Evinizin şerefiye değerini belirlemek için 6 önemli nokta!
Şerefiye'nin şifrelerini doğru çözmek için dikkat edilecek 6 nokta
Kısaca, aynı apartman veya sitedeki evlerin konumlarına göre fiyatlandırılması anlamına gelen şerefiye her geçen yıl daha büyük önem kazanıyor. Bu sayımızda baştan sona şerefiye kavramını masaya yatırdık.
Peki nedir şerefiye? Kısaca şu. 100 metrekare 2 oda 1 salon 1 ev alacaksınız. Varsayımımıza göre tüm evler 100 metrekare. AMa satılık fiyatları 270 bin TL ile 330 bin TL arasında değişiyor. Yani aynı sitede, aynı inşaat kalitesiyle, aynı şirket tarafından yapılmış aynı alanlı evde, en iyi ile en kötü arasında 6 bin TL'lik fark var. Büyük fark. Bunun nedenini merak ediyorsunuz değil mi? İşte bu fark o evin şerefiyesidir. Yani aynı alanlı diğer evlere göre daha değerli ve daha değersiz olmasını sağlayan noktalar.
Konut yatırımlacıları açısından hayati önem taşıyan bu kavrama çok dikkat edin. Çünkü aldığınız evin edğer kazanması veya kiraya verilmesi şerefiyenin kodlarını iyi çözmekle anlaşılır.
1) Manzara: En önemli kriterdir. Evin önünün açık olması ve evin içinden bakıldığında görülen alandır. Görüntü ne kadar iyi olursa değer o kadar yükselir.
2) Konum: Evin güneşten faydalandığı yön. Güneye bakan yatak odası doğuya bakan kısımda ise mutfak, salon ve oturma odasının yer alması idealdir.
3) Mahremiyet: Evin mahremliği değerine değer katar. Mahremiyette iki detay vardır. Harici mahremiyet ve dahiliyi mahremiyet. Harici mahremiyet evin bina dışının mahremliği bakıldığı zaman görülmemesi. Dahili mahremiyet ise asansör veya merdivenden evin içinin görülme oranı. Burada görünmeme her zaman için daha kıymetlidir. Giriş ve birinci katlar bu açıdan sınıfta kalır. 2. kattan başlayarak her katta mahremiyet artar.
4) Erişim: Evin sitenin giriş-çıkış kapılarına yakınlığı değerini artırır. kapılara uzaklık ise değerini düşürür. Site içinde sosyal tesislere yakınlık değer artırır. Park ve bahçelara yakınlık da...
5) Kat: Şerefiyenin en önemli ayırıcı özelliklerindendir. Giriş kat ile en üst kat en değersiz katlardır. Bunları birinci kat izler. İkinci kattan itibaren en üst kata kadarki katlarda yer alan evler ise tercih edilir.
6) Kat emniyeti: Evin bulunduğu katın emniyetli olması şansını artırır. Bu durumda giriş kattan başlayarak bir üst kat daha değerlidir.
Dere ve yüksek gerilim hattı değer düşürür
Sitenin yakınlarında yüksek gerilim hattı varsa, bu hatta yakınlık değer kaybettiriri. Ayrıca dere negatif etki yapar. ıslah edilecek ve üstü kapatılacak derelerin etkisi ise nötr olarak kabul edilir.
Orman, deniz ve göl değer katar
Evin penceresinden baktığınızda gördüğünüz manzara önemlidir. Orman, deniz ve göl gibi manzaralar değerinin artırır. Bu manzaraları gördüğü evin bölümü de önemlidir. Cepheden gören evler daha değerlidir. Yandan gören evlerin değeri düşük olur.
Geçmişte ısı kaybı da vardı
Geçmişte ısı kaybı ve nem faktörleri de şerefiyede önemli yere sahipti. Fakat yalıtım teknolojilerinin gelişmesi nedeniyle şimdilerde eskisi gibi önemsenmiyor.
Yine geçmişte kat ulaşımı çok önemliydi. Binanın giriş katı ulaşım kolaylığı açısından değer taşırdı. Son yıllarda binalarda çift asansör kullanılması ve jeneratörlerin yaygınlaşması bu etkenin önemini azalttı.
En iyi konumlandırma doğu batı
Evi alacağınız parselin durumu çok önemlidir. En iyi konumlama Doğu-Batı uzantılı her katta 4 daire bulunan binalarda yapılır. Kapının doğudan veya batıdan olması önemlidir. Bu durumda binanın tüm evleri günüeten faydalanır. Bu konumlandırmanın dez avantajı ise evler kuzey ve batıdan gelen rüzgarlardan negatif etkilenmisidir.
Şerefiyede fark yüzde 10'u geçmez
Şerefiye değerlendirmesi yapılırken, manzara ve diğer koşullar ne olursa olsun en yüksek ile en düşük şeerfiye arasında artı ve eksi yüzde 10 fark fardır. Ortalama 200 bin TL'ye satılan bir evin şeerfiye değeri 180 ile 220 bin TL arasında değişir. Daha fazla değişmesi abartı kabul edilir.
