Ev sahibi, emlakçı ve kiracılara kötü haber! Kira tespit davasında doğru bilinen yanlış ortaya çıktı!

Son zamanlarda kiracı ve eve sahibi arasında kira tespit davalarında büyük artış yaşanıyor. Mahkemeler kira tespit davalarıyla dolup taşarken Finansal Yönetim Danışmanı Dr. İbrahim Can emlakçı, ev sahibi ve kiracıları uyarıyor. 

Finansal Yönetim Danışmanı Dr. İbrahim Can, kira tespit davalarında binlerce kişinin yanlış bildiği üç kriterden bahsederek önemli değerlendirmelerde bulundu. Can, sosyal medya hesabı X'ten  ev sahibi, emlakçı veya vatandaşlar arasında sıklıkla yanlış bilinen durumu işte böyle açıkladı... 

Dr. İbrahim Can, CPA @ICanAdvisory

Kira Davası ve Konut Fiyatları

Konut kira sözleşmelerinin 10 yılı aşan yasal hak koşulunun tartışmalı olması ve bu tartışmanın genelde kiracı lehine olması, yüksek enflasyon ortamı ve konut arz ve talebinin dengesizliği nedeniyle ciddi bir sosyoekonomik sorun doğurmuştur. Bu nedenle kira bedelinin tespiti konusunda davalarda çok büyük bir artış görülmüştür.

Bu konuda hakim, avukat, bilirkişi, ev sahibi, emlakçı veya vatandaşlar arasında sıklıkla yanlış bilinen bir durumu bir kez daha kamu yararına adli bilirkişi ve finans uzmanı olarak açıklamak isterim.

TBK Madde 344 uyarınca, mahkeme aracılığıyla kira bedelinin tespiti için üç değişken aktüerya çalışmasına yani emsal kira bedelinin tespitine konu edilir. Bu değişkenler (1) TÜFE 12 aylık ortalaması, (2) kiralananın durumu (nicel ve nitel özellikleri) ve (3) emsal kira bedelleri olarak belirtilmiştir. Buna göre, emsal kira bedelleri doğru verilerle ve objektif olarak somut ve sayısal bir gösterimle ortaya koyulmalıdır.

Mahkemelere sunulan bilirkişi raporları incelendiğinde,  internet ortamında bazı emlak ilanları sunan web sitelerinde konum seçimi sonrasında sıradan bir apartman dairesi için sıralanan sonuçların kira bedelleri sunularak bir ortalama alındığı görülmektedir. Bu uygulamalar tartışmasız bir kesinlikte hem usul hem 6754 s. Bilirkişilik Kanunu hem de istinaf aşamasında ilk derece mahkemesinin sunduğu hükmün gerekçesinin sakatlığı nedeniyle hukuka aykırıdır.

Dava konusu edilen bir konutun kira bedelinin tespitinde, TBK Madde 344 hükümlerine göre, (1) TÜFE, TÜİK verisi olarak dikkate alınacağından diğer iki değişkene geçersek;

(2) Konutun nicel ve nitel değişkenleri ayrıntılı bir şekilde ortaya koyulmalıdır. Buna göre, konutun büyüklüğü, eşyalı veya eşyasız kiraya verildiği, demirbaşlar, binada asansör veya merpen kullanımı, depreme dayanıklılık raporu, binanın yaşı ve durumu, yalıtım vb. özellikleri (örneğin, rutubet sorunu, çatının akıtması, tesisat sorunu vs.) ayrıntılı bir şekilde ortaya koyulur. Bu konularda ciddi bir sorun varsa kiracının yasal hakkı olarak ev sahibinden bu ayıpları gidermesi veya bunun karşılığı olan bedelin bilirkişi marifetiyle tespiti sonrasında kiradan düşülmesi haklı talebi yine TBK Madde 305 uyarınca esastır.

(3) Emsal kira bedelinin incelenmesinde bir tür kıyaslama yapılır. Ancak, bu kıyaslamanın biri sabit (dava konusu konut) ve diğerleri çeşitlendirilen çok sayıda değişken üzerinden yapılmasında nicel ve nitel değişkenlerin denkliği son derece önemlidir. Bunun için önceki maddede (2) açıklanan hususlar yerine getirilmediyse bu madde (3) zaten geçersiz olacaktır. Buna göre, emsal kira bedeli olarak asla ve kesinlikle yeni kiraya verilen bir konutun internet ilanları dikkate alınarak bir ortalama bedel tespiti söz konusu olamaz. Çünkü dava konusu konutun kiracısı yıllardır düzenli ödeme yapan ve TBK uyarınca diğer koşulları da yerine getiren bir kiracı olduğu göz önüne alındığında internet ortamındaki ilanların her an aşağı veya yukarı yönlü denetimden yoksun (keyfi) bir değişime uğrama ihtimali son derece yüksek ve bir piyasa gerçeği olarak karşımızdayken dayanaksız ve belirsiz bir şeyin emsal olarak dikkate alınması kanıt olarak geçersiz sayılır. Ayrıca, yüksek değerden kiraya verilen bir konutun kira bedellerinin düzenli ödenip ödenmeyeceği veya konuta zarar verilip verilmeyeceği de bilinmeyeceği için bu belirsizliklerle "emsal" değerlemesi yapılamaz. 

Bu işin doğrusu şu ki, nicel ve nitel özellikleri açıkça ortaya koyulmuş ve bu değişkenlerin uyumlu olduğu bir konutun aynı semt dahilinde mümkünse aynı bina veya yan binalarda bulunan ve aynı sürede kiracı olarak düzenli ödeme yapan kişilerin rızasıyla sözleşme ve banka dekontu alınarak mahkemeye sunulmasıdır. Bu yöntem geçerli olan tek uygulamadır. 

Buraya kadar sunduğum özetin bir hukuk danışmanlığı yerine geçmeyeceğini önemle hatırlatırım. Ayrıca, bütün bu anlattıklarınızın yargı sürecinde geçerliliği veya uygulaması var mı diye merak edenlere de peşinen söyleyebilirim ki, en büyük finansal ölçeğe sahip ceza ve hukuk davalarında resmi olarak 10 yılı aşkın süredir adli bilirkişi raporları düzenleyen bir uzman olarak burada kamu yararına açıkladığım her hususu bizzat uygulayarak liyakatli ve deneyimli hakimlerin takdirini kazanmış olduğumdan; evet, bütün bunların geçerliliği ve uygulaması var.