müşteri ile paylaşılsaydı yapısal tıkanıklık bu boyutlara gelmezdi. Şirketlerin yeni dönemde projedeki kazancı müşteriyle paylaşmayı öğrenmeleri gerekiyor.

6) Konut projelerinin "yaylanarak" satılma dönemi bitti. Yeni dönemde egemen olacak satış stratejisi hızlı satıştır. Yani şirketler bir projeyi olabildiğince hızlı bir şekilde satmanın yollarına bakması gerekir. Çünkü her yıl her lokasyonda alternatif sayısı artıyor. Bazı lokasyonlarda artış hızı neredeyse yılda iki katına çıkıyor. 

Hızlı satabilmek için kazançtan fedakarlık yapmak gerekir. Önümüzdeki yıllarda kazancı paylaşan, paylaştığı için hızlı satan şirketler yoluna sağlıklı bir şekilde devam eder. 

Ayrıca pazarlamada "akıllı pazarlama" dönemi başladı. Bu saatten sonra pazarlama sorunları doğrudan finansal soruna döner. Dönüyor. Pazarlamada önemli olan çok para harcamak, bombardıman yapmak değildir. Önemli olan doğru pazarlama yapmaktır.

7) Küresel güçler Türkiye'de siyasal istikrarı bozup, Türkiye'yi Suriye, Irak veya Libya'ya çevirmenin peşinde. Siyasal açıdan belirleyici olan her zaman siyasal istikrardır. Siyasal istikrar devam ettiği sürece Türkiye'de gayrimenkul gelecek 10 yılda geçmiş 10 yıldakinden çok daha fazla kazandırır. Siyasal istikrar bozulursa ne devlet kalır ne de millet...

Siyasal istikrar ile birlikte ihracat sorunu da dövizdeki aşırı yükseliş de faizlerdeki tırmanış da engellenir. Türkiye'ye oyunlar sarmalına ne zaman sürüklendi? 2013 yılında tahvil faiz oranları dip yaptığında. Film bundan sonra koparılmak istendi.

"Siyasal istikrar" bu saatten sonra siyaset üstü bir söylemdir. Milletin ve devletin bekası buna bağlı. 

Gayrimenkul diliyle  dünyanın şerefiye fazlası en iyi yerinde bu kadar uzun yaşamanın bir maliyeti var. Bize bu maliyeti ödetmenin peşindeler.

8) Bireysel yatırımcıların ne yapması gerekiyor?

Türkiye, bankacılarının bile yatırımlarını ve tasarruflarını gayrimenkulde değerlendirdiği bir ülke. Genel olarak vatandaşlarımız para ve sermaye piyasalarından "realize edilebilir" veya "sürdürülebilir" kazanç sağlayamayacağının farkında. Bundan dolayı rotayı hep gayrimenkule çeviriyor. Yatırımcı sayısı açısından yıldan yıla artış devam ediyor.

a) Tüm zamanlarda emlak yatırımında ayağınızı yorganınıza göre uzatmanız esastır. Her zaman ayağınızı yorganınıza göre uzatın. Dünyanın toplam borç stoku 225 trilyon dolar olmuş. Üç-beş de olsa bu borç stokuna katkıda bulunmayın.

b) Durgunluk dönemleri ciddi fırsatlar sunar. Boğa piyasalarında fiyatı satıcı belirler. Ayı piyasalarında ise fiyatı alıcı belirler. Özellikle ikinci elde alım yaparken uzun süredir satışta olan gayrimenkullere kafanızdaki fiyata göre teklif verin. 10 tekliften birisine olumlu dönüş yapılsa yeter de artar bile.

c)   Alacağınız gayrimenkulün fiyat açısından matematiğe uygun olmasına özen gösterin.  Matematiğe uygun olmayan hiçbir alıma yanaşmayın. Matematiğe uygunluktan kastım kira çarpanı açısından evin fiyatı. Bir evin fiyatı kira çarpanı tarafından desteklenmiyorsa mutlaka zamanla düzeltmesi gelir. 

