Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi'nin gelişim süreci!

1975 yılında İstanbul’un %2,62’lik kısmı yapılaşmış alanda kalmaktayken, 2011 yılında bu oran yaklaşık  %20 olmuştur. Nufus artışı doğru orantılı olarak gayrimenkul ihtiyacını doğurmuştur.

Gayrimenkul sektörü giderek uluslararası normlarda bir gayrimenkul anlayışı benimserken, konut ile birlikte diğer alt gruplarda da gelişme yaşanmıştır. Konut sektörünün önceliğini koruduğu pazarda perakende ve alışveriş merkezleri, ofis, sanayi, lojistik alanları ve oteller ile ilgilide önemli gelişmeler yaşanmıştır.

Fikirtepe Mahallesi Kadıköy’ün merkezi’nde konumlu olması, Kadıköy’ün önemli ana arterlerinin kesiştiği bir konumda yer alması sebebi ile lokasyon olarak stratejik önem taşıyan bir bölgedir. Bağdat Caddesi’ne, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi’ne, D-100 Karayolu ve TEM bağlantı yollarına oldukça yakın konumlanmış olan bölge aynı zamanda toplu taşıma ile erişilebilirliğin yüksek olduğu bir lokasyona sahiptir. Fikirtepe Metrobüs İstasyonu ile bölgeden Avcılar’a direk ulaşım imkanı bulunmaktadır. 

Fikirtepe Mahallesi’nde mevcut durum itibari ile eski, iki ya da üç katlı niteliksiz gecekondu yerleşimleri görülmektedir.  Fikirtepe’nin güney kesimi, Eğitim Mahallesi adıyla anılmaktadır. Sınırlarını Hızır Bey, Dr. Erkin ve Fahreddin Kerim Gökay caddelerinin oluşturduğu Eğitim Mahallesi, yüksek bloklu modern yerleşim modeli ile Fikirtepe’ye kıyasla oldukça farklı bir yapılaşmaya sahiptir. İmar plan değişikliğinin bölgede son birkaç senedir beklenen bir olgu olması sebebi ile Fikirtepe’de yeni yapılaşmalar görülmemektedir. Fikirtepe, Dumlupınar mahallesi ile birlikte Kadıköy sınırları içindeki tek gecekondu yerleşimi olarak karşımıza çıkmaktadır.

Merkezi konumuna rağmen düzensiz gecekondu yapılaşmalarını barıdıran bölgede 2011 yılı sonunda onaylanan yeni 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile kentsel dönüşümün yolu açılmış, kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilmemesine rağmen yeni imar planı ile bölgede kentsel dönüşüm teşvik edilmiştir.  Yeni imar planının, yapı adası bazında yapılaşmalara %100 ilave KAKS kullanma hakkı vermesi ile bir çok inşaat firması bölge halkıyla kat karşılığı anlaşma yoluna giderek yapı adası oluşturacak şekilde parsel toplamaya başlamıştır. 

Bölgedeki arsa sahipleri ile kat karşılığı anlaşan inşaat firmaları, arsa sahiplerine arsa m2’lerine göre inşa edilecek yeni projede daire verecek, ayrıca proje bitene kadar kira ödemelerini ve taşınma masraflarını karşılayacaklardır.  Arsa sahipleri ile müteahhit firmalar arasında  gerçekleşen kat karşılığı oranın %55 seviyelerinde olduğu Mandıra Caddesi üzerideki yapı adalarında bu oranın daha üst  seviyelere çıkabildiği öğrenilmiştir. İnşaat firmaları kendi proje alanları dahilindeki yapı adaları içerisine irtibat ofislerini kurmuştur. Bu ofisler bölge halkı ile sözleşmelerin imzalanması, tapu ve noter işlemlerinin gerçekleşmesi ve halkın bilgilendirilmesi amacı ile kurulmuştur. Bölgedeki binaların üzerinde inşaat firmalarına ait binaların kendi proje alanları dahilinde olduğuna dair tabelalar asılmıştır. Bölgede faaliyette bulunan inşaat firmalarından başlıcaları; Usta İnşaat, Emay İnşaat (Kent Plus), Selimoğlu İnşaat, Baysaş İnşaat, Birleşim & Yazıcı Group, Vartaş Yapı, Sefa & Koyuncu İnşaat, Anka Yapı ve Taş Yapı’dır. 

