En yüksek kazancı konut yatırımı sağlıyor!

Son iki gündür finansal yatırım araçlarının geçen yılki ve daha uzun vadeli performanslarını irdeliyoruz. Son 5 ve 10 yılı ele aldığımız gibi, son 30 yıllık getirileri de masaya yatırdık.

- Görünen o ki, geçmişte Türkiye’de paradan çok yüksek kazançlar sağlanmış. Bazı yıllarda Türkiye dünyanın en yüksek faizini veren piyasa olmuş. İstanbul Borsası 3-4 yıl dünyanın en yüksek kazanç sağlayan borsası unvanını kazandı. Ama son 5 yılda bu kazançların gölgesi bile yok olmuş. Özellikle yabancıların elde ettiği kazançlar döviz kuru da dikkate alınırsa son altı yıldır zarara dönüştü.

- Daha da garibi uzun vadeli yatırım aracı olan hisse senetleri ne bir yılda, ne son 5 yılda, ne de son 10 yılda kazandıramadı. Yerli yatırımcı tabanının gelişmemesinin en büyük nedeni de bu. Borsanın geneli artık uzun vadede de kazandıramıyor. Demek ki şirketlerin kâr marjı düşmüş, özsermaye kârlılığı azalmış, ya da kâr edenler var ama küçük hissedarıyla paylaşan yok. Kârlar azalmış, özvarlık yaratılması zorlaşmış ki, şirketler doğru dürüst temettü dağıtamıyor, borsadaki değerleri artmıyor.

- Peki hiç mi kazandıran yok? Son bir ve son beş yılın en çok kazandıran finansal yatırım aracı dolar. 5 yıl önceye göre doların artışı yüzde 89.2. Aynı dönemin enflasyonunun yüzde 27.6 üzerinde reel bir getiri sağlamış. Özellikle de son yıllık performansı yüksek. Yukarıda bunun bir tablosu yer alıyor. Buna paralel olarak halkın tasarrufları da dövize doğru kayıyor.

- Ama halkın parası son yıllarda daha çok konuta ve gayrimenkule gidiyor. Zaten hanehalkı bazında tasarruf etmenin nihai amacı bir ev veya arsa almaktır. Tabii ki gayrimenkul yatırımı bir finansal yatırım değildir, reel bir yatırımdır. Rant sağlar ama değerli bir kâğıt değildir, fiziki varlıktır. Ama halk da kâğıt ve finansal yatırımlarının yanına bir de fiziki yatırım ekleyerek iyi bir sepet yapar. Riski böylece dağıtır. Biz de finansal yatırım araçlarının yanına bu fiziki yatırım aracının getirisini koyduk.

- Bu karşılaştırmadan gördük ki, en yüksek kazancı konut yatırımı yapıyor. Dolarla da yarışıyor, altının artışını bir hayli geçiyor, kısaca son 5 yılda en yüksek kazanç ne dolar, ne altın, ne de borsadan, konuttan. Türkiye’de ortalama konut fiyatlarının 5 yıllık birikimli artışı yüzde 90.89. Bu da aynı dönemdeki yüzde 48.22’lik enflasyon artışının yüzde 28.8 üzerinde reel bir getiri sağlamış durumda.

- İstanbul’daki konut fiyatlarını dikkate aldığımızda ise aradaki getiri farkı çok daha fazla çıkıyor. İstanbul konutları son 5 yılda yüzde 135.2 değerlendi. Enflasyonun üzerinde kalan reel değer artışı yüzde 58.7 düzeyinde.

- Bu değer artışlarına 5 yılın kira gelirleri dahil değil. TÜİK’in verilerine göre son 5 yılın kira gelirleri artışı kümülatif yüzde 36. Öyle yabana atılacak bir getiri değil. Türkiye’de yıllık kiraların konut fiyatının 20’de biri düzeyinde olduğunu dikkate alırsak, elde edilen toplam 5 yıllık kira gelirlerinin konut fiyatının dörtte biri düzeyinde olduğunu varsaymak gerekir.

- Getiri veya yatırım deniyorsa işte budur. Enflasyonun hatırı sayılır üzerinde, reel ve hiçbir tartışmaya yol açmayacak netlikte, kandırmaca saptırmaca yok. Evet ihtiyaç duyduğun anda hemen likidite etmek zor ama getirisi de bu ve gayet cazip.

- Finansal yatırım araçları, hele ki uzun vadeli yatırım araçları olan bireysel emeklilik fonları, hisse senetleri, yatırım fonları bu kadar getiri sağlasın da, görelim. Piyasalar uçuyor mu uçmuyor mu? Sermaye piyasası gelişiyor mu gelişmiyor mu? Bireysel emeklilik patlıyor mu patlamıyor mu? Öyle yüzde 25’lik devlet desteğine ihtiyaç kalıyor mu kalmıyor mu? Türkiye’de tasarruflar artıyor mu artmıyor mu? Reel yatırım tarafında ortaya çıkan bu kazançları finansal tarafta sağlasınlar bence ülke olarak finansman sorunumuzu çözeriz. Yastık altında para falan kalmaz. Altına ve gayrimenkule bu kadar giden de olmaz.

- Aslında bu konuda bir süre önce Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek portföy yöneticilerine ve bireysel emeklilik fonu yöneticilerine hitaben “Hiç değilse konut kadar getiri sağlayın ki, vatandaş size gelsin” demişti. Çok da haklıymış. Belki bu kadar getiriyi sağlayacak veya finansal sektöre verecek bir reel sektör veya reel sektörde bu ölçüde bir kârlılık var mı diye tartışılmalı.

- Konut kadar getiriyi finansal piyasalarda sağlayamazsak, tasarrufları yeterince geliştiremeyeceğiz. Baksanıza ortalıkta reel bir getiri olmayınca TL tasarruf mevduatları artmıyor. Fon piyasası ve borsa gelişemiyor. Gelişen ise döviz tevdiat hesapları. Çünkü getiri var.

SONUÇ: “Kurtuluş istiyorsan kurtulabileceğin yolda yürü.” Hz. Ali

Habertürk/ Abdurrahman Yıldırım