Fahiş konut kiraları için tavan sınırı önerisi!

Enflasyonda yaşanan hızlı yükseliş konut kiralarındaki limitlerin de zorlanmasını sağlıyor. Mart'ta senelik yükseliş yüzde 26’ları bulurken, sektör temsilcileri yükselişlere geçici olarak bir tavan sınırın getirilmesine ilişkin tavsiyede bulundu. Gelirlerde yaşanan yükselişlerin kira zamlarından düşük seyretmesiyle beraber kira ödeme riskiinde artış olurken, sektör temsilcileri kira fiyatlarına geçicişekilde zam sınırlamasının getirilmesine ilişkin tavsiyede bulundu

Yeni konutta arzda düşüş yaşanmasına ek olarak mevcut üretimin de üst segmentte yaşanması ve hızla artan enflasyon, kiralık konutların fiyatlarını tavan yaptırdı. Gelirlerde yaşanan yükselişlerin kira zamlarından düşük seyretmesiyle beraber kira ödeme riskiinde artış olurken, sektör temsilcileri kira fiyatlarına geçicişekilde zam sınırlamasının getirilmesine ilişkin tavsiyede bulundu. Konutta kira yükselişlerinin yeni kiracıları ve 5 senesini tamamlayan kiracıları daha çok zor duruma soktuğu, bu sebeple mahkemelerdeki tahliye ve uyarlama davalarının rekora koştuğu vurgulanırken, sektör temsilcileri yükselişlere yüzde 25-26 gibi bir sınır koyulması, 5 senesini tamamlayan kiracıdan bölge rayiç bedeli talep etme süresinin 7 ila 8 seneye yükseltilmesi ve kira yardımı şeklinde desteklerin verilmesiyle problemin çözülebileceğini dile getiriyor.

Peki kiralık ev fiyatları düşecek mi? Ev kiralarındaki fahiş artışlar engellenebilir mi? İşte sektör temsilcilerinin konuya ilişkin dikkat çeken açıklamaları...

"Konut, yatırım enstrümanı olmaktan çıkar"

Türkiye genelinde yaklaşık 6 milyon civarında kiracı, buna rağmen 3 milyon konut sahibi olduğuna dikkat çeken İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman, “Zaten ev sahipleri mağdur. Çünkü yaşam giderleri yüzde 55 oranında artmış. Gelirleri ise yasal artışla yüzde 26 artmış gibi görünüyor. Bu durumda kaybedenler de mülk sahipleri oluyor. Eğer bunu daha da kısıtlayacak önlemler getirilirse bu sefer de konut bir yatırım enstrümanı olmaktan çıkar ve piyasada kiralanacak ev bulunamayabilir” açıklamasını yaptı. Tavan kira uygulamasının uzun süreçte kiralık ev sektörünün zayıflamasına neden olacağının altını çizen Büyükduman, “Arkasından kiraya verilecek konutun kalitesinin düşmesine neden olacak. Dolayısıyla uzun vadede kiralık krizini daha derinleştirecek” diye konuştu. Büyükduman, tek çözüm yolunun konut arzının yükselmesi ve orta vadede kamu otoritesinin konuttaki kiralardan alınan vergileri azaltmasının olduğunu vurguladı. 

"Kira gelirine endeksli üretim artırılmalı"

Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira problemiyle ilgili olarak yapılması gerekenlerle ilgili şu açıklamalarda bulundu:

"Kira gelirine endeksli konut üretimini teşvik etmek ve bu konuda ciddi bir düzenleme yapmak,

Farklı niteliklerle kullanılan taşınmazların konuta dönüştürülmesi konusunda mevzuat değişiklikleri yapmak, vergi, harç vb. desteği sunmak,

Kentsel dönüşümde riskli alan bazlı kentsel dönüşümün önünü hızla açmak ve bu alanlarda dönüşümü bir an önce başlatmak,

Konut almakta zorlanan üniversite mezunu gençler, dar gelirliler veya yeni evliler için düşük kira bedeli ödeyebilecekleri sosyal konutlar üretmek."

