Fiyatı düşen evler yüksek kira getirir mi?

Bu cümleyi uzun süre önce duymuş ve sizleri uyarmıştım. Şimdi aynı cümleyi yine fazlasıyla duyar oldum. "Ağabey kriz var, emlak fiyatları düştü ama burası inanılmaz kira getirir"! Getirmez! Piyasa bozuksa bu cümle doğru olamaz. Neden mi? Arz edeyim. Değerli dostlarım, bir işyeri almak istiyorsunuz, değerini nasıl ölçersiniz? Oradan elde edeceğiniz kiranın verdiğiniz parayı size ne kadar zamanda geri döndüreceği üzerinden bir hesap yaparsınız ve ona göre karar verirsiniz. Bu detay sonrası gelin bir simülasyon yapalım.

Göstermelik kira kontratı
X'in 100 birime satmak istediği bir işyeri var. Satışa çıkarıyor ama gerek çevredeki kiralar gerekse binanın özellikleri değerinin 50-60 birimi geçmesine izin vermiyor. Aklına dâhice bir fikir geliyor. En yakın arkadaşına orayı rayicin oldukça üstünde bir miktarda kiraya veriyor. Göstermelik olarak 1 yıllık kira kontratı yapılıyor ve daha sonra gazeteye yüksek kira garantili işyeri ilanı veriliyor. Siz ilana cevaben oraya gidiyorsunuz, işyerini görüyorsunuz, "Bu kadar etmez" fikrine sahip olmanıza rağmen yüksek kira getirisi üzerinden bir hesap yapıyorsunuz ve kısa sürede geri dönen paranız gerçeğine kapılarak alımı yapıyorsunuz. Aradan bir süre geçiyor, kiracı çıkıyor ve siz yeniden kiraya vermeye kalktığınız zaman gerçekle karşı karşıya geliyorsunuz. Talip olan kiracıların teklif ettikleri rakamlar, sizin içeride bulduğunuz kiracıdan oldukça düşük. Hatta o rakamlardan kiralık ilanınıza bakmaya gelen bile yok.

Sizi uyarmak görevimiz
Değerli dostlar, yukarıdaki örnek Amerika'da bir dönem çok yaşanan ve "Ödediğim taksit ile aldığım kira aynı" noktasında birçok insanı yüksek fiyatlardan alıma teşvik eden bir yapıyı anlatıyor. Aynı sistemin Türkiye'de boy göstermeye başladığını gözlemlemeye başladık. Bu noktada bir detay belirtmem gerekli, bu yazıdan "Bu ifadeye sahip olan ilanların tamamına aynı gözle bakmak gerekir" anlamını çıkarmamak gerekli. Her konuda iyi ve kötü olabileceği, her kavram yanlış uygulamalara çekilebileceği gibi bu ifade de yanlış amaçlarla kullanılabilir. Bu yazının amacı size sistemin ne gibi boşlukları olabileceğini göstermek ve dikkatli olmanız gereken noktalara işaret etmek.
Sonuç 1: İster işyeri, ister ev olsun yüksek kira getirisi hatta ödediğiniz taksitlere eşit kira getirisi gibi tekliflerle karşılaştığınızda, durup, düşünmeniz gerekli. Gerçekten daha önceki örneklerimizde de incelediğimiz gibi değerine göre daha yüksek kira getirisi olan ev-işyerleri olabilir. Olabilir ama görevimiz sizleri bütün olabileceklere karşı uyarmak ve bir tane dahi olsa tekrarı olmaması için yaşananları ve yaşanabilecekleri sizlere aktarmak.

Sonuç 2: Sizden gelen sorularda "Bundan sonra dolar borçlanmak hâlâ kârlı olmaya devam edebilir mi" sorusu öne çıkıyor. Bugüne kadar olanları ve doların en dalgalı halinde dahi bazı bankaların ekonomistleri "kredilerinizi kapatın" çağrısı yaparken "hareket 1.7-1.8 bandını aşamadığı sürece dolar kredilerinizde kârlısınız" tezimi her zaman sizlere aktardım. Bugün için şunu söyleyebilirim; dolarla bugünden itibaren "borçlanın" demek için henüz erken ama bir de önemli gerçek var; 2001 sonrası kullandığınız dolar bazlı kredilerin aylık ödemelerinde 1.7 YTL seviyesi geçilmedikçe her taksitte kârlı olmaya devam ediyorsunuz. Peki bugünden sonra kullanılacaklar? Bu, çok detaylı bir analiz; perşembe ele almaya çalışacağım.

Denge mutlaka sağlanır
Sonuç 3: Yukarıdaki olayı teknik yayınlarda elimden geldiğince anlattım fakat teknik yayınlar sınırlı kişiye ulaştığı için günlük medya içinde yer alması ve daha fazla bilinmesi gerekli. Siz de dostlarınızı dikkatli olmaları konusunda lütfen uyarın!
Sonuç 4: Kiralar geçici olarak emlak fiyatlarına göre bölgesel olarak yüksek kalabilir ama orta ve uzun vadede denge mutlaka sağlanır. Karar verirken bu gerçeğe mutlaka dikkat edin.
Son söz: Emlak fiyatları düşük. Alım için özellikle peşin parayla çok iyi fırsatlar olabilir. Benim size tavsiyem alım yaparken temel kriterlere bakın. "Ağabey, bu böyle, şu şöyle" gibi söylemlerden kaçının.

Yiğit Bulut/Referans