En değerli daire
- Her katta 4 daire bulunan 10 katlı bir binanın en değerli evi 9. kat güneydoğu cepheli olanıdır.
- Her katta 4 daire bulunan 15 katlı bir binanın en değerli evi 14. kat güneydoğu cepheli olanıdır.
Kiralama açısından şerefiyesi en yüksek olan daireler en çabuk kiralananlardır. Evler satışa çıktığında şerefiyesi ne kadar yüksekse alıcı bulması da o denli kolaydır.
Girişler yüksek değilse veya binanın etrafında bahçe yoksa en dezavantajlı evler giriş katlarıdır. Giriş katlar gürültü açısından da dez avantajlıdır. Ayrıca en üst katlar da çatı riski dolayısıyla pek ilgi görmez. Değeri düşük olur.
Önerilerim ne?
1) Ev alırken şerefiyeye veridğiniz farka acımayın. Şerefiyeye ödediğiniz her fazla para size mutlaka kazanç olarak döner.
2) Sağlığınız için güneş alan veya güneşten maksimum düzeyde faydalanan evleri tercih edin.
3) İyi şerefiye kiralamada ve satışta işinizi kolaylaştırır.
4) Kurallarla kendinizi bağlamayın. Önemli olan özellikle oturacağınız evde kendinizi nasıl hissettiğiniz. Başkaları en üst katı sevmeyebilir. Ama siz en üst katta kendinizi mutlu hissedecekseniz niye çatı katı tercih etmeyeceksiniz. Veya çocuklarınız var. Bu durumda yaygın şerefiye yaklaşımının aksine giriş kat sizin için en iyi kattır.
5) Ailenin koşullarına göre değişir. çocuksuz veya çocuklarını evden göndermiş bir aile için çocuk parkına yakınlık bir anlam ifade etmez. Ama çocuklu bir aile için parka yakınlık çok önemlidir.
6) Kapalı otoparklı sitelerde giriş katlar her zaman için iyidir. Özellikle yaşlı çiftler ve çocuklu aileler için.
7) Şerefiye planlaması yapanlar da yanılabilir. Her söyledikleri sitede yaşam başladığında doğru olmayabilir. Makette veya çizimde değersiz olan bir ev zamanla sitenin en değerli evi haline gelebilir.
Şerefiye ne?
Şerefiye aynı proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin değer farklılığı. Aynı proje çatısı altında inşaa edilen gayrimenkullerin arz ve talep unsurları açısından eşit değil.
Milliyet Emlak
Peki nedir şerefiye? Kısaca şu. 100 metrekare 2 oda 1 salon 1 ev alacaksınız. Varsayımımıza göre tüm evler 100 metrekare. AMa satılık fiyatları 270 bin TL ile 330 bin TL arasında değişiyor. Yani aynı sitede, aynı inşaat kalitesiyle, aynı şirket tarafından yapılmış aynı alanlı evde, en iyi ile en kötü arasında 6 bin TL'lik fark var. Büyük fark. Bunun nedenini merak ediyorsunuz değil mi? İşte bu fark o evin şerefiyesidir. Yani aynı alanlı diğer evlere göre daha değerli ve daha değersiz olmasını sağlayan noktalar.
Konut yatırımlacıları açısından hayati önem taşıyan bu kavrama çok dikkat edin. Çünkü aldığınız evin edğer kazanması veya kiraya verilmesi şerefiyenin kodlarını iyi çözmekle anlaşılır.
1) Manzara: En önemli kriterdir. Evin önünün açık olması ve evin içinden bakıldığında görülen alandır. Görüntü ne kadar iyi olursa değer o kadar yükselir.
2) Konum: Evin güneşten faydalandığı yön. Güneye bakan yatak odası doğuya bakan kısımda ise mutfak, salon ve oturma odasının yer alması idealdir.
3) Mahremiyet: Evin mahremliği değerine değer katar. Mahremiyette iki detay vardır. Harici mahremiyet ve dahiliyi mahremiyet. Harici mahremiyet evin bina dışının mahremliği bakıldığı zaman görülmemesi. Dahili mahremiyet ise asansör veya merdivenden evin içinin görülme oranı. Burada görünmeme her zaman için daha kıymetlidir. Giriş ve birinci katlar bu açıdan sınıfta kalır. 2. kattan başlayarak her katta mahremiyet artar.
4) Erişim: Evin sitenin giriş-çıkış kapılarına yakınlığı değerini artırır. kapılara uzaklık ise değerini düşürür. Site içinde sosyal tesislere yakınlık değer artırır. Park ve bahçelara yakınlık da...
5) Kat: Şerefiyenin en önemli ayırıcı özelliklerindendir. Giriş kat ile en üst kat en değersiz katlardır. Bunları birinci kat izler. İkinci kattan itibaren en üst kata kadarki katlarda yer alan evler ise tercih edilir.