"Zamda tavan uygulaması kiracı-mülk sahibi ilişkisini zedeler"

“DÜZENLEME FAYDALI OLACAK”

Konuya ilişkin açıklamalarda bulunan İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizamettin Aşa, daha önce ÜFE'ye endeksli yükselişler nasıl 12 aylık TÜFE'ye endekslendiyse, kiralardaki yükselişlere de bir tavan sınırı koyulabileceğine dikkat çekti. Yeni kiraya geçişlerde ve 5 senesini tamamlayan kiracılarda önemli problemlerle karşılaşıldığını aktaran Aşa, “10 bin ila 12 bin liralara varan kiralar isteniyor. Bunu herkes ödeyemez. Belki bir kısım da başta çok mağdur olduğu için ödeyecek ama sonrasında ödeyemeyecek. Mal sahibi ‘10 bin TL’ye vermek varken niye 6 bin TL’ye vereyim’ diyebilir. Ama ödeme gücü de dikkate alınmalı. Zaten 10-15 bin TL kira ödeme gücü olan gidip ev satın alıyor. Çünkü bir kişi gücünün çok üstünde ev tutuyorsa bu yakında ‘Ben kira ödemeyeceğim’ anlamına geliyor” ifadelerini kullandı. 5 senelik kiracılara da rayiç tutarlara ilişkin uyarlama davalarının açıldığına, 10 senesini tamamlayanlardaysa tahliyeye ilişkin sürecin başlatıldığına vurgu yapan Aşa, konut arzında gerileme yaşanan bu sürece özel uyarlama süresinin geçici olarak 5 seneden 7-8 seneye, tahliye zamanlarının da 10 senede 12 ila 15 seneye yükseltilebileceğini aktardı. 

“YÜZDE 25,6 BİLE ÇOK YÜKSEK”

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Başkanı Ulvi Özcan da devletin kira fiyatlarında yaşanan fahiş yükselişlere de önce operasyonel şekilde müdahalde bulunmasının gerekli olduğunu belirtti ve şu değerlendirmelerde bulundu: 

“Uzun vadede de sağlıklı bir konut politikası için çalışmalar yapmalı. Kira artışlarında son ay açıklanan yüzde 25,90 bile kiracı olan popülasyonca kabul edilebilir bir oran değil. Ayrıca kiracıların bulunduğu evler boşalsa mülk sahipleri çok daha yüksek fiyatlarda kiraya vereceklerini düşündüklerinden aradaki hukuk da bozulmuş durumda. Kiracıların çoğu halen kiracı oldukları evlerin benzerlerini yakın fiyatlara bulamayacaklarını bildiklerinden bulundukları evlerden çıkmak istemiyorlar.”

“BİRDEN FAZLA EVİ OLANA VERGİ DÜZENLEMESİ GELMELİ”

Ulvi Özcan, devletin konut kredilerine ilişkin bakışını da gözden geçirmesinin gerekli olduğuna dikat çekerek, “Devletin konut kredileri ile ilgili daha seçici davranması gerektiğini düşünüyorum. Bugün tek bir evi olmayan da 22 evi olan da kredi kullanabiliyor. Birden çok evi olanların konut kredilerinde ödemesi gereken harç ve vergilerde düzenlemeler yapılması gerektiğini düşünüyorum” şeklinde konuştu.

“TÜFE ORANLARINDA DÜZENLEME OLABİLİR”

Kanun koyucunun, sözleşme zamanı dolduktan sonra yeni dönem kira bedeli yükselişinin Borçlar Kanununun 344. Maddesine göre 12 aylık TÜFE ortalaması kapsamında yapılmasının şart olduğunu dile getiren Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Örneğin mart ayında yenilenen bir kira sözleşmesi için artış oranı yüzde 25,98’dir ama enflasyon oranı yüzde 48,69 olarak gerçekleşti. Dolayısıyla aslında kanun koyucu kiracıyı bir ve beşinci yıllar arasında koruyor. Kira zammına sınır getirilmesi zaten çok sıkıntılı olan mal sahibi-kiracı ilişkisini ciddi zedeler ve tarafl arı farklı yollara itebilir. Bu nedenle tavan sınır getirmekten daha çok geçici bir süre ile 12 aylık TÜFE oranı üzerinden bir düzenleme yapılabilir. Kalıcı olan düzenleme konut ve işyeri gelirleri ile geçinen mal sahiplerinin mahvına sebep olabilir” açıklamasında bulundu.

