Ev alırken nelere dikkat etmeli?

Emlak uzmanı Tebernüş Kireçci her pazartesi olduğu gibi, bugün de Uyanış Tuğtaş'ın hazırlayıp sunduğu Başlama Vuruşu programına konuk oldu. Programda emlak piyasasındaki trend ile birlikte yapılması gerekenler işlendi. `Tüketiciler ev alırken nelere dikkat etmeli?' sorusu yanıt buldu.

Tebernüş Kireçci programa konut kredisi faizlerinin düşüşüyle ilgili konuşarak başladı. Konut kredisi faizlerinin 60 ay vadede dosya ve komisyon masrafı çıkıldığında; ortalama 0,95, 120 ay vadede ise ortalama 1,05 civarında olduğuna dikkat çeken Kireçci şöyle konuştu:

"Geçen haftaki merkez bankası indirimi konut kredilerine tekrar yansıyacak. Önümüzdeki haftalarda 60 ayda 0.90'ı göreceğiz. 120 aylık vadede konut kredisinde tarihi dip seviyesindeyiz. Dip burada kalmayacak. Bu koşullar böyle devam ederse yıl sonuna kadar faiz indirimi devam edecek. 120 ay vadede yüzde 0,80'lere kadar alacağı mesafe var"

Yeni rekorlar göreceğiz!

Her hafta konut kredisi faizlerinin düşüşlerinin tarihte ilk olacağını vurgulayan Kireçci, "Yeni rekorlar, yeni dipler göreceğiz. 2004-2005'te yaşanan faiz düşüşünde 36 ay vadeli bile değil, 24 ay vadeli kredi kullanılıyordu. O da yüzde 15 gibi yüksek oranlardı. 2000'li yıllardı. Birden bire sert bir düşüş insanlara şaka gibi gelmişti. O dönemki analizlerimizde talep konuta değil talep krediyeydi aslında. 2006 yılının mayıs dalgasında çok yüksek bir yükseliş olmuştu. Bu dönem o dönem göre insanların daha rasyonel olduğu bir dönem oldu. Şunu gördüler; sadece faizle iş bitmiyor, faizler düşük diye kredi kullanılmaz" dedi.

"Faizler düşük diye bankalara hücum etmeye gerek yok" diye konuşan Kireçci, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Burası Türkiye, uyandığımız zaman neyle karşılaşacağımızı bilmiyoruz. Bir ev daha alalım derken elimizdeki evden olabiliriz. Kötümser şartlara göre hesap yapılması gereken bir dönemdeyiz. Bu bilinç oluştuğu zaman konut fiyatlarında çok büyük yükselişler, faizde çok patlamalar yaşanmaz. Konut analizi fiyat faiz analizi olunca herkes yorum yapıyor ama herkes kendine yontarak yorum yapıyor. Faizler bugünkü koşullarla 120 ayda 0,80'i görecek ama bu sefer fiyatlar yükseliyor. İstanbul'da şu an konutların yüzde 70-80'i niteliksiz. Arz fazlası var mı, başka sorunlar mı var belli değil. Faizler biraz daha düşse mevcut konutlar satılacak yeni yapılacak konutların satışı 6-7 ayı bulacak"

Tebernüş Kireçci programda tüketicilere çeşitli uyarılarda bulundu. Bir hanenin aylık gelirinin 3'te 1'inden daha fazlasının konuta gitmemesi gerektiğinin altını çizen Kireçci, "Belki kötü pazar koşullarında bu olabilir ama önünde iyileşme vardır. Kötümser şartlara göre hesap yapmak gerekir. İşin en altın kuralı bu. Ayrıca prim yapacak bölgelerden ev almak gerekiyor. Konut borsaya benzer fırsatlar hiç bitmez. Bu fırsat kaçmaz denebilecek ürün yok piyasada. Dolayısıyla hiç panik yapılacak durum yok. Çok ciddi bir kriz yaşamadığımız sürece emlak fiyatlarındaki yükseliş devam edecek ama çok astronomik ve sert yükselişler beklememek gerekiyor"

Kireçci, "Refinansman yapalım mı, yapmayalım mı?" sorusunu şu ifadelerle yanıtladı:
"Refinansman çok önemli bir nokta, çok ince hesap yapılması gereken bir yaklaşım olması gerekiyor. 3 ay önce konut kredisi kullanacak olsanız komisyon falan derken yüzde 1,5'lardan bahsediyorduk. Genel olarak tüketicinin kredi kullandığı bankadan refinansman yaptırması çok zor. Bizim bankacılarımız bunu yapmak istemiyor. Yurt dışında bankanın temsilcisi arar ve `Refinansman zamanınız geldi' der. Bizde bankalar kredi verdikleri tüketiciye refinansmana yanaşmıyorlar. Yapılması gereken alternatif bankalardan fiyat alıp onlara refinansman yapma konusunda kararlı olduğunuzu anlatmak. Vadesine göre değişmekle birlikte şu an refinansman için çok uygun bir döneme giriyoruz. Riski sevenlerin bir süre daha beklemesinde fayda var. Ama riski sevmeyen tüketiciler için ise bir an önce banka kapılarını çalmalarında fayda var. Şu an yüzde 1 seviyesine refinansman yaparlar. Bir kaç ay sonra 0.80 üzerinden tekrar yaparlar. Konut kredisi kullanacak herkesin faiz oranıyla birlikte komisyon ve dosya masrafını da hesaba katması gerekiyor. Ayrıca refinansmanda ekspertiz ücretlerine dikkat etmek gerekiyor. Yeni açılacak kredide de aynı şekilde. Bankacılıkta rekabet oluştuğu için ister istemez pazarlığa kalmış. Bu işin önü açık. Bu konu hakkında www.emlakkulisi.com  yazarlarından Nejat Özonay'a danışmak daha doğru olur"

Kireçci 2010 yılında emlak piyasasında yaşanması muhtemel durumları şöyle anlattı:
"Emlak piyasasıyla ilgili en iyi saptamayı ben yaparım. Benim de tutturma ihtimalim yüzde 50'den daha az. Burası Türkiye, yarın ne ile karşılaşacağımızı  bilmiyoruz. İşin şakası bir tarafa; 2010 iyi bir yıl olacak ama hiçbir şey netleşmiş değil. Dünyanın dengesi değişti para ve sermaye piyasalarında, yarına çok isabetli tahmin yapmak çok zor. İstanbul'da yükseliş sinyalleri aynen devam ediyor. Ana hatlarıyla baktığımız zaman 2010 iyi bir yıl olacak, talepte canlanma, fiyatlarda yükselme bekliyoruz. Faizler yüzde 0.80 seviyelerinde yılın ikinci yarısına kadar devam edecek. 2010'da erken seçim ihtimali var belki bu biraz değişikliğe sebep olabilir"