Emlak sektöründe durgunluk devam edecek

Emlak piyasasındaki durgunlukta bile bazı bölgelerde hareketliliğin sürdüğünü, bazı bölgelerde adeta hiç işlem yapılmadığını söyleyen Altın Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Özelmacıklı, "Piyasaların genel seyri bize yansıyor. Birçok esnaf siftahsız kapatıyor... Biz emlakçılar da çok az işlem yapabiliyoruz, tapuya çok az gidiyoruz. Biz 4 aydır zarar ediyoruz. Fakat her kışın bir baharı vardır. Bu yazı, sonbaharı böyle geçiririz ama önümüzdeki yıl bahar gelecek" dedi.

Bahar ayları, her yıl gayrimenkul sektörü için en hareketli dönem olarak gösterilir. Dövizde dalgalanmaydı, cumhurbaşkanlığı seçimi tartışmalarıydı, erken seçimdi, ABD'de başlayan ve tüm gelişmekte olan piyasaları da etkileyen mortgage sıkıntısıydı, AKP'ye yönelik kapatma davasıydı derken, bugünlere gelindi. Yaşanan bu siyasi ve ekonomik çalkantılar; belirsizliği de beraberinde getirdi; gecelik faizler ve ona bağlı olarak da konut kredisi faizleri arttı.

Arz-talep dengesi bozuldu

İhtiyaç sahibi de, yatırımcı da alımı erteliyor. Bazı bölgelerde ikinci el konut fiyatlarında yüzde 20-30'lara varan düşüşler yaşandığı söyleniyor. Son 2-3 yıldır ülke genelinde ortalama 600 bin konut el değiştiriyor. Ayrıca, Türkiye'deki konutların yüzde 80'den fazlasının ömrünü tamamladığı veya tamamlamak üzere olduğu belirtiliyor. Buna rağmen talepte canlanma sınırlı kalıyor. Bazı bölgelerde, markalı konut projelerinde ve  TOKİ  konutlarında sıkıntı yaşanmadığı belirtiliyor.

İkinci elde yaşanan durgunluğun fotoğrafını çekerken de emlakçılara kulak vermek gerekiyor. İstanbul Ticaret Odası Emlak Müşavirleri Komitesi üyesi ve Altın Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Özelmacıklı, yılın geride kalan döneminin sönük geçtiğini, beklenen hareketliliğin bir türlü başlamadığını ifade ediyor. Nuri Özelmacıklı, olumsuz gelişmelere rağmen arsa fiyatlarının artığını, büyük projeler için merkezi semtlerde arsa kalmadığını ifade ediyor. Arsa fiyatlarında yüzde 25 şişiklik olduğunu da ileri süren Nuri Özelmacıklı, şöyle devam ediyor:

Hareketli bölgeler de var

"Örnek vermek gerekirse; Atatürk Havalimanı koridoru üzerinde, yani Topkapı'dan havalimanına kadar ve oradan TEM bağlantı yoluna, Mahmutbey arterine kadar birçok otel projesi var. Arsa fiyatları çok yukarı çıktı. Bence bir şişme var. Bu şişmeye bağlı olarak inşaat maliyetleri de artıyor. Bu bölgede arsaların metrekare fiyatı 5 bin dolara kadar çıkıyor. Gerçekleşen ortalamalar 1500-2000 dolar. Fakat iyi bir noktada, köşe bir arsanın metrekaresine 5 bin dolara kadar rakamlar isteniyor. Ara sokaklarda metrekaresi bin dolar. İş yerlerinin metrekare fiyatları da yükseldi; 1500-3 bin dolar aralığına çıktı. Yine örnek verelim: Şirinevler merkezde, yaya trafiğinin yoğun olduğu meydanda 50 metrekarelik giriş kat mağazanın metrekaresi 10 bin dolara satılıyor. Perakendenin yoğun olduğu noktalarda bu rakam böyle yüksek... Sokak aralarında da metrekaresi 1500 dolardan başlıyor. 1 yıl önce bu rakamlar yüzde 25 daha aşağıdaydı. Yani, çok öne çıkan bölgelerde iş yerlerinin metrekare fiyatları artmaya devam ediyor. Bazı yerler ise yerinde sayıyor."