BU ENFLASYON ÖNCEKİLERE BENZEMİYOR

Kronik enflasyonla karşı karşıya kalınan süreçlerde de bugünküne benzer bir tabloyla karşılaşıldığını, fakat bu süreçteki temel farkın kiracıların gelirlerinin enflasyonla aynı oranda yükseliş göstermemesi olduğuna vurgu yapan Kiraz, bu nedenle kira tutarlarının neredeyse ödeneyemecek hale geldiğinin altını çizdi.

“Konut üreticileri yeniden konut üretmez, devlet kira garantili konut üretim konusunda destek vermez ve nüfusun ihtiyaç duyduğu gayrimenkullerin yabancıya satışı bu şekilde devam ederse kısa vadede kira bedellerinin düşme ihtimali gözükmüyor” diye konuşan Kiraz, “Bu da doğal olarak artışların en az 1-2 yıl daha devam edeceğini bize gösteriyor” dedi.

“TOPLUMSAL İNFİALE NEDEN OLABİLİR”

Emekli gelirine ilave olarak kira geliri olan ya da emekli olmayan yalnızca kira ile geçinen kişiler olduğuna vurgu yapan Tüketiciyi Koruma Derneği (TÜKODER) Genel Başkanı Aziz Koçal, bunun yanı sıra kira gelirini ticari kazanç durumuna getirenlerin olduğuna da dikkat çekti. Bu sebeple bu işi ticari şekilde yapmayan grupların korunmasını sağlayacak bir düzenlemenin yararlı olacağını belirten Koçal, “Dolayısıyla mevcut kiracılara bir düzenleme gerekiyor. Yeni kiracılar için de bir tavan uygulaması olabilir. Bunun yanı sıra tek maaşlı asgari ücretli, ya da kirada oturan emekli kişilere Avrupa’daki gibi kira yardımı desteği devreye alınabilir. Aksi taktirde ev sahipleri ile kiracıların birbirine girdiği, toplumsal infial söz konusu olabilir. Bundan sonra sorun daha da büyüyecek. Mahkemeler kiracı ve ev sahibi davalarıyla dolacak. Mahkemeye verildiğinde davanın sonuçlanması 1 ila 1,5 yılı bulacak. Bu süre sonunda kriz daha da büyüyecek. Çünkü süre sonunda tahliye istenecek, kiracı çıkmayınca adli kolluk çıkaracak. Çıkan kiracı yeni ev bulamayacak. Bu açıdan bu toplumsal bir sorun” diye konuştu. 

“TOKİ VE BELEDİYELER UCUZ KONUT YAPMALI”

Dünya Gazetesi'nden Leyla İlhan'ın haberine göre; Türkiye’de ilk kez asgari ücretin senenin 1’inci ayında açlık sınırıyla başabaş olduğunun altını çizen Koçal, "Geçmiş yıllarda bu süre 4 ila 6'ncı aylarda olurdu. Dolayısıyla bölgeye, metrekareye, bina yaşına, emlak vergisi sınıflarına göre tavan sınır, kar marjı uygulaması getirebilir. Örneğin 5 yıl sonunda güncelleme yapılacaksa bunun da bir limiti olmalı. Ancak burada tek bir evi kirada olan insanları da korumak gerekir" şeklinde konuştu. Koçal, problemin temelli olarak çözülmesi yönünde TOKİ ve belediyelere ait şirketler aracılığıyla yeni konut inşasının hızlandırılarak tüketiciye ucuz kiralama dırsatı sağlanmasının gerekli olduğunu belirtti.

Kiralık konutlarda açık artırma dönemi başladı!

İstanbul'da konut kiraları düşecek mi? İşte o sorunun yanıtı!

Konut fiyatları neden artıyor? İşte merak edilen o sorunun yanıtı!