Emlakta Maltepe ve Kartal'ın yıldızı parlıyor!

İstanbul'un Marmara Denizi kıyısındaki iki ilçesi olan Kartal ve Maltepe'nin yıldızı her geçen gün parlıyor. Özellikle Kartal, ünlü Mimar Zaha Hadid'in imzasını taşıyan Kentsel Dönüşüm Projesi'nin tam anlamıyla uygulanmasıyla başka bir kimliğe bürünecek. Kartal'ın komşusu olan Maltepe ise barındırdığı arsa potansiyeli bakımından konut firmalarıngözdesi haline geldi.

20'inci yüzyılın başında İstanbul'un bir kasabası olarak nitelendirilebilecek Kartal, 1960'lardan sonra önemli bir sanayi merkezi haline geldi. Sonra etrafında sanayinin etkisiyle birdenbire niteliksiz yapılar yükseliverdi.

Daha sonra daha yakın zamanlarda, yani 2003-2004 arasında İstanbul için konut talebinin patlama yaptığı yıllar oldu. İşte bu önlenemeyen yükseliş çizgisi, Kartal'da henüz boş kalan arsalarda hızlı bir şekilde projelerin yükselmesini beraberinde getirdi.
 
Şimdilerde Kartal, İstanbul'un en fazla konut projesi inşa edilen ilçelerinden biri. Çünkü, arsaların önemli bir kısmı, eskiden sanayi tesisi imarlı olduğu için parsellerin alanı büyük. İstanbul'da veya Türkiye'de 5 bin metrekarenin üzerinde merkezi lokasyonlarda arsa bulmak zor iken, Kartal'da bu alan 10 bin metrekarenin üstüne çıkabiliyor.

2005 yılında gündeme gelen 'Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi' ise Kartal'a ilgiyi artırmıştı. Aradan geçen 5 yıllık süreç içinde dönüşüm planı hayata geçirilememiş olsa da bu süreçte etraftaki boş parsel nerdeyse kalmadı.
Kartal'dan ayrıldı Kartal'ın komşusu olan Maltepe ilçesi ise 1928 yılında Üsküdar ilçesinden ayrıldıktan sonra kuruldu. Özellikle 1973 yılında Haydarpaşa-Gebze banliyö hattının kurulmasıyla da gelişmeye başladı.

Maltepe'nin ilk yerleşim bölgesi demiryolu hatt çevresinde oldu. Daha sonra 1945 yılında yap lan imar plan ile ilçede planl gelişim başlad . 1960 yıl ndan sonra ise yerleşim E-5 Karayolu kuzeyine yayılarak hızla gelişti.

1985 yılında Kartal Belediyesi'ne bağlanan Maltepe, 1992 yılında Kartal Belediyesi'nden ayrılarak yeni bir ilçe oldu. 1947 yılında Kartal'ın sanayi bölgesi ilan edilmesi ve 1973 yılında Haydarpaşa-Gebze banliyö hattının kurulmasından sonra bölge hızla gelişmeye başladı. Diğer taraftan İstanbul nüfusunun her yıl yüksek oranda artması neticesinde Anadolu yakasında da yeni yerleşim bölgeleri ihtiyacı ortaya çıktı. Kadıköy'ün yerleşim alanı olarak doygunluğa ulaşması sonrası konut gelişimi de Kartal-Maltepe aksına doğru yoğunlaştı. Yeni dönüşüm planı 1999 depreminden sonra nitelikli konut alanlar na talebin artması ve yapılarda yap denetimi ile birlikte yeni bir dönemin başlaması bölgeye olan ilgiyi de arttırdı. Bu nedenler etkisinde, 2000 yılından sonra Kartal-Maltepe bölgesinde birçok konut projesi yükselmeye başladı. Artan konut projelerini takiben de birçok AVM projesi de hayata geçti. Böylelikle konut ve ticaret alanlarında paralel bir gelişme sağlanarak arz talep dengesi oluştu.

Özellikle Kartal'daki sanayi tesislerini planlı bir şekilde konuta dönüştürme projesinin en önemli ayağını oluşturan Kartal Kentsel Dönüşüm 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planlar 2009 yıl sonlarında revize edilerek onaylandı. Planda Kartal'daki at l sanayi tesisi alanlarının değerlendirilmesinin yan sıra bölgenin İstanbul'un yeni cazibe merkezlerinden biri olması hedefleniyor. Zaha Hadid projelendirdi Ayrıca dünyanın ünlü mimarlarından Zaha Hadid tarafından tasarlanan projede ulaşım, E-5 karayolu ile sahil kesimi arasında mevcut karayolu güzergâh ve bu güzergâhın paraleline oluşturulacak Rayl Sistem (LRT) ile sağlanacak şekilde tasarlandı. Kentsel dönüşüm projesi kapsamında bölgede marina, oteller, opera binas, sosyal tesisler, kültür merkezleri, alışveriş merkezleri, iş kuleleri ve az sayıda da konut yaplması öngörülüyor. Halen 1/1000 ölçekli planların yürürlüğe girmesi ve haritasal çal şmaların yapılması beklenen planda neredeyse son aşamaya gelindi.