6) Kat emniyeti: Evin bulunduğu katın emniyetli olması şansını artırır. Bu durumda giriş kattan başlayarak bir üst kat daha değerlidir.
Dere ve yüksek gerilim hattı değer düşürür
Sitenin yakınlarında yüksek gerilim hattı varsa, bu hatta yakınlık değer kaybettiriri. Ayrıca dere negatif etki yapar. ıslah edilecek ve üstü kapatılacak derelerin etkisi ise nötr olarak kabul edilir.
Orman, deniz ve göl değer katar
Evin penceresinden baktığınızda gördüğünüz manzara önemlidir. Orman, deniz ve göl gibi manzaralar değerinin artırır. Bu manzaraları gördüğü evin bölümü de önemlidir. Cepheden gören evler daha değerlidir. Yandan gören evlerin değeri düşük olur.
Geçmişte ısı kaybı da vardı
Geçmişte ısı kaybı ve nem faktörleri de şerefiyede önemli yere sahipti. Fakat yalıtım teknolojilerinin gelişmesi nedeniyle şimdilerde eskisi gibi önemsenmiyor.
Yine geçmişte kat ulaşımı çok önemliydi. Binanın giriş katı ulaşım kolaylığı açısından değer taşırdı. Son yıllarda binalarda çift asansör kullanılması ve jeneratörlerin yaygınlaşması bu etkenin önemini azalttı.
En iyi konumlandırma doğu batı
Evi alacağınız parselin durumu çok önemlidir. En iyi konumlama Doğu-Batı uzantılı her katta 4 daire bulunan binalarda yapılır. Kapının doğudan veya batıdan olması önemlidir. Bu durumda binanın tüm evleri günüeten faydalanır. Bu konumlandırmanın dez avantajı ise evler kuzey ve batıdan gelen rüzgarlardan negatif etkilenmisidir.
Şerefiyede fark yüzde 10'u geçmez
Şerefiye değerlendirmesi yapılırken, manzara ve diğer koşullar ne olursa olsun en yüksek ile en düşük şeerfiye arasında artı ve eksi yüzde 10 fark fardır. Ortalama 200 bin TL'ye satılan bir evin şeerfiye değeri 180 ile 220 bin TL arasında değişir. Daha fazla değişmesi abartı kabul edilir.
En değerli daire
- Her katta 4 daire bulunan 10 katlı bir binanın en değerli evi 9. kat güneydoğu cepheli olanıdır.
- Her katta 4 daire bulunan 15 katlı bir binanın en değerli evi 14. kat güneydoğu cepheli olanıdır.
Kiralama açısından şerefiyesi en yüksek olan daireler en çabuk kiralananlardır. Evler satışa çıktığında şerefiyesi ne kadar yüksekse alıcı bulması da o denli kolaydır.
Girişler yüksek değilse veya binanın etrafında bahçe yoksa en dezavantajlı evler giriş katlarıdır. Giriş katlar gürültü açısından da dez avantajlıdır. Ayrıca en üst katlar da çatı riski dolayısıyla pek ilgi görmez. Değeri düşük olur.
Önerilerim ne?
1) Ev alırken şerefiyeye veridğiniz farka acımayın. Şerefiyeye ödediğiniz her fazla para size mutlaka kazanç olarak döner.
2) Sağlığınız için güneş alan veya güneşten maksimum düzeyde faydalanan evleri tercih edin.
3) İyi şerefiye kiralamada ve satışta işinizi kolaylaştırır.
4) Kurallarla kendinizi bağlamayın. Önemli olan özellikle oturacağınız evde kendinizi nasıl hissettiğiniz. Başkaları en üst katı sevmeyebilir. Ama siz en üst katta kendinizi mutlu hissedecekseniz niye çatı katı tercih etmeyeceksiniz. Veya çocuklarınız var. Bu durumda yaygın şerefiye yaklaşımının aksine giriş kat sizin için en iyi kattır.
5) Ailenin koşullarına göre değişir. çocuksuz veya çocuklarını evden göndermiş bir aile için çocuk parkına yakınlık bir anlam ifade etmez. Ama çocuklu bir aile için parka yakınlık çok önemlidir.
6) Kapalı otoparklı sitelerde giriş katlar her zaman için iyidir. Özellikle yaşlı çiftler ve çocuklu aileler için.
7) Şerefiye planlaması yapanlar da yanılabilir. Her söyledikleri sitede yaşam başladığında doğru olmayabilir. Makette veya çizimde değersiz olan bir ev zamanla sitenin en değerli evi haline gelebilir.
Şerefiye ne?
Şerefiye aynı proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin değer farklılığı. Aynı proje çatısı altında inşaa edilen gayrimenkullerin arz ve talep unsurları açısından eşit değil.
Milliyet Emlak
