Emre çamlıbel: Ulusal konut politikası şart

Türkiye'de gayrimenkul sektörü belki de tarihinin en parlak dönemini yaşıyor. Özellikle büyük kentler enine doğru hızla genişlerken devasa sitelerle çevreleniyor. Merkezlere doğru gidildikçe de durum farklı değil. Oralarda da kentsel dönüşüm adına semtlerin çehreleri de, eski sakinleri de değişiyor. Ancak bu arada ülkede konut ihtiyacı azalmıyor hızla artıyor. Her yıl 600 bin yeni konuta ihtiyaç ve bunun önemli bir kısmının dar gelirlilere yönelik olduğunu belirten Soyak Holding Üst Yöneticisi Emre çamlıbel, 'Kamu özel sektör işbirliği içinde mutlaka bir ulusal konut politikasına ihtiyaç var' dedi. çamlıbel ile sektörü ve sorunları masaya yatırdık.

-Kentlerin her yerinde hızla inşaatlar yükseliyor. Türkiye dev bir şantiyeye dönüşmüş durumda. Sizce planh bir yapılaşmaiçinde miyiz, yoksa birçok alanda olduğu gibi burada da piyasa dinamiklerinin rüzgarında mı sürükleniyoruz

-Bu soruyu yanıtlamadan önce belki de konut sektörünün dinamiklerinden biraz bahsetmek doğru olur. GYODER (Gayrimenkul Yatıran Ortaklığı Derneği) bünyesinde yaptığımız çalışmalara göre Türkiye'de her yıl 600 bin yeni konuta ihtiyaç var ve önümüzdeki 10 yıl boyunca da bu ihtiyaç sürecek. Türkiye'nin demografik yapısı yani yüzde 65'i genç olan bir nüfus, çekirdek ailelerin artması, yalnız yaşamayı tercih edenler ve hala köyden kente göçün sürmesi bu ihtiyacı doğuran etkenlerin başlıcalan. Ama devamı da var. Depremden etkilenmiş kullanılmaması gereken ama hala kullanılan konutlar, depremden etkilenmemiş olsa bile niteliğini kaybetmiş olanlar ya da kaçak yapılmış ya da alt yapısız konutlar... Sonuçta her yıl 600 bin konut ihtiyacı var. Bunu Türk inşaat sektörü tedarik edebilir. Bunun için gerekli ekipman, uzmanlık, hepsi var. Problem surda: 600 bin ihtiyaç sahibi ailenin sadece yüzde 20'si konut alabilecek finansman gücüne sahip. Son dönemde MB'nin faizleri düşürmesi, ödeme şartlannm iyileştirilmesi ile biraz daha fazla insan konut alabilecek hale geldi. Ama sorun sürüyor. Bizim yapmamız gereken kamu ve özel sektör işbirliği ile bu ihtiyaç sahiplerini ev sahibi yapmak.  TOKİ  aslında başarılı uygulamalar yapıyor ve dar gelirliler için ödeyebilecekleri konutlar inşa ediyor. Ancak TOKt 4-5 yılda ancak 450-500 bin konut yapabildi. Dolayısı ile tek başına bu açığı kapatmaktan uzak...

-Ben ise dar gelirliler yerine daha çok orta ve ortanın üstü gelir grubunu gözettiğini düşünüyorum. Gerçek dar gelirlinin konut ihtiyacı ne kadar karşılanıyor merak ediyorum doğrusu...

-Bunun yanıtını vermek için tüm Türkiye geneline bakmak lazım. Biz TOKİ'nin kaynak yaratmak için büyük kentlerde ve üst gelir grubuna hitap edecek konutlar yaptığını görüyoruz ama Anadolu'da da konut inşaatları sürüyor. TOKİ'nin yaptığı 450 bin konutun yüzde 90'ı dar gelirliye yönelik ve Anadolu'da. Her kentte, orada 200 konut şurada 300 konut diyerek ayda 100 TL'lik taksitlerle çok konut yaptılar.

ToKİ tek başına altından kalkamaz'
-Ama büyük kentlerde nüfus yoğunlaştıkça ihtiyaç da yine bu büyük kentlerde artmıyor mu

-Evet doğru. Ama bu açığı kapatmak için TOKİ'nin tek basma bu işin altından kalkması mümkün değil. Bu yüzden özel sektör ile işbirliği içinde yeni bir anlayışla ve yeni bir mevzuat ile hareket edilmesi gerek. Örneğin kimi sübvansiyonlar olabilir. Birtakım vergi, resim ve harçların dar gelirlilere yönelik projelerden alınmayarak özel sektörün bu platforma çekilmesi, yine özel sektöre bu tür projeler için altyapılı arsa tedarik edilmesi gibi...