Piyasalardaki bu dengesizlik ve belirsizlik yüzünden işlem sayısının azaldığını kaydeden Nuri Özelmacıklı, "Birçok esnaf siftahsız kapatabiliyor. Bizim ofislerimizde de işlemler azaldı.

Tatil sonu hareketi

Daha az tapuya gidiliyor. 4 aydır zarar ediyoruz. Fakat her kışın bir baharı vardır. Bu yazı böyle geçireceğiz. Sonbahar ve kış da bitecek bahar gelecek. Gelecek yıldan çok umutluyum. Bu seviyelerden alım yapan pişman olmaz. Arada dönemsel bir canlanma olur. Mesela, insanlar tatilden dönüyor. Kiralama hareketi başlıyor, ev değiştirmeler başıyor. Haziran 15'ten Eylül 15'e kadar bir kiralama hareketi olabilir. Okullar açılınca kiralama hareketi de durur."

Anadolu'daki hasat İstanbul'da emlak piyasasını etkiliyor

Nuri Özelmacıklı, İstanbul'da piyasaların hareketli olup olmamasında, Anadolu'nun da payının olduğuna dikkati çekiyor. Karadeniz insanının fındığa, çaya bağlı olduğunu aktaran Özelmacıklı, "İstanbul'da oturup, memleketinde fındık, çay tarlası olanlar var. Oradan gelecek parasına göre hareket ediyorlar. Parası gelir, sonbaharda ev bile alır. Hasat o tarihte kalkıyorsa, para geliyorsa eylül-ekimde hareketlilik yaşanabiliyor" diyor. Özelmacıklı, İstanbul'da bile böylesi etkilerle emlak sektörünün canlanabildiğini ifade ederek, "Anadolu'da tarlası, bahçesi, zeytini, kayısısı, fındığı varsa; kiraya verdiği tarlaları varsa burada hareket yaratıyor" diye konuşuyor.

Yasamızı bir an önce çıkarın

İstanbul Ticaret Odası Emlak Komisyoncuları Komitesi üyesi Nuri Özelmacıklı, emlakçıların sıkıntılarını aktarırken, sektörün yasasının çıkmadığını hatırlattı. "Yasamızı bir an önce istiyoruz" diyen Nuri Özelmacıklı, şöyle devam etti:

"Yasa çıkarsa birçok şey düzelecek. Emlakçıya sorumluluk getirilsin. Yalancı, üçkağıtçılar değil de, gerçekten bu işi profesyonelce yapan, devlete yardımcı olan emlakçılar, vergi kaçağının önüne geçilmesine yardımcı olan emlakçılar yasalarını bekliyor. Emlakçıların yasada tarifi yok. Vergisini veren, insan istihdam eden emlakçılar, bu yasayı bekliyor."

Pazarlık yapan eli boş dönmez

Yşaanan durgunluğa rağmen, insanların alım isteğinde bir azalma yok... İhtiyaç sahipleri de, yatırımcılar da "Şu belirsizlik ortadan kalksın, faizler düşsün, kapatma davasının sonunu görelim" gibi beklentilerle alım kararlarını erteliyor. Buna rağmen çarklar dönmek zorunda. Önceki yıllarda ürettikleri konutları istedikleri fiyata kolayca satan müteahhitler de yaşanan nakit sıkışıklığı yüzünden pazarlık kapısını açık tutmak zorunda. Maliyetler arttığı için bir an önce elindeki konutları satmak isteyen, inşaat seviyesini yükseltmek isteyen inşaatçılar pazarlığa razı oluyor. Altın Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı ve İTO Emlak Komisyoncuları Komitesi üyesi Nuri Özelmacıklı, "Bence fiyatlar cazip. Alıcının pazarlık etme şansı yüksek. Müteahhit, 150 bin YTL dediği yere 120 bin YTL verilse razı olacak duruma geldi. Çünkü müteahhidin de sıcak paraya ihtiyacı var. Yap-satçı müteahhidin paraya daha çok ihtiyacı var. En iyi müteahhidin bile banka borcu var. Bankadan kredi almış, işlerini o şekilde döndürüyor. Mal satamazsa, kredi faizleri binecek. Kár marjından fedakárlık yapıp malını satıyor" dedi.

hurriyetemlak.com