Emlak vergisi matrahı nasıl belirlenmeli?

Takdir komisyonları tarafından belirlenen ve önümüzdeki 4 yıl boyunca geçerli olacak arsa ve arazi birim değerlerinde yüzde 700'e varan oranlarda artışlar söz konusu… Hiçbir ölçüye dayanmayan bu fahiş oranların belirlenmesinde başrolde Maliye Bakanlığı'nın yönlendirmesiyle belediyeler bulunuyor…

Bilindiği üzere Emlak Vergisi; belediyeler tarafından tarh ve tahsil edilen bir servet vergisidir. Emlak Vergisi Mevzuatı; 2002 yılında önemli bir değişikliğe uğramış, beyanname verme uygulaması kaldırılmış ve her 4 yılda bir arsa ve arazinin birim metrekare değerlerinin takdir komisyonlarınca belirlenmesi ve daha sonrada bu belirlenen değerler esas alınarak, bina inşa maliyetleri de hesaba katılarak emlak vergisi matrahı belirlenmesi uygulamasına geçilmiştir. İlk genel birim asgari değer tespiti 2002 yılında başlamış ve 2006, 2010, 2014 ve 2018 şeklinde devam etmektedir. Genel matrah tespit yıllarını izleyen yıllarda emlak vergisi matrahı, her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak uygulama sürdürülmektedir. Bu yıl 2018, 2019, 2020 ve 2021 yıllarında geçerli olacak arsa ve arazi birim değerleri, takdir komisyonlarınca belirlenmiş ve muhtarlıklara belediyeler tarafından tebliğ edilmiştir.

YÜZDE 700'E VARAN ARTIŞLAR 

Her genel birim değer tespitinde olduğu gibi; takdir komisyonu kararlarının ortaya çıkması ile beraber tartışmalar alevlenmiştir. Bazı cadde ve sokaklarda 4 yıl öncesine göre, asgari birim değerlerde yüzde 700'ü bulan artışlar söz konusudur. Vatandaşlar, 2012 yılında Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararına kadar, bu tespit edilen değerlere dava açamıyorlardı. Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararından sonra, artık vatandaşlar da tespit edilen değerlere dava açabiliyorlar. Emlak Vergisi mükelleflerinin öncelikle atması gereken adım; gayrimenkullerinin, arsa ve arazilerinin bağlı bulunduğu muhtarlıklara giderek, birim değer tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarını tebliğ almaktır. Bu tebliğden itibaren 30 gün içinde, Vergi Mahkemesi'ne dava açılması gerekmektedir. Adli tatil nedeniyle, bu davalar eylül ayının ilk haftası sonuna kadar açılabilir.

VERGİ ALMA İŞTAHI BELİRLEYİCİ! 

Şimdi şu soru akla gelebilir; asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri nasıl oluyor da hiçbir objektif ölçüye dayanılmadan keyfi olarak belirlenebiliyor? Aslında değerleme yapmak oldukça ciddi bir iş ve bu değerlemeyi objektif ölçüler kullanarak gerçeğe en yakın şekilde tespit etmek de mümkün. Ancak, belediyeler gelir ihtiyaçlarına göre ellerine kalemi alıp, rakamları belirliyorlar. Sorulara devam edelim. Peki, belediyelere dur diyecek bir makam yok mu? Cevap basit. Vergi Usul Kanunu bu konudaki görevi Maliye Bakanlığı'na vermiştir. Maliye Bakanlığı da her genel takdir döneminden önce, Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi yayımlamakta ve uygulamaya yön vermektedir. Gelin görün ki; belediyeler bu iç genelgelerin hükümlerini dikkate almadan, hatta bu iç genelgeleri hiç okumadan takdir işlemlerine devam ediyorlar. Maliye Bakanlığı, en son 08.03.2017 tarihli Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesini yayımlamış; tam 9 sayfalık İç Genelge'de belediyelerin uymaları gereken bütün kurallar hatırlatılmış ve Sayın Maliye Bakanı‘nın imzasını taşıyan bu iç genelge “Bilgi edinilmesini ve gereğinin buna göre ifasını önemle rica ederim”' şeklinde bitirilerek ilgililere duyurulmuştur.

YARGI, FAHİŞ ARTIŞLARI İPTAL EDECEKTİR…

Vatandaşlarımız hiç paniğe kapılmasın. Dört yılda bir arsanın birim metrekare değerinin yüzde 400 artabileceğini, hiçbir belediye ortaya koyamaz. Yapılması gereken; 2014 ve 2018 için belirlenen rakamları içeren takdir komisyonu kararlarını Vergi Mahkemeleri'ne sunmaktır. Vergi Mahkemeleri'nin iptal kararından sonra, takdir komisyonları yeni değer tespit etmek zorundadır. Türkiye'de emlak vergi değeri; sadece Emlak Vergisi'ni ilgilendiren bir konu olmayıp, tapu işlemlerinde ödenecek harç tutarını, ticari işlemlerde ve beş yıldan önce elden çıkartılan gayrimenkullerle ilgili ödenecek Gelir ya da Kurumlar Vergisini, istisnaya tabii bir işlem yoksa ödenecek Katma Değer Vergisi matrahını ve dolayısıyla tutarını da belirlemektedir. Çözüm basittir. Emlak Vergisi ile ilgili takdir işlemlerinde, Sermaye Piyasası Kurulu'na akredite olan gayrimenkul değerleme kuruluşlarını yetkili kılarak, bu tartışmalara son vermek ve emlak vergi değerini gerçeğe en yakın değer olarak tespit etmek mümkündür. Bizim ülke olarak güreşten sonraki ata sporumuz “bulanık suda balık avlamak” olduğu için, değiştirmek ve doğrusunu yapmak işimize gelmiyor.

BELEDİYELERDE, ‘EN İYİ BİZ BİLİRİZ, UZMANA NE GEREK VAR' ANLAYIŞI HAKİM 

Bakanlığın söz konusu iç genelgesinde; asgari ölçüde arsa birim değer tespitleri, 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 31'inci maddesinde yer alan normlardan ve bu maddeye göre hazırlanmış bulunan 15/3/1972 tarihli ve 14129 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinden (Tüzük madde 26, 29, 30, 31, 32) yararlanılarak ilgili cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgelerdeki arsa bedellerinden metrekare fiyatı en düşük olanlar dikkate alınmak suretiyle gerçekleştirilecektir. Takdir işlemleri yapılırken gerekli olan hallerde teknik elemanlardan, bilirkişiden, arsanın konumu itibarıyla gayrimenkul değerleme uzmanlıklarından veya gayrimenkul alım satım faaliyeti yapanlardan, organize sanayi bölgesi, serbest bölge gibi özelliği bulunan yerlerde bu birimlerin yetkili organlarının görüşlerinden de faydalanılır. Nedendir bilinmez belediyeler yukarıdaki düzenlemede yer alan; gerekli olan hallerde ibaresini, kendilerine yapılan bir hakaret olarak algılamış; takdir bizim işimiz, anlayışı ile hiçbir uzman görüşü ve teknik destek almadan takdir işlemlerini sonuçlandırmıştır.

Nedim TÜRKMEN/Sözcü