Birleşim İnşaat & Yazıcı Group

Proje alanları 3 yapı adasında toplam 59 adet parselden oluşan firma, arsa sahipleri ile 2 sene boyunca 700 TL kira bedeli ve 1000 TL taşınma masrafı karşılamak üzereanlaşmıştır. 26 katlı 3 adet bloktan oluşması planlanan projede yaklaşık 600’e yakın daire olması planlanmaktadır. Proje alanları “Konut Alanı” imarına sahiptir. Kesinleşmemiş olmakla birlikte proje vaziyet planı ve proje genel perspektifi ile ilgili görseller aşağıda gösterilmiştir.

*Proje Vaziyet Planı

Usta İnşaat

İki farklı proje alanı bulunan firmanın proje alanlarından bri 3 yapı adasında toplam 77 adet parseli kapsamaktadır. Diğer proje alanı ise 5 adet yapı adasında toplam 110 adet parseli kapsamaktadır. Firma kat karşılığı orana ek olarak 2 sene boyunca kira ve taşınma masrafını da karşılamak üzere arsa sahipleri ile anlaşmıştır. İki adet projede toplam yaklaşık 2000 adet konut yer alması planlanmaktadır. Bunlardan 850 adedi 3 adadan oluşan proje alanında yer alacaktır. Proje alanının caddeye bakan kısmında zemin katta ticari alanlar planlanmıştır. Proje alanları ve henüz kesinleşmemiş olmakla birlikte proje genel perspektifi aşağıda gösterilmiştir.

*Proje Genel Perspektifi 

Sefa&Koyuncu İnşaat

8 adet yapı adasında 91 adet parselden oluşan proje alanı Fikirtepe’nin batı kesiminde TEM Otoyolu tarafında konumludur. Firma kat karşılığı orana ek olarak 2 sene peşin ödeme koşulu ile  kira bedeli ve taşınma masrafını da karşılamak üzere arsa sahipleri ile anlaşmıştır. Proje alanları “Konut Alanı” imarına sahiptir.

*Sefa &Koyuncu İnşaat Proje Alanı

Kent Plus

İki adet proje alanına sahip olan firmanın proje alanları birbirine bitişik olup, bunlardan birincisi yaklaşık 23.000 m2 arsa alanına sahip, 6 adet yapı adasında 104 adet parselden oluşmaktadır. Firmakat karşılığı orana ek olarak kira bedeli ve taşınma masrafını da karşılamak üzere arsa sahipleri ile anlaşmıştır. Proje alanının Kadıköy merkezine sınır bir konuma sahip olması nedeni ile avantajlı olduğu belitilmiştir. Proje alanları “Konut Alanı” imarına sahiptir. Firmanın ikinci proje alanı ise 2  adet yapı adasını kapsamaktadır.

*Kent Plus Proje Alanı

Baysaş İnşaat 

Proje alanları 11.350 m2 arsa alanına sahip 6 adet yapı adasında 68 adet parselden oluşmaktadır. Firma kat karşılığı orana ek olarak kira bedeli ve taşınma masrafını da karşılamak üzere arsa sahipleri ile Yaklaşık olarak 60.000 m2 satılabilir alanı olması planlanan projenin 2.000 m2’sinin ticari birimlere ayrılacağı ayrılacağı bilgisi edinilmiştir. Kesinlik kazanmamış olmakla birlikte projede 550 adet konutun yer alacağı belirtilmiştir.. Proje alanı “Konut Alanı “ imarına sahiptir. 

