Ev alırken de satarken de kullanılacak 3 yöntem!
Ev satın alırken insanlar ister istemez iyi bir yatırım yapıp yapmadığını düşünür, satarken de aynı şekilde
Hangi piyasa koşullarında satarsa satsın "hep ucuza mı satıyorum" psikilojisine kapılır.
Bu hafta ev alırken de satarken de kullanılacak 3 yöntemi masaya yatırdık. SPK lisanslı değerleme uzmanı Cansel Turgut Yazıcı ile birlikte....
1) Kiradan Değere Ulaşmak:
Konutların kendisini geri ödemesi takribi 16-20 yıl arasındadır. Yeri, bölgesi, konumu ,eski olup olmaması, fiziksel kondisyonu, kullanılırlığı gibi özeliklere göre bu rakama değişebilir. Bu rakama biz Brüt Kira Çarpanı (BKÇ) deriz.
Aylık geliri 1000 TL olan bir mülkün yıllık geliri 1.000 TL x 12 ay = 12.000 YTL olur.
Bu rakamı Brüt Kira çarpanları ile değerlendirebiliriz:
·
16 yıl olsa = 12.000 x 16 yıl = 192.000 YTL
·
20 yıl olsa = 12.000 x 20 yıl = 240.000 YTL
Diğer emsallere bakarak bu fiyat aralığında nereye denk geldiğini tespit edebiliriz.
Eğer bir sitede mülk alıyorsak kira değerine genel gider için kiracının ödeyeceği bedeli koyarak hesap yapmak gereklidir. Genel gider için ödenen rakam olmadan yapılan hesaplarda mülkün kendini geri ödeme süresi çok uzun çıkar, ki aslında bu genel gideri yüksek sitelerde bu şekildedir. Ne kadar çok genel gider söz konusu ise o kadar çok mülkün kendini ödeme süresi uzar.
2) Emsallerden değere ulaşmak
En büyük sıkıntı gerçekleşmiş “gerçek emsalleri” bulmaktır.
Kıyaslanabilir emsaller olmalıdır. Elmalarla armutları kıyamsa yapmamak gereklidir. Bu emsaller ödeme şekli, mülkün devrinde özel bir durum olmamasını, ruhsat ve iskan açısından mülklerin benzer olması gibi eşdeğer özelikleri gerektirir. Emsal olması için büyüklüğün aynı olması gerekmez . Benzer mülk verilerinin brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir. Öncelikle değerde aralık belirlemek işleri kolaylaştırır.Bu yöntemde bir değer aralığı belirledikten sonra değer karar daha sağlıklıdır.
Çevre Araştırmaları verileri toplanır, kullanılabilir olanlar listelenerek metrekare değerine dönülür.Diyelim kullanılabilir veriler aşağıdaki gibi:
·
Aynı sokakta, 90 m² alanlı 2+ 1 daire 2 ay önce 90.000 YTL civarında satıldığı bilgisi vardır. (90.000YTL / 90m2) = 1.000 YTL/m2
·
Bizim bina ile aynı sırada Mektep Caddesi üzerinde, 15 yıllık binada, 2+1, 95 m² kombili, kartonpiyerli ve saten boyalı dairenin satılık fiyatının 100.000 YTL olduğunu gördük (100.000/ 95) = 1.052 YTL/m2
·
Değerleme konusu taşınmazın 2 arka sokağında, 2+1, kombili, 5 senelik binada 100 m² dairenin satılık fiyatının 90.000 YTL olduğunu gördük . (90.000 YTL/100m2)= 900 YTL/m2
·
Yapısında çok eskimiş ve hasarı görmüş, hemen yan binada bir mülk 50.000 YTL fiyatla satılıyor olabilir, bu durumda mülkün metrekaresine göre değeri: 50.000 YTL / 80 m2 = 625 YTL/m2 olabilir.Ama fiyatını bulmaya çalıştığımız mülk bu kadar eski değilse, bu emsal değeri kullanırsak yanlış bir emsal veri kullanmış oluruz.
·
Yukarıdaki verilere göre almayı düşündüğümüz konutun satış fiyatı ne olabilir?
·
Satış fiyatı 900 TL ile 1052 TL arasında olabilir. Alacağımız mülkünde brüt metrekare değeri ile bu verileri çarparak değer aralığına ulaşırız. Sonra karşılaştırdığımız mülklerin diğer özelikleri ile kendi düşündüğümüz mülkü kıyaslar ve değeri bir yere konumlandırabiliriz. Eğer kıyaslama yaptığımız mülklerden bazıları emsal teşkil etmeyecek gibi ise hiç değerlendirmeye almayız.
