Emlak sektörü en parlak dönemini yaşıyor!

Son 10 yılda Türkiye’de inşaat ve gayrimenkul sektörleri, tarihinin en parlak dönemlerinden birini yaşıyor. İstanbul,  Ankara  ve İzmir’de hızla artan ve son yıllarda hızla diğer Anadolu kentlerine yayılan yeni konut üretimi ön planda olsa da ticari gayrimenkul tarafı da yatırımcıların gözde alanlarından biri olmaya devam ediyor. Alışveriş merkezleri, ofisler ve lojistik projeleri de geliştiriciler ve yatırımcılar için devasa bir sektör yarattı. Yüksek taleple oluşan yatırım iştahı, özellikle ofis ve alışveriş merkezlerinde arzın da çok hızlı yükselmesine neden oldu. Ofis ve AVM'lerin yoğunlaştığı bölgeler kentlerin yeni merkezleri haline geliyor.

Bu bölgelerde insan yoğunluğunun artması, konut fiyatlarını da yukarı çeken etkenlerden biri oluyor. JLL Türkiye'nin Ekim ayında yayımladığı "Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü - 2017 3. Çeyrek" raporu, ticari gayrimenkul piyasasındaki hareketliliğin son hız devam ettiğini gösteriyor.

AVM SAYISI ARTMAYA DEVAM EDİYOR

JLL Türkiye'nin raporuna göre geçen yılın üçüncü çeyreğinde ülke genelinde 379 olan AVM sayısı, bu yılın aynı döneminde 393'a yükseldi. Toplam Kiralanabilir Alanın (TKA) büyüklüğü ise yüzde 7 oranında büyüyerek 12 milyon metrekareye ulaştı. Rapor, bu sayının gelecek yıl da artmaya devam edeceğini gösteriyor. Hali hazırda Türkiye genelinde 45 AVM'nin inşaatı devam ediyor. Bunların 25’i ise İstanbul’da inşa ediliyor. Yeni AVM'lerin eklenmesiyle İstanbul'daki AVM sayısı 136’ya ulaşacak. B öylece, İstanbul’un Türkiye’deki toplam kiralanabilir AVM alanında yüzde 36 olan payı, yüzde 40'a doğru büyümeye devam edecek. Bugün Türkiye’de İstanbul dışında 10’un üzerinde AVM'ye ev sahipliği yapan altı şehir var. Colliers International'ın verilerine göre, Ankara’da 31, Antalya’da 14, Bursa’da 12, Kocaeli’de 11 ve Muğla’da 10 AVM bulunuyor. İzmir’de inşa halinde olan altı AVM'nin açılmasıyla buradaki alışveriş merkezi sayısı da 30'u bulacak.

JLL raporunda, Türkiye’de hızla artan AVM arzının piyasada yavaş yavaş doyum noktasına ulaştığı tespitini yapıyor. Büyük ölçekli projelerin gelecek yıllarda azalacağı öngörüsünde bulunan şirket, tren istasyonu, havalimanı ve stadyum gibi komplekslerdeki perakende alanlarında yapılacak projelerin ön plana çıkabileceğini söylüyor. JLL ye göre,'sektörün gelecekteki ana gündemleri ise renovasyon, yeniden kiralama, yönetim ve konsept danışmanlığına kayacak.

OFİSİN KALBİ: İSTANBUL

TOKİ Haber Dergisi'nde yer alan habere göre; İstanbul, sadece alışveriş merkezi konusunda değil, ticari gayrimenkul alanının en önemli yatırım alanı olan ofis piyasasının da kalbi. Kentin ticaret ve sanayideki gücü, bu sonucu şaşırtıcı olmaktan çıkarıyor. İstanbul'daki A sınıfı ofis arzı, geçen yılın üçüncü çeyreğinde 4,5 milyon metrekare iken, bu yıl yüzde 15 büyüyerek 5,2 milyon metrekareye ulaştı. Yeni ofis projelerinin merkezi ise Anadolu Yakası oldu. Anadolu Yakası, inşaat halindeki yeni projelerin yüzde 74’üne ev sahipliği yaparken, üçüncü çeyrekteki kiralama işlemleri açısından Ümraniye ve Ata-şehir bölgeleri ön plana çıktı. Avrupa Yakasında ise Kağıthane ve Merkezi İş Alanı bölgesi kapsamında Maslak, kiralama işlemlerinde gözde bölgeler arasında yer alıyor.

