Ev sahibi hakları 25 soruda tüm detaylarıyla!

Gayrimenkul kiralama işlemlerinde taraflar, yaptıkları anlaşmaya istinaden aralarında sözleşme imzalıyor. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir gayrimenkulün kullanılmasını ya da kullanmayla beraber ondan faydalanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. 

Kira sözleşmesinde, kiralanan gayrimenkule ait bilgiler, kira bedeli, kiralama süresi, kira bedelini ödeme tarihi gibi bilgiler yer alır. Kiralamanın başlamasıyla tarafların birbirine karşı bazı hak ve sorumlulukları doğar.  Peki, ev sahibinin hakları nelerdir? Ev sahibi kiradaki evini satabilir mi? Kiracı kira bedelini ödemezse ev sahibi ne yapabilir? İşte ev sahibi hakları 25 soruda tüm detaylarıyla...

1- Ev sahibinin hakları nelerdir?
Ev sahibinin kiracıya karşı, kanunda belirlenen sınırlarda zam yapma ve yine kanunda belirtilen gerekçelerin doğması durumunda kiracıdan tahliyesini talep etme hakkı var.

2- Ev sahibi kiradaki evi satabilir mi?
Evin kiralanmış olması satılmasını engellemez. Kiracı, bakım, satış veta sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçülerde, kiraya verenin ve onun belirlediği 3. kişinin kiralanan gayrimenkulü gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

3- Kiracı kiralanan gayrimenkulü özenle kullanmazsa ev sahibi ne yapabilir?
Kiracıların sorumlulukları arasında gayrimenkulü özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu yer alıyor. Buna göre, kiracı, kiralanan gayrimenkulü, sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu gayrimenkulde oturan kişilerle komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

4- Kiralanan gayrimenkul özenli kullanılmazsa ev sahibi ne yapılabilir?
Kiracı, kiralanan gayrimenkulü, sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmazsa; kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabiliyor.

5- Kira bedeli ödenmediğinde ev sahibi ne yapabilir? 
-Kiracı, kiralanan gayrimenkulün tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ya da yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verilir, verilen bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebiliyor.

6- Ev sahibi kiranın ödenmemesi durumunda kiracıya ne kadar süre verebilir?
-Konut kiralamalarında bu süre en az otuz gün olup; Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi takip eden günden itibaren işlemeye başlar.

7- Kiracı evi erken tahliye ederse ev sahibinin hakkı nedir?
-Kiracı, sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymaksızın kiralanan gayrimenkulü tahliye ettiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

8- Ev sahibi yeni kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan borçlar sona erer mi?
-Eğer ev sahibi kiraya vereceği gayrimenkul için ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

9- Kiracının iflas ettiği durumlarda ev sahibi güvence talep edebilir mi?
Eğer kiracı, kiralanan gayrimenkulün tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini talep edebilir. 

10- Kiracı iflas ederse ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir mi?
- Ev sahibi kiracının iflası durumunda güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir zaman verir. Bu zaman içerisinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshetme imkanına sahip.

11- Çekilmezlik durumunda ev sahibi hangi haklara sahiptir?
-Kiracı ya da ev sahibi, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez duruma getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

12- Ev sahibi çekilmezlik durumunda sözleşmeyi feshederse ne olur?
-Ev sahibini çekilmezlik durumunda sözleşmeyi feshederse hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

13- Ev sahibinin depozito hakkı nedir?
-Kira sözleşmelerinde kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu bedel üç aylık kira bedelini geçemez.

14- Ev sahibi güvence bedeli olarak ne talep edebilir?
-Ev sahibi güvence olarak para ya da kıymetli evrak verilmesini kararlaştırabilir. Kiracı, bu durumda kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı da bir bankaya depo eder. 

15- Ev sahibi güvence bedelini ne zaman geri verir?
-Banka, güvenceleri ancak ev sahibi ve kiracının rızasıyla ya da icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Ev sahibi kira sözleşmesinin sona ermesini takip eden üç ay içerisinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olur.

16- Ev sahibi kiracıya ne kadar zam yapabilir?
-Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira artışları TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre yapılır.

17- Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
-Kiralanan gayrimenkulü sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da  işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

18- Vergi ve benzeri yükümlülükleri kim karşılar?
-Kiralanan gayrimenkul ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri, aksi kararlaştırılmadığı sürece ev sahibi üstlenir.

19- Kiralanan gayrimenkulün teslim anındaki ayıplarından ev sahibi mi sorumludur?
-Evet, ev sahibi kiralanan taşınmazın ayıplarından sorumludur. Ayıpla kastedilen; kiralanan gayrimenkulün sözleşmeyle amaçlanan kullanıma elverişliliğinin kısmen ya da tamamen olmaması durumudur.

20- Kiralanan taşınmazın sonradan ayıplı hale gelmesinden kim sorumludur?
-Eğer kiralanan taşınmaz sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, ev sahibinden ayıpların giderilmesini ya da kira bedelinden ayıpla orantılı bir şekilde indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir.

21- Ev sahibi kira tespit davası açabilir mi?
Kira tutarının yeniden belirlenmesi üzerine kiracı veya mülk sahibi tarafından açılan dava, kira tespit davası şeklinde isimlendirilir. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kiracılar da mülk sahipleri de kira tespit davası açabilir. 

22- Ev sahibi kirayı geciktiren kiracıyı tahliye edebilir mi?
-Kira bedelleri kira sözleşmesinde yazan günler aralığında ödenir. Eğer kira sözleşmesinde kira ödeme tarihleri açık olarak belirtilmemişse kira bedeli her ayın beşinci günü akşamına kadar ödenir. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup kanun her iki tarafa da bazı hak ve yükümlülükler yükler. Buna göre; Türk Borçlar Kanunu’nun 313. Maddesi uyarınca kiracı, kira tutarını kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmemesi ile kiracı temerrüde düşmüş olur ve tahliye için gerekli yasal zemin oluşur.

23- Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda tahliye edebilir?
-Kira hukukunun düzenlendiği Borçlar Kanunu'na göre ev sahipleri istediği zaman kiracısını evden tahliye edemez. Ancak kanunda belirtilen haklı sebeplerin meydana gelmesi durumunda kiracılar, dava yolu ile tahliye edilebilir.

24- Ev sahipleri tazminat öder mi?
-Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi,  altsoyu, eşi, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut, iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının boşalttığı konut, bölgedeki aşırı kira yükselmeleri nedeniyle yüksek kira bedelleriyle yeniden kiralanmışsa, o evi boşaltan kiracı da aynı yüksek bir tutarla yeni bir konut kiralamışsa çıktığı ev ile yeni kiraladığı evin kirası arasındaki üç yıllık farkı tazminat olarak isteyebilir.

25- Ev sahibi tahliye davası açarsa, dava ne zaman sonuçlanır?
-Avukat Tamer Heper'in verdiği bilgiye göre, tahliye davaları İstanbul’daki mahkemelerin iş yoğunluğu göz önüne alındığında 1 yıl ya da daha fazla sürebiliyor.

Kiracı hakları 20 soruda tüm detaylarıyla!

2021 Ekim ayı kira artış oranları belli oldu!

Ev sahibi ve kiracı tartışmasında sular durulmuyor!

Ceren YÖRÜK/Emlakkulisi.com