Ben ne diyorum?
Üçüncü yöntemi unutmayın!
Türkiye'de gayrimenkul alanında ilk çalışmaları yapan Prof. Dr. Ahmet Açlar'a göre değerlemede kullanılacak onlarca yöntem arasında, bu iki yönteme ilave olarak maliyet yönteminden bahsedebiliriz.
Bu çok önemli bir evinizin fiyatını belirleme yöntemi. Adım adım örnekle konuyu anlatıyorum:
- Alacağınız evin maliyetini arsa ve inşaat olarak ikiye ayırırısınız.
- Site veya apartmanda ev alıyorsanız, toplam arsadan payınıza düşen arsanın metrekaresini belirlersiniz. Evinizin site veya apartmandaki arsası 100 metrekare olsun.
- Civardaki arsa fiyatlarını araştırırsınız. Arsa metrekare fiyatı 2 bin TL olan bir muhitte ev alıyorsanız 100 metrekare arsanın bedeli 200 bin TL'dir.
- Alacağınız evin inşaat maliyetinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlarını baz aldınız. Lüks ev statüsünde. Metrekaresi 700 TL olsun. Ev de 100 metrekare. Buna göre evinizin inşaat maliyeti 70 bin TL.
- Arsa bedeli 200 bin TL ve inşaat maliyeti 70 bin TL olan toplam maliyeti 270 bin TL olan bir ev alacaksınız. Evinizi alacağınız fiyat maliyet fiyatları arasındaki fark, evi alacağınız şirkete, lokasyona göre değişir. Beklentisi yüksek veya güvenilir yada iyi marka olmuş bir şirketten ev alıyorsanız maliyet ile satılan ev arasındaki makas büyür. Yada inşaata yeni başlamış bir proje ile bitmiş bir ev arasında makas daha açık olur.
2) Üç yönteme göre maliyetler farklı çıkabilir. Bu gayet doğaldır. Bu yöntemlerin hangisi doğru? Buna fazla kafa yormayın. Sonuçta piyasa kuralları belli. Emsal değer ağırlıklı kullanılır.
3) Alacaksanız almayı düşündüğünüz eve negatif, satacaksanız satmayı düşündüğünüz eve fazla pozitif davranmayın. Gerçekçi olun. Empati yapın. Doğru fiyatı böyle yakalarsınız.
4) Alırken de satarken de, evin bulunudğu lokasyonu gözardı etmeyin. Beklentisi yüksek lokasyonlarda fiyat maliyet ve kira çarpanına göre daha yüksek olabilir.
5) İyi bir site veya iyi komşular. Herşey para demek değil. Bunların değerini hiçbir ekspertiz çalışmasında ve fiyat hesaplamasında bulamazsınız. Bu faktörü gözönünde bulundurun. Aynı şekilde kötü kiracı veya kötü siteyi de unutmayın.
6) Maliyet hesaplarında arsa fiyatlarını araştırırken dikkatli olun. Eskiden rayiç değerler düşük olurdu. Son açıklanan değerlerde Türkiye genelinde arsa fiyatları, gelecek 2-3 yılda prim yapacağı değerin üzerinde. Emlak vergisine tabi arsa fiyatlarını baz alırsanız alacağınız evi beleşe alıyor psikolojisine, satacağınız evi kelepir fiyattan sattığınız psikolojisine kapılırsınız. En iyi fiyatı bölgedeki emlakçılardan öğrenirsiniz.
7) Kira çarpanı ne kadar düşükse yatırım açısından getiri potansiyeli o kadar yüksek olduğu anlamına gelir. Kira çarpanının yükselmesi satanların lehine, alacak olanların aleyhinedir. İstanbul'da "Aidatı öde. Bedava otur" kampanyalarını görmüş bir gazeteci olarak dikkatli olmanızı öneririm.
8) Dükkanların değeri hesaplanırken bu yöntemlerden en iyi kullanılacak olanı karşılaştırma, kira çarpanı ve maliyet yöntemidir. Çoğu zaman maliyet yöntemi kullanılmaz bile.
9) Alırken de satarken de eve taşınma öncesi yapılacak masrafları gözardı etmeyin. Sonuçta her taşınmada mutlaka masraf yapılır.