d) Gayrimenkul yatırımı uzun vadeli düşünmeyi gerektirir. Bir tapunun para etmesi için üzerinden en az 5-10 yıl geçmelidir. Uzun vadeli düşünüyorsanız gayrimenkul yatırımı yapın. Kısa vadede sermaye ve para piyasalarında cazip fırsatlarla karşılaşabilirsiniz. Ama uzun vadede hiçbir yatırım enstrümanı emlak kadar getiri sağlayamaz.

e) Emlak fiyatlarını düşürecek nedenler faiz oranlarını yükseltir. Emlak fiyatları düştüğünde bu faiz oranları bulunmayabilir. Ya da kredi verecek banka... Yatırım noktasında faiz oranlarının yükselmesinden veya düşmesinden yatırımcıların kazançlı çıkması mümkün değil. 

Emlak fiyatlarının düşeceğine inanıyorsanız beklemede kalın. Düşmeyeceğine inanıyorsanız ayağınızı yorganınıza göre uzatmak koşuluyla, matematiğe uygun fırsatların peşinde koşun.

f) Arsa ve arazide hayal alınıp satılıyor. Gerçekçi fiyatlarla alternatif bulabiliyorsanız değerlendirilebilir. Bulamıyorsanız alım için acele etmeyin.

9) Başta Araplar olmak üzere yabancıların Türkiye'deki alımları yavaşlayacak. 2017'de kimse Araplara yüksek montanlı satışı hayal etmesin.

10) Sektördeki patronların ve profesyonellerin ne yapması gerekiyor?

Analize bir fıkra ile başlamıştım. Bir başka fıkra ile bitireyim.

Köylünün biri sabah gün doğmadan ineğini satmak için pazara götürmüş. Niyeti ineği satıp kışlık erzağı almak. İneğin başında mahzun mahzun bekliyormuş. Güneş doğmuş satamamış. Kuşluk vakti girmiş satamamış.

Cambazın biri yaklaşmış. Köylüye sormuş:

-Ne yapıyorsun?

-İneği satmaya çalışıyorum.

-Satabilecek misin?

-Satılacak gibi görünmüyor.

- Ne istiyorsun?

- 6 bin lira.

-Sen işi bana bırak. Ben satayım. 6 binin üzeri benim. Anlaştık mı? 

-Anlaştık. 

Cambaz, ineği hayvan pazarının meydanına çekmiş. Bağırmaya başlamış. 

- Aha bu gördüğünüz inek var ya bunun anası Hollandalı, babası İngiliz. Günde en az 10 kilodan 3 batın süt verir. Günlük 30 kilo sütü garanti.

Cambaz bağırdıkça dağılmak üzere olan pazarda kim varsa ineğin başına toplanmış. Kalabalığı gören cambaz bağırdıkça bağırmış. Fiyatı soruyorlarmış. Cambaz söylemiyormuş. Pazarda ne kadar adam varsa cambazın başına toplanmış. Gelmeyen kalmamış. 

Tam cambaz açık artırmayı başlatacakmış, sabahtan beri ineği satamayan ineğin sahibi cambazın yanına gelmiş. Kulağına eğilerek:

-Cambaz bu söylediklerin doğru mu?

- İneğin sahibi sen değil misin? Doğru olduğunu bilmiyor musun?

- Öyleyse bu kadar değerli ineği satmasak olmaz mı?

Gayrimenkul sektöründe patronların ve profesyonellerin hikayesi bu. Projelerdeki gayrimenkuller o kadar kıymetli ki satmaya kıyamıyorlar. 2017 doğru pazarlama stratejileriyle stokları eritmek için bir fırsat olarak değerlendirilmeli. Bunu yapanlar yoluna devam edebilir. Yapmayanların ise işi zor.