Faizlerin seyri gayrimenkul fiyatlarındaki trendi belirleyecek

Son bir kaç yıldır Türkiye'de emlak fiyatlarının hızla yükselmesinin ardındaki en önemli etkenin banka kredilerinin çok daha uzun vadelere yayılabilmesi ve faizlerin düşmesi olduğunu belirten Yapı Kredi Koray GYO Genel Müdürü Yücel Ersöz, geçen yıl Mayıs ayında finansal piyasalarda yaşanan dalgalanmalar sonucunda faizlerin artmasının olumsuz etkisinin gayrimenkul sektörüne yansıdığını söyledi. Ersöz, önümüzdeki dönemde faizlerin seyrinin gayrimenkul fiyatlarındaki trendin belirleyicisi olacağını ifade etti.

2007 yılının çifte seçim yılı olması ile ekonomik ve politik belirsizliklerin sektörün yılın ilk yarısında genelde yatay bir seyir izlemesine neden olduğuna işaret eden Ersöz, “Ancak şu anda tüm belirsizlikler ortadan kalktı. Merkez Bankası'nın olası faiz indirimi sıkça konuşulan bir konu. Tahminim, 2008 yılının başından itibaren faizlerin düşme eğilimine girebileceği yönünde. Bu da konut fiyatlarının tekrar yükselişe geçmesine neden olacaktır. Bu nedenlerden dolayı şu anda konut almak için uygun bir zaman. Fiyatlar tekrar artmaya başladıktan sonra konut alma kararı veren tüketici geç kalmış olabilir” dedi.  

Ersöz, bir yatırım aracı olarak gayrimenkulun önemini koruyacağına inandığını dile getirerek, nakde çevrilebilirliği diğer gayrimenkul tiplerine göre daha yüksek olan konut yatırımlarının her zaman gözde yatırımlar olduğunu belirtti. Son dönemde konut fiyatlarının hızlı artışının konuta yatırımın cazibesini artırdığına değinen Ersöz, “Bundan sonra da konutun gayrimenkul yatırımında öncelikli düşünülmesi gerektiğine inanıyorum. Çünkü nüfusu hızla artan ülkemizde banka kredilerinin eskiye göre çok daha uygun hale gelmesi konut alabilecek tüketici sayısını hızla artırdı. Nüfus artmaya devam ettikçe potansiyel de büyüyecektir. Bu bakımdan konuta yatırım yapanların uzun vadede her zaman kazançlı çıkacağına inanıyorum” diye konuştu.

“Faizlerin düşmesiyle orta gelir  grubu

sektörün dinamosu olacaktır”

Faizlerin yüzde 1 olması durumunda konut kredisi ile ev sahibi olabilecek hane sayısının çok daha fazla olacağını anlatan Ersöz, yüzde 1,30 faiz ile gelir sıralamasında en üstteki yüzde 10'luk dilimin ev alabilirken, faiz yüzde 1 olduğunda gelir sıralamasında en üstteki yüzde 20'lik dilimin ev sahibi olabileceğini kaydetti. Ersöz, Türkiye'de gayrimenkul pazarı açısından orta ve orta-üst gelir gruplarının yüzde 20'lik dilimdeki hanelerden oluştuğuna dikkat çekerek, sektörün bundan sonraki büyümesinin büyük oranda bu gelir grupları tarafından tetikleneceğini vurguladı.

Konut sektöründeki finansman sorununu gelir dağılımının bozukluğu ve ülkenin makroekonomik dengelerin henüz tüketiciye güven verecek derecede oturmamış olması bağlamında ele alınmasının daha doğru bir yaklaşım olacağını ifade eden Ersöz, bugün kaba bir hesapla gelir piramidinin en üzerindeki yüde10'luk dilimin krediyle ev sahibi olabilmek için yeterli gelire sahip olduğunu ve 70 milyon nüfusu olan Türkiye'de satın alma gücünün kısıtlı bir kısmının kullanılabildiğini hatırlattı. Ersöz, en üst gelir gurubundakilerin bir çoğunun zaten ev sahibi olduğunu ve bu grubun yatırım amaçlı olarak ev almasının sektöre ivme sağlayamayacağına işaret ederek, sektörün dinamosunun özellikle orta gelir grubu olabileceğini, ancak faizlerin yüksek olmasının bu grubu pazarın dışında bıraktığına dikkat çekti.

“Orta ve dar gelirlilere yönelik proje üretilmesinin

önündeki engel arsa stoku yetersizliği”

Orta ve dar gelir grubundaki insanlar için sorunun ana kaynağını konut finansman sistemi değil, arsa fiyatlarının yüksek olması şeklinde değerlendiren Ersöz, “2004'ten bu yana gayrimenkul piyasasında gözlemlenen ivmelenme arsa sahiplerinin ‘benim arsam eskisinden çok daha değerli' demelerine, gerçekçi olmayan fiyatlar istemelerine yol açtı. Arsa sahipleri çoğunlukla oldukça varlıklı kimseler olduklarından arsaları için öngördükleri fiyat önerilmediği takdirde satmaya yanaşmıyorlar. İnşaat maliyetleri belli düzeyin altına inemediği için gayrimenkul firmaları lüks konut üretimine ağırlık verdiler. Bir takım yasal teşvikler, belli bölgelerde orta ve dar gelirli kesimlere yönelik projelerin geliştirilebilmesi için tahsis edilecek arsalar sorunu çözümüne yardımcı olacaktır” şeklinde konuştu.

Arsa stokunun yetersiz olmasının özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde giderek büyüyen bir sorun oluşturduğunun altını çizen Ersöz, kentsel dönüşüm konusun bu nedenle son günlerde sıkça konuşulan bir konu haline geldiğini söyledi. Ersöz, yasal altyapının henüz hazır olmamasının kentsel dönüşümün yaşama geçebilmesine olanak vermediğine vurgu yaparak, “Arsa yetersizliğine bir çözüm mevcut dokunun kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi olabilir. Bir diğer çözüm ise özellikle devlete ait arazilerin hem devlet hem yatırımcı için uygun olabilecek bir model ile imara açılması olabilir. Özellikle orta ve alt gelir grubu için yapılacak projelerde bazı teşvik mekanizmalarının kullanılması, gayrimenkul yatırım firmalarına yükselen arsa fiyatları ile mücadele edebilmek için yardımcı olacaktır” dedi.

BÜLENT AYTAÇ YOLDAŞ