10) İnşaat maliyetlerinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlarını baz alırken. alacağınız evin hangi sınıf inşaata girdiğini iyi araştırın.
Bu hafta ev alırken de satarken de kullanılacak 3 yöntemi masaya yatırdık. SPK lisanslı değerleme uzmanı Cansel Turgut Yazıcı ile birlikte....
1) Kiradan Değere Ulaşmak:
Konutların kendisini geri ödemesi takribi 16-20 yıl arasındadır. Yeri, bölgesi, konumu ,eski olup olmaması, fiziksel kondisyonu, kullanılırlığı gibi özeliklere göre bu rakama değişebilir. Bu rakama biz Brüt Kira Çarpanı (BKÇ) deriz.
Aylık geliri 1000 TL olan bir mülkün yıllık geliri 1.000 TL x 12 ay = 12.000 YTL olur.
Bu rakamı Brüt Kira çarpanları ile değerlendirebiliriz:
·
16 yıl olsa = 12.000 x 16 yıl = 192.000 YTL
·
20 yıl olsa = 12.000 x 20 yıl = 240.000 YTL
Diğer emsallere bakarak bu fiyat aralığında nereye denk geldiğini tespit edebiliriz.
Eğer bir sitede mülk alıyorsak kira değerine genel gider için kiracının ödeyeceği bedeli koyarak hesap yapmak gereklidir. Genel gider için ödenen rakam olmadan yapılan hesaplarda mülkün kendini geri ödeme süresi çok uzun çıkar, ki aslında bu genel gideri yüksek sitelerde bu şekildedir. Ne kadar çok genel gider söz konusu ise o kadar çok mülkün kendini ödeme süresi uzar.
2) Emsallerden değere ulaşmak
En büyük sıkıntı gerçekleşmiş “gerçek emsalleri” bulmaktır.
Kıyaslanabilir emsaller olmalıdır. Elmalarla armutları kıyamsa yapmamak gereklidir. Bu emsaller ödeme şekli, mülkün devrinde özel bir durum olmamasını, ruhsat ve iskan açısından mülklerin benzer olması gibi eşdeğer özelikleri gerektirir. Emsal olması için büyüklüğün aynı olması gerekmez . Benzer mülk verilerinin brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir. Öncelikle değerde aralık belirlemek işleri kolaylaştırır.Bu yöntemde bir değer aralığı belirledikten sonra değer karar daha sağlıklıdır.
Çevre Araştırmaları verileri toplanır, kullanılabilir olanlar listelenerek metrekare değerine dönülür.Diyelim kullanılabilir veriler aşağıdaki gibi:
·
Aynı sokakta, 90 m² alanlı 2+ 1 daire 2 ay önce 90.000 YTL civarında satıldığı bilgisi vardır. (90.000YTL / 90m2) = 1.000 YTL/m2
·
Bizim bina ile aynı sırada Mektep Caddesi üzerinde, 15 yıllık binada, 2+1, 95 m² kombili, kartonpiyerli ve saten boyalı dairenin satılık fiyatının 100.000 YTL olduğunu gördük (100.000/ 95) = 1.052 YTL/m2
·
Değerleme konusu taşınmazın 2 arka sokağında, 2+1, kombili, 5 senelik binada 100 m² dairenin satılık fiyatının 90.000 YTL olduğunu gördük . (90.000 YTL/100m2)= 900 YTL/m2
·
Yapısında çok eskimiş ve hasarı görmüş, hemen yan binada bir mülk 50.000 YTL fiyatla satılıyor olabilir, bu durumda mülkün metrekaresine göre değeri: 50.000 YTL / 80 m2 = 625 YTL/m2 olabilir.Ama fiyatını bulmaya çalıştığımız mülk bu kadar eski değilse, bu emsal değeri kullanırsak yanlış bir emsal veri kullanmış oluruz.
·
Yukarıdaki verilere göre almayı düşündüğümüz konutun satış fiyatı ne olabilir?
·
Satış fiyatı 900 TL ile 1052 TL arasında olabilir. Alacağımız mülkünde brüt metrekare değeri ile bu verileri çarparak değer aralığına ulaşırız. Sonra karşılaştırdığımız mülklerin diğer özelikleri ile kendi düşündüğümüz mülkü kıyaslar ve değeri bir yere konumlandırabiliriz. Eğer kıyaslama yaptığımız mülklerden bazıları emsal teşkil etmeyecek gibi ise hiç değerlendirmeye almayız.
