Emlak yatırımları daha iyi değerlendirilmeli!

Düşük faiz, özellikle emlak gibi reel varlıkları olumlu etkileyen önemli bir faktör. Amwal Yönetici Direktörü Afa Boran, bu ortamda Türkiye'de emlak yatırımlarının çok daha iyi değerlendirilebileceğini söylüyor.  Afa Boran, ''Türkiye'nin farklılaşması için başta hukuk olmak üzere, eğitim, emlak, imar ve emeklilik sistemi konusunda önemli reformlara ihtiyacı var" diye konuşuyor. 

MEA Finance tarafından dört kez Körfez bölgesinin en iyi fon yöneticisi seçilen Afa Boran'ın başında bulunduğu Amwal fonu, aynı zamanda bölgede dört yıldır her yıl endeksin üzerinde performans sergileyen ve endekse göreceli toplam getiride en yüksek kazandıran fon. Boran, Körfez bölgesinin yanında daha önce görev yaptığı Avrupa'da da bir çok kez yılın en iyi analisti seçilmiş bir isim. 

Başarılı fon yöneticisiyle global piyasaları ve Türkiye beklentilerini konuştuk. Her dönemin fırsat da risk de sunduğunu belirten Afa Boran, Türkiye ekonomisine ve piyasalara yönelik de kritik tespitlerde ve önerilerde bulunuyor. Afa Boran'ın sorularımıza yanıtları şöyle: 

Global piyasalarda konjonktürü nasıl buluyorsunuz? 

Her dönemde riskler de vardır, fırsatlar da. Yunanistan'ın borç durumu, Avrupa, Japonya ve Çin'deki yavaşlama bilinen önemli mevcut riskler. Fakat faizlerin hala sıfıra yakın olması da büyük bir fırsat. Irak, hatta Pakistan'ın bile uzun vadeli borçlanabildiği bir dönemdeyiz. Düşük faizler bilhassa emlak gibi reel varlıkları olumlu etkileyen bir unsur. Özellikle Türkiye'de emlak yatırımları çok daha iyi değerlendirilebilir. 

Emlaki daha iyi değerlendirebilmek için önerileriniz ne olurdu? 

Öncelikle Türkiye hem coğrafi hem tarihi hem de iklim olarak önemli değerlere sahip. Örneğin Londra çok tarihi bir şehir ama iklim cazip değil. Şehrin ortasından çamurlu bir nehir geçiyor. Bugüne kadar hem gezip gördüğüm hem de yaşadığım ülkelerle kıyasladığımda Türkiye kadar doğal güzellikleri olan ülkenin olmadığını daha iyi gördüm. fakat bunu iyi değerlendirebileceğimizi düşünmüyorum. Belki böyle de para ediyor diye düşünülüyor. Ama herhalde doğal güzelliği olmayan şehirlerdeki güzelleştirme uğraşısının yansını bile yapsak, her şey çok daha farklı olurdu. 

Bu konuda örnek bir ülke söyleyebilir misiniz? 

İspanya bu açıdan Türkiye için güzel bir örnek olabilir. Hem iklim ve tarihi değer açısından benziyor hem de emlak sektörünü iyi değerlendiren bir ekonomi. Örneğin birçok İngilizin İspanya'da yazlığı vardır. Yapılar da güzel ve değer olarak da yüksek. Emlakta işçilik ve malzeme dışı, katma değerdir. Bu açıdan ne kadar yüksek fiyatla satarsanız ekonomiye katma değeri o kadar yüksek olur. Bizim de ülke olarak yapıp satma ihtiyacımız olduğunun farkındayım. Fakat katma değere odaklanılmaz ise Bangkok gibi kötü bir örnek oluruz. Bangkok'ta da yapı çok ama para etmiyor, dolayısıyla ekonomiye katma değer sağlamıyor. 

Türkiye böyle bir dönemde farklılaşmak için neler yapabilir?

Türkiye'ye dışarıdan bakınca, biraz daha bağımsız olma ve ülkenin artı ve eksilerini diğer ülkeler ile daha objektif karşılaştırma şansınız oluyor.  Uzun yıllardır yabancı yatırımcılar için Türkiye'yi tüm parametreleriyle detaylı olarak analiz ediyorum. 'Keşke şunlar daha iyi yapılsa' dediğim birçok şey oluyor. Türkiye öncelikle adalet sistemini ve kuvvetler ayrılığı ilkesini yeniden inşa etmeli. Ortadoğu'daki yatırımcılar bile bana Türkiye'deki hukuk bağımsızlığını soruyor ve maalesef söyleyecek bir şey bulamıyorum. Bunun dışında acil reform yapılması gerekli sektörleri eğitim, imar ve benim alanım olduğu için emeklilik sistemi olarak sayabilirim. 

Eğitim konusunda neler yapılabilir? 

Eğitimde seferberlik yapılmalı.  Çünkü artık iş aciliyet gerektiriyor.  Eğitim meselesine sadece okul-derslik sayısını artırmak ya da mevcut Afa Boran Amvvai Yönetici Direktörü okullarda iyileştirme yapmak olarak bakmamak gerekir. Çünkü artık başan açısından global istatistiklerde çok gerilere düşmeye başladık. Diplomalı mezunların bilgi eksiklikleri ve meslek eğitimlerinde önemli eksiklikler her alanda insanın karşısına çıkıyor.  Bir seferberlik başlatılıp, yurtdışından eğitmenler getirip, mesleki sınavlar gözden geçirilip, acilen eksiklikleri giderecek yapılanmaların devreye sokulması gerektiğini düşünüyorum. 

Böyle bir seferberlik Türkiye'nin yatırımcı açısından da görünümünü olumlu olarak ve hızla değiştirir. 

İmar konusunda ne tarz uygulamalar yapılabilir? Bu alandan alınan vergiler konusunu nasıl değerlendiriyorsunuz? 

Bence Maliye'nin en önemli gelir kaynağı imar/rant vergisi olabilir. Son 10 yılda 1,1 milyar metrekare inşaat izni verildi. Sadece 2014'te verilen rakam 220 milyon metrekare. Devlet metrekareden ortalama 100 dolar vergi alsa, toplam vergi gelirleri yüzde 15 artar. Böylece girdi maliyetlerini etkileyen birçok dolaylı vergide indirim yapılması mümkün olur. Bu da özel sektörün global rekabet şansım artırır. Ayrıca kentsel dönüşümün kaçak olarak yapılmış gecekondu bölgelerine ödül şeklinde olmamasının, onun yerine belli bir rantın üzerindeki kısmın devlete aktarılmasının çok daha acilolacağı kanısındayım. 

Ekonomist