Yeni ofis projelerindeki bu artışı yeni kiralama işlemleri de destekledi. Cushman & Wakefield’in verilerine göre, 2017'nin ikinci çeyreğinde yeni kiralamalarda bir önceki çeyreğe göre yüzde 19,3, geçen yıla göre ise yüzde 72,5'ye ulaşan bir artış kaydedildi. Yeni kiralama oranlarının bu kadar hızlı yükselmesi, ofis arzını da yükseltmeye devam ediyor. 2017 ikinci çeyrekte, geçen sene aynı dönemin yaklaşık iki katma denk gelen yaklaşık 83 bin metrekarelik yeni ofis alanı, tamamlanarak kullanıma açıldı.

İstanbul'daki A sınıfı ofis arzı, geçen yılın üçüncü çeyreğinde 4,5 milyon metrekare iken, bu yıl yüzde 15 büyüyerek 5,2 milyon metrekareye ulaştı. 

İstanbul ofis piyasasında Maslak, Kavacık ve Ataşehir’de metrekare kira bedelleri 22 doların üzerinde. Yükselen bölgelerin başında gelen Ümraniye (18,6 dolar) ve Kağıthane’de (16,7 dolar) ise fiyatlar nispeten daha uygun. İstanbul’da Büyükdere Caddesi boyunca, Beşiktaş’tan Maslak’a kadar olan ofis alanlarını içeren MİA Bölgesinde (Merkezi İş Alanı) Levent, Maslak gibi önemli iş merkezleri bulunuyor. Dolayısıyla İstanbul’daki toplam ofis stokunun önemli bir kısmı da bu bölgede. Ancak İstanbul’da yapımı devam eden alt ve üstyapı projeleriyle birlikte gelişen ulaşım sistemlerinin desteklemesiyle ofis yatırımları, kentte artık çok daha geniş bir bölgeye yayılıyor. Bunun sonucu olarak da Büyükdere aksının ofis stoku içindeki ağırlığı her yıl biraz daha azalıyor.

MİA’ya alternatif olarak gelişmeye başlayan ve ofis arzı artan Kağıthane’nin de önümüzdeki dönemde yeni yatırımlarda ön plana çıkması bekleniyor. Kadıköy-Kartal Metrosunun tamamlanmasının ardından, özellikle karma kullanımlı projelerin hızla arttığı Kartal-Maltepe aksı da Ataşehir ve Ümraniye semtleri gibi önemli bir alternatif haline gelebilir. Benzer bir gelişim gösteren Basın Ekspres Yolu (Havaalanı) çevresindeki projelerin sayıları her geçen gün artıyor. Ayrıca, sanayi alanlarının şehrin çeperlerine taşınmasıyla doğal bir dönüşüm içinde olan Topkapı-Merter hattının konut gelişimine benzer şekilde önümüzdeki dönemde ofis projelerinde de öne çıkması bekleniyor. Ofis ve AVM yatırımcılarının gözdesi haline gelen bu bölgelerde artan taleple birlikte konut fiyatlarının da gelecek dönemde yükseliş trendini koruması şaşırtıcı olmayacak. 

AVM YATIRIMLARI HIZ KESMİYOR

Ekim 2017 itibariyle Türkiye'deki alışveriş merkezi sayısı, 111'i İstanbul’da olmak üzere 393‘e ulaştı. İnşa halindeki 45 AVM tamamlandığında, bu sayı 438'e yükselecek. 12 milyon metrekareye ulaşan toplam kiralanabilir alanın (TKA) yüzde 38'ine İstanbul ev sahipliği yapıyor.