Emsal kira bedeli nedir? Nasıl uygulanır?

Hürriyet gazetesi yazarı Şükrü Kızılot, 23 Şubat 2014 tarihli yazısında, kira bedelinin hiç belirlenmemiş veya düşük belirlenmiş olması halinde uygulanan “emsal kira bedeli” uygulamasını anlatmıştı. Yazı bugün de güncelliğini koruyor. İşte o düzenleme ile ilgili ayrıntılar...

"Kira geliri elde edenlerin; “Evi düşük bir kiraya, çok yakın bir arkadaşıma kiraladım” diyebilme şansları yok.

Aynı şekilde;

“Evi halama, teyzeme, dayıma ya da amcama bedelsiz kiraladım” diyebilmeleri de mümkün değil.

“Bu da nereden çıktı?” diyenler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesini açıp okusunlar.

EMLAK VERGİSİ DEĞERİ ÖNEMLİ

Gelir Vergisi Kanunu’nun “Emsal Kira Bedeli” başlıklı 73. maddesine göre, kiraya verilen gayrimenkuller için beyanı zorunlu en az kira, “emsal kira bedeli”dir.

Kiraya verilen gayrimenkullerin, örneğin ev veya dükkânların, kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamıyor.

Emsal kira bedeli ise kiraya verilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’idir.

ÖRNEK-1: Remzi Bey’in İstanbul Maltepe’de, emlak vergisi değeri 280 bin lira olan bir evi vardır. Bu evinde, yıllar önce kocası vefat eden “Halası” bedelsiz yani kira ödemeden oturmaktadır. 

Bu durumda Remzi Bey kira almadığı bu evi için “emsal kira bedeli esası”na göre, en az 14 bin lira kira geliri beyan etmek zorunda.

ÖRNEK-2: Bedriye Teyze, emlak vergisi değeri 300 bin lira olan evinden, yılda 12 bin lira kira almaktadır. 

Bedriye Teyze’nin, aldığı kira emsal bedelinin altında. Bu durumda emsal kira bedeli esasına göre; (300 bin  x % 5) = 15 bin lira kira beyan etmesi gerekiyor.

MALİYE NE DİYOR?

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazırladığı “Kira Geliri Elde Edenler İçin Beyanname Düzenleme Rehberi”nde de;

“- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

- Kiraya verilen gayrimenkulün, kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması

hallerinde, ‘emsal kira bedeli’ uygulanacaktır.” şeklinde açıklaması yer alıyor.

BİRİNCİ DERECEYE BEDELSİZ

Konutların;

- Anne ve babaya (kayınvalide ve kayınpeder hariç),

- Çocuklara ve torunlara,

- Kardeşlere bedelsiz olarak ya da düşük bir kira ile kiralanması mümkün.

Ancak, bunların her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilemiyor. Edilmesi halinde, bu konutlardan yalnızca biri hakkında emsal kira bedeli uygulanmıyor.

TEYZE, AMCAYA DİKKAT

Gelir Vergisi Kanunu sadece anne, baba, çocuk, torun ve kardeşe bedelsiz veya düşük bedelle kiralamayı kabul ediyor.

“Efendim, amca baba yarısıdır, teyze anne yarısıdır. Kayınvalide ikinci annemdir. Onlardan nasıl kira alırım?” demeyin.

Gelir Vergisi Kanunu Madde 73, bunlara ve diğer akrabalarınıza, evi bedelsiz kiralamanızı veya düşük bedelle kiralamanızı kabul etmiyor.

“Kiralarsan, Emlak Vergisi değerinin, yüzde 5’i kadar kira beyanı isterim” diyor.

Aman dikkat!..

AYNI EVDE KAYINVALİDEYE EVET

Kayınvalideniz sizinle aynı evde birlikte yaşıyorsa sorun yok.

Kayınvalidenize, bedelsiz veya düşük kira ile ayrı bir ev tahsis ederseniz gelir vergisi ödeyeceksiniz.

Benzer durum, evinizde yaşayan diğer akrabalarınız için de söz konusu.

AYNI EVDE KIZ ARKADAŞA HAYIR

Evinde kız arkadaşı ya da erkek arkadaşı ile birlikte yaşayanlara, sevimsiz bir haber.

Kız arkadaşınızın veya erkek arkadaşınızın, evinizde kira ödemeden oturmasını kanun kabul etmiyor.

Emsal kira bedelini hesaplayıp, kira geliri beyan etmeleri isteniyor.

İŞYERİ KİRALANAMIYOR

Anne, baba, çocuk, torun veya kardeşe, bedelsiz olarak konut kiralanması mümkün.

Ancak büro, dükkân, mağaza ve benzeri işyerinin, bedelsiz olarak kiralanması mümkün değil.

ÖRNEK: Neriman Teyze’nin iki dairesi var. Birini kızına “konut” olarak tahsis etmiş. Diğer dairesini de oğlu “büro” olarak kullanıyor. Her ikisinden de kira almamaktadır.

Bu durumda Neriman Teyze, kızı için kira geliri beyan etmeyecek. Oğlunun büro olarak kullandığı gayrimenkul için “emsal kira bedeli” üzerinden yani emlak vergisi değerinin yüzde 5’i kadar kira geliri beyan edecek.

Mülkiyeti ortağa ait olan işyerinin, şirket tarafından kullanılması, son derece yaygın bir uygulama.

Şirket ortağı olan kişi, “İşyeri benim, şirket de bana ait. Şirket bana niye kira ödesin ki?” diye düşündüğü için şirket kira ödemiyor. İşyeri sahibi de “Kira almıyorum” diyerek kira beyan etmiyor. Bu son derece yaygın ve hatalı bir uygulama.

Bu gibi durumlarda, kira almayan şirket ortağının, “emlak vergisi değerinin yüzde 5’i kadar” kira geliri beyan etmesi ve gelir vergisi ödemesi gerekiyor. Maliye Bakanlığı’nın 28 Ocak 2011 tarih ve GVK-94-40-41 sayılı özelge ile yaptığı açıklama da bu yönde.

Hürriyet