*Baysaş İnşaat Proje Alanı

Erkan İnşaat

Değerlemeye konu proje alanı 2 adet yapı adasında 49 adet parselin birleşmesi ile oluşmaktadır. 2 adet yapı adası arasından geçen Uzay Sokak’ın da yeni oluşturulan yapı adasına dahil edilmesi ile proje alanı yaklaşık 13.600 m2 yüzölçümüne sahip olmaktadır. Proje alanının Hızırbey Caddesi’ne cepheli olan kısmı “Konut + Ticaret Alanı”, iç kısımları ise “Konut Alanı” lejandına sahiptir.

*Erkan İnşaat Proje Alanı

Genel olarak Fikirtepe’de yer alan bütün proje alanlarına bakıldığında aylık kira ödemesi olan mahrumiyet bedelinin 700-900 TL/ay seviyelerinde, bir kereye mahsus taşınma masrafı ödemelerinin ise ortalama 1.000 TL seviyelerinde olduğu görülmüştür.

Yeni imar planının izin verdiği haklar ile bölgede yer alan gecekondu yapılaşmalarının yerini önümüzdeki senelerde üst gelir grubuna hitap eden, yüksek irtifalara sahip site tipi yapılaşmaların alması beklenmektedir. Bu konuda adımlar atılmaya başlanmış olup, birçok inşaat firması bölgede proje alanlarını belirlemiştir. Çevrede yapılan incelemelerde genel olarak bölgede Konut + Ticaret fonksiyonlarına sahip karma projelere yer verileceği tespit edilmiştir. 

Bölgede özellikle ulaşımı kolay alan merkezi konumda yer alan ofis alanlarına talebin fazla olduğu görülmüştür. Fikirtepe’nin D-100 Karayolu’na cepheli olan kısmında ofis projelerine talep olacağı düşünülmektedir. 

Bölgede geliştirilecek olan yeni projelerin şekillenmesinde bölgedeki arsa sahiplerinin talepleri önemli rol oynamaktadır. Arsa sahipleri ile kat karşılığı anlaşan inşaat firmaları, arsa yüzölçümlerinin küçük olması ve bölge halkının bu doğrultudaki talebi nedeni ile projelerinde 1+1 dairelere yoğun olarak yer vermeyi planlamaktadır. 

Kadıköy genelinde yaşayan nüfusun orta ve üst gelir grubu olduğu ve bu nedenle içerisinde sosyal tesis alanının yer aldığı lüks ve nitelikli konut alanlarına talebin fazla olduğu görülmüştür. 

Fkirtepe kentsel dönüşüm bölgesi çevresinde üniversite alanları, hastane alanları, çeşitili eğitim kurumları, kamu kurum ve kuruluşları yer almaktadır. Bölgede geliştirilen projelerin bu kurumlarda çalışan öğrenci ve personellere, Kadıköy ilçesinde nitelikli konut arayışı ihtiyacı olan insanlara hitap edeceği öngörülmektedir. 

Bölgede Hmax: 80 m. sınırlaması bulunmaktadır. Bölgedeki  inşaat firmaları ile yapılan görüşmelerde bölge genelinde 80 m. irtifa sınırının tamamı kullanılarak yüksek bloklar inşa etme eğiliminde oldukları tespit edilmiştir. Projelerin yüksek katlı olmasının sebebi üst katlarda manzara faktörünün ortaya çıkmasından kaynaklanmaktadır. 

Fikirtepe’nin kentsel dönüşüm sürecine girmesinin önünü açan yeni imar planları ile verilen haklar, bir çok inşaat firması tarafından ilgi görmüş olsa da, bölgede plansız bir gelişim sürecinin başlamış olduğu göze çarpmaktadır. Bölgenin bir bütün olarak değerlendirilip, projelendirilmesi gerekliliğinin, önümüzdeki yıllarda bölgedeki inşaatların tamamlanması ile oluşacak yoğunluk ve belki arz fazlası ile ortaya çıkacağı düşünülmektedir.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 

Özel Projeler Departmanı 

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Asena Güngör

*Bu rapor TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için hazırlanmıştır.