-Sorunlardan biri de orada zaten. şžehrin içinde kamuya ait yapı imarlı ve dar gelirliye kullandırılabilecek arazi yok. Ya da daha doğrusu var ama yüksek rant getirici olduğu için dar gelirliye tahsis edilemiyor....

-Burada bir denge gözetmek gerek. Maksimum faydayı elde etmek amacıyla yüksek değerli yerlere yapılan konutların satışından elde edilecek gelir ile daha fazla dar gelirliye konut yapmak önemli bir çözüm yolu gibi gözüküyor.

-Sizce neresi olabilir Sulukule örneğini gördük, insanların nasıl yaşadıkları yerlerden koparıldıklarım...

-Dar gelirliyi konut sahibi yapmak için mekanizmaları biz GYODER olarak bir raporda topladık. Diğer ülkelerdeki uygulamalar ve alternatif öneriler de var içinde. Bunlardan biri başta da dediğim gibi kamunun özel sektör ile beraber hareket ederek modeller geliştirmesi. Özel sektör dar gelirliye hitap edebilsin diye kamunun arazilerinin özel sektöre tahsis edilmesi. Bir de bunlara ilaveten kentsel dönüşümün uygulanması.Aslında kentsel dönüşüm hala mevzuatı olan bir uygulama değil. şžu anda Türkiye'de kentsel dönüşümün değil, kentsel yenilemenin yasası var. Mesela Tarlabaşı... Kentsel yenileme, tarihi değeri olan yerlerin dönüşümü demek. Bu daha kamulaştırılarak yapılıyor. Kamulaştırılarak orada hak sahibi ya da işgalci kişileirin haklarının nasıl kullandırılacağı gibi bir takım mekanizmalar düzenlenmiş durumda. Kentsel dönüşüm ise tarihi vasfı olan yerler değil, gecekonduların ya da sanayi yerlerinin dönüştürülmesi demek. Bunun yasası henüz yok. TBMM Genel Kurulu'nda görüşüldü ancak henüz yasalaşmadı.Taslak 2-3 yıldan beri bekliyor. Yasa olmayınca bu konuda ilerleme kaydedebilmek için çeşitli özel maddeler eklendi. Örneğin TOKİ'ye ve mahalli idarelere kentsel dönüşüm yapma yetkisi verildi. Mesela Zeytinburnu ya da Anadolu'nun birçok yelinde yapılan kentsel dönüşümler mahalli idareler yasasına eklenen maddelere istinaden uygulanıyor. Ama bana göre özellikle deprem,Türkiye'nin enerji açığı araştırmaları, insanların daha sağlıklı yaşaması için kesinlikle yapılması gereken bir uygulama.

Sorun kısa vadede çözülemez

-Diğer ülkelerde bu sorun nasıl çözülüyor peki
-Oradaki insanları başka bir lokasyona taşımak ya da o lokasyonda toplu konut üretilmesi diğer ülkelerde de uygulanan yöntemler. Tabii bu arada o bölgede oturanlar mülk sahibi mi işgalci mi, binalar ruhsatlı mı ruhsatsız mı, ona göre uygulamalar yapılıyor. Sosyal konut yaparak onlara mülkiyeti vermeden uzun vadeli kiralama yapılabiliyor ya da mülkiyeti devredip uzun vadeli ödeme opsiyonu sunuluyor.

-Türkiye'de sizce başardı kentsel dönüşüm uygulaması var mı Örnek verebilir misiniz
-Ü®zmir Karşıyaka'da Mavi şžehir'deki uygulama. Orası işgal edilmiş bir bölgeydi. Karşıyaka Belediyesi, TOKİ ile birlikte hareket ederek insanlarla anlaştılar, onları Örnekköy'de toplu konutlara taşıdılar. Sorun da çıkmadı.