Ben ne diyorum?
Üçüncü yöntemi unutmayın!
Türkiye'de gayrimenkul alanında ilk çalışmaları yapan Prof. Dr. Ahmet Açlar'a göre değerlemede kullanılacak onlarca yöntem arasında, bu iki yönteme ilave olarak maliyet yönteminden bahsedebiliriz.
Bu çok önemli bir evinizin fiyatını belirleme yöntemi. Adım adım örnekle konuyu anlatıyorum:
- Alacağınız evin maliyetini arsa ve inşaat olarak ikiye ayırırısınız.
- Site veya apartmanda ev alıyorsanız, toplam arsadan payınıza düşen arsanın metrekaresini belirlersiniz. Evinizin site veya apartmandaki arsası 100 metrekare olsun.
- Civardaki arsa fiyatlarını araştırırsınız. Arsa metrekare fiyatı 2 bin TL olan bir muhitte ev alıyorsanız 100 metrekare arsanın bedeli 200 bin TL'dir.
- Alacağınız evin inşaat maliyetinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlarını baz aldınız. Lüks ev statüsünde. Metrekaresi 700 TL olsun. Ev de 100 metrekare. Buna göre evinizin inşaat maliyeti 70 bin TL.
- Arsa bedeli 200 bin TL ve inşaat maliyeti 70 bin TL olan toplam maliyeti 270 bin TL olan bir ev alacaksınız. Evinizi alacağınız fiyat maliyet fiyatları arasındaki fark, evi alacağınız şirkete, lokasyona göre değişir. Beklentisi yüksek veya güvenilir yada iyi marka olmuş bir şirketten ev alıyorsanız maliyet ile satılan ev arasındaki makas büyür. Yada inşaata yeni başlamış bir proje ile bitmiş bir ev arasında makas daha açık olur.
İşte size evinizin maliyetini hesaplamanız için 10 önerim:
2) Üç yönteme göre maliyetler farklı çıkabilir. Bu gayet doğaldır. Bu yöntemlerin hangisi doğru? Buna fazla kafa yormayın. Sonuçta piyasa kuralları belli. Emsal değer ağırlıklı kullanılır.
3) Alacaksanız almayı düşündüğünüz eve negatif, satacaksanız satmayı düşündüğünüz eve fazla pozitif davranmayın. Gerçekçi olun. Empati yapın. Doğru fiyatı böyle yakalarsınız.
4) Alırken de satarken de, evin bulunudğu lokasyonu gözardı etmeyin. Beklentisi yüksek lokasyonlarda fiyat maliyet ve kira çarpanına göre daha yüksek olabilir.
5) İyi bir site veya iyi komşular. Herşey para demek değil. Bunların değerini hiçbir ekspertiz çalışmasında ve fiyat hesaplamasında bulamazsınız. Bu faktörü gözönünde bulundurun. Aynı şekilde kötü kiracı veya kötü siteyi de unutmayın.
6) Maliyet hesaplarında arsa fiyatlarını araştırırken dikkatli olun. Eskiden rayiç değerler düşük olurdu. Son açıklanan değerlerde Türkiye genelinde arsa fiyatları, gelecek 2-3 yılda prim yapacağı değerin üzerinde. Emlak vergisine tabi arsa fiyatlarını baz alırsanız alacağınız evi beleşe alıyor psikolojisine, satacağınız evi kelepir fiyattan sattığınız psikolojisine kapılırsınız. En iyi fiyatı bölgedeki emlakçılardan öğrenirsiniz.
7) Kira çarpanı ne kadar düşükse yatırım açısından getiri potansiyeli o kadar yüksek olduğu anlamına gelir. Kira çarpanının yükselmesi satanların lehine, alacak olanların aleyhinedir. İstanbul'da "Aidatı öde. Bedava otur" kampanyalarını görmüş bir gazeteci olarak dikkatli olmanızı öneririm.
8) Dükkanların değeri hesaplanırken bu yöntemlerden en iyi kullanılacak olanı karşılaştırma, kira çarpanı ve maliyet yöntemidir. Çoğu zaman maliyet yöntemi kullanılmaz bile.
9) Alırken de satarken de eve taşınma öncesi yapılacak masrafları gözardı etmeyin. Sonuçta her taşınmada mutlaka masraf yapılır.
10) İnşaat maliyetlerinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlarını baz alırken. alacağınız evin hangi sınıf inşaata girdiğini iyi araştırın.