Diğer taraftan yoğun araç trafiğine sahip olan Kadıköy-Kartal arasındaki D-100 karayolunun yükünü azaltmak, bu aksta hızlı ve kitlesel yolcu taşınması sağlamak ve iki kıta arasında ulaşım hızlandırmak amacıyla Kadıköy Kartal Metro Hattı projelendirildi. Bu hat İbrahimağa İstasyonu'nda  Marmaray  Hatt ile entegre olacak. 2005 yılında inşaat na başlanan projenin 2010 yıl sonunda tamamlanması hedefleniyor.

Arsa fiyatları ne kadar?

Kartal'da yeni gelişme bölgeleri olarak; E-5'in kuzeyinde Yakacık ve Soğanlık mahalleleri ön plana çıkıyor. Bölgede ticari fonksiyonlar için genellikle 1,5 emsal ve serbest yükseklikte yapılaşma izni veriliyor. Bölgede konut sitesi yapılabilecek arsaların fiyatları; metrekare bazında bin ile bin 500 TL arasında değişebiliyor. Müstakil apartman ya da villa yapılacak nitelikteki arsalar için ise metrekare fiyatlar 400-600 TL aralığında. Fiyatlar gayrimenkulun ulaşım olanaklarına ve manzara hâkimiyetine göre değişkenlik gösterebiliyor.

Özellikle Maltepe'nin E-5 Karayolu kuzeyinde birçok konut projesi yer alıyor. Yeni konut projeleri, bölgede boş arsaların yoğunlukta bulunduğu E-5 Karayolu'nun kuzey tarafındaki Başıbüyük mahallesinde yoğunlaşmış durumda. Bölgedeki büyük konut projelerine örnek olarak; KİPTAŞ Maltepe Konutları,  TOKİ  Maltepe Konutları ve Narcity gösterilebilir. Maltepe bölgesinde, site yapılabilecek büyüklükteki arsaların metrekaresi bin ile bin 500 TL arasında değişiyor. Bunun dışında imarı alınmamış fakat konum itibariyle konut, okul ya da hastane yapılabilecek potansiyeli bulunan arazilerin metrekaresi 400 ile 750 TL aralığında satılıyor.

Eski konut dokusu

Kartal-Maltepe bölgesindeki yerleşim; 1950'lerden sonra özellikle demiryolu hattı çevresinde konumlandı. 1960'tan sonra ise yerleşim daha yukarılara dağılarak, E-5 üstünde de hızlı bir gelişme kaydedildi. Ancak Maltepe-Kartal bölgesi; 1984'ten sonra Kadıköy-Pendik arasındaki sahil yolunun açılması ile bugünkü şeklini aldı.

Maltepe ve Kartal bölgesindeki konut dokusu, genellikle eski yapılardan oluşuyor. Ne var ki son yıllarda gayrimenkul sektöründe yaşanan hareketlenmenin etkisi ve bölgedeki sanayi alanlarının dönüşüme konu olması sebebiyle, bölgede bulunan eski fabrika alanları  inşaat firmaları tarafından ilgi görüyor. Son dönemde, birçok prestijli inşaat firması, özellikle Yakacık, Soğanlık ve Dragos bölgelerinde ve nitelikli konut üretimine imza atıyor.

Diğer yandan, bölgede konut fiyatları konumsal olarak ciddi farklılıklar gösterebiliyor. Fiyatlar D-100 Karayolu'ndan sahil yoluna inildikçe artarken, kuzeye doğru düşüş gösteriyor. Bu fiyat dalgalanmasmdaki en önemli neden sahile yakınlık ve manzara hâkimiyeti. Daire fiyatları ne kadar? Özellikle E-5 Karayolu kuzeyinde gelişmekte olan Kartal bölgesinde inşaatı bitmiş ve devam eden toplam 27 proje yer alıyor. Sektörün önemli aktörlerinden Teknik Yapı, Dap Yapı, KİPTAŞ, Soyak İnşaat ve Dumankaya İnşaat... gibi firmaları da konut projeleri için bu bölgeyi tercih eden firmalar.

  Bu projelerdeki konut tipleri daha çok 2+1 ve 3+1 şeklinde olmakla birlikte 1+1 tipi konutlara da talebin oldukça fazla olduğu gözleniyor. Sahil kesiminde bulunan projeler ise deniz ve adalar manzarası ile ön plana çıkıyor. Bu projelere örnek olarak Maltepe Dragos Konutları, Dragos Drive 34 ve Ağaçseven Konakları gösterilebilir. Kartal-Maltepe bölgesindeki konut fiyatları standart 2+1 ve 3+1 konut tipleri için metrekare bazında bin 500 ile 2 bin 500 TL arasında değişiyor. Aynı binada farkı, manzara, cephe, kat gibi farklı şerefiye faktörlerine göre fiyatlarda oynama görülebiliyor. Projenin knum ve özelliklerine göre metrekare olarak3 bin 500 TL başlayan fiyatlar 7 bin TL 'ye kadar çıkabiliyor. Bu tabloda görülebileceği gibi  kartal ve maltepe bölgesinde her kesim ve ekonomiye uygun konut bulmak mümkün. Konut fiyatları 70 bin TL'den 1 milyon TL'ye kadar geniş bir yelpazeye yayılıyor.
Mortgage Market