-Ama genelde evlerini terk etmemek için direniyor insanlar...
-Aslında dirençlerin önemli bir kısmı insanların beklentileriyle ilgili. Geçmişte yapılan, hala da devam eden imar affı beklentisi. Örneğin adamın 60 metrekare yeri var. Ona başka yerde 60 metrekare yer öneriliyor. Adam ise 'Hayır, benim 120 metrekarelik yerim var' diyor. Kaçak kat çıkmış, sonra hak sahibi olduğunu söylüyor. Bu çözülmezse Türkiye'nin konut sorunu kısa vadede halledilmez.18 milyon konutun yarısı kaçak 80-90'ı ısı yalıtımından yoksun. Enerjiye ülke olarak yılda 60-70 milyar lira para harcıyoruz. Bunun yarısı konutlar tarafından tüketiliyor. Eğer biz mevcut konutlarda, mevcut mevzuatı uygulayabilirsek senede 4-5 milyar lira tasarruf yapabiliriz ülke olarak.Bunun için yapılacak 20 milyar dolarlık bir yalıtım yatırımı ile 18 milyon konutun kendini 4 yılda amorti etmesi mümkün... Hem daha sağlıklı hem de daha çevreci hem daha tasarruflu bir yaşam için bu gerekli.

Ne kadarı kaçak bu konutların
-18 milyon konutun yarısı kaçak. Ama tamamı niteliksiz olduğu anlamına gelmiyor...Peki bir yandan da satılık yığınla boş daire var. Konut ihtiyacı var diyoruz ama sürü ile de boş ev alıcı bekliyor. Bunu nasıl değerlendiriyorsunuz

-İhtiyaç sahibi kitle genç, yeni evli, bir ya da iki çocuk sahibi, belki bekar ama kesinlikle çalışan ve orta gelir grubu. Bunların aradıkları konutlar ulaşım akslarına yakın, zamanlarını işyerlerinde geçirdikleri ve evlerini az kullandıkları için tasarruflu ve fonksiyonel daireler. İhtiyaçlarından fazla elektrik, su, doğalgaz tüketen konutları istemiyorlar. Onun yerine sosyal imkanları ve güvenliği tercih ediyorlar. Bütün bu ihtiyaçları ödeme kabiliyeti ile bankaların sunduğu imkanlarla bir araya koyduğunuzda, mevcut satılan ve ikinci el ama ihtiyacı karşılamayan çok konut olduğunu görüyoruz.

-Bu durum, o zaman da kent dışındaki sitelere kayış anlamına geliyor ama ulaşım yine insanların en temel sorunu olarak karşımıza çıkıyor...

-Burada en iyi çözüm toplu taşıma. Bugün kentlerde dikey yapılaşma zorunluluk ama buna mutlaka toplu taşımanın da eklenmesi gerek. Türkiye'de maalesef özellikle ulaşım konusunda zihniyet geç oluştu.

Soyak 50 yılda 50 bin konut inşa etti
-Soyak başarılı ve çevreci uygulamaları ile öne çıkan bir şirket, üstelik 50 yıllık geçmişi ile sektörünün duayenlerinden. Holding çatısı altında 14 şirketi ve 1600 çalışanı var. Gayrimenkul ana faaliyet alanı olsa da demir döküm, çimento ve yeni olarak enerji sektörlerinde de önemli isler yapıyor, şimdi yeni projeleriniz hangileri

-Son yıllarda yoğunlaştığımız konulardan biri binalarda enerji performans ve yönetimi. Biliyorsunuz 2009 Aralık ayından sonra ruhsat alan tüm binalar enerji performans denetimine tabi. Bizim de satış ve yapımda olan bütün dairelerimiz bu durumda. Daha 2007'lerde bu konu gayrimenkul sektörünün gündemine gelmemişken biz bu konuda ARGE çalışmalarını başlatmıştık. Ancak burada bir sorun var. Zira çıkan yönetmelik mevcut binalarla ilgili bir yaptırım öngörmüyor. Bu yanlış.

-Gayrimenkul sektöründe bir balon var mı sizce Fiyatlarda şişme var mı
-Aslında konut sektörü son 2 yıldır fiyatları aynı tuttu. Daha doğrusu tutmak zorunda kaldı. Krizden dolayı talep olmadığı için. Ne pahalı alınmış arsa fiyatlarını, ne inşaat maliyetindeki artışları konut fiyatlarına yansıttı. Bu, yüzden yeni inşaatlarda şişme olamaz ama ikinci el satışlarda değişebilir. Bu insanların satmaya ne kadar ihtiyacı olduğuna bağlı olarak olabilir.

-Peki Soyak olarak devam eden inşaatlarınız hangileri
-İzmir'de 2250 konutluk bir Soyak Siesta inşaatımız sürüyor. Yüzde 30'u tamamlandı. İstanbul'da geçen haftalarda satışa sunduğumuz Halkalı'da 2 bin 200 konutluk Soyak Park Apart projemiz var. İnşaat şimdi başlıyor ama satışa sunduğumuz 1120 konutun yüzde 30'u bir hafta içinde satıldı. Konut alımında ertelenmiş bir talep vardı.
Cumhuriyet