Gayrimenkul bu yıl da en iyi yatırım aracı!

 KDV uygulamalarından TOKİ'nin sektördeki konumuna kadar bir dizi değişiklik ihtiyacına dikkat çeken sektör temsilcileri, gayrimenkulün bu yılın da en iyi yatırım araçlarından biri olacağını savunuyor.

Ekonomide hem önemli bir gösterge olması hem de pek çok sektörü peşinden sürüklemesiyle lokomotif sektörlerden biri olan gayrimenkul, 2010 yılında sorunlarına çözüm istiyor. 2010'a ilişkin beklentileri `temkinli' olmakla birlikte, sektör temsilcileri bazı sorunların çözülmesi halinde gayrimenkul sektörününde beklenen ivmeyi yapacağını vurguluyor. Bu yıla ilişkin beklentilerini Hürriyet ile paylaşan sektörün önde gelen temsilcileri, vergi-resim ve harç yükünden KDV oranlarına, yeni şok dalgası yaşanma ihtimalinden değişen tüketici tercihlerine, TOKİ'nin rolünden yaşanan fiyat düşüşlerine kadar küresel mali kriz ortamında yaşadıkları sıkıntılara dikkat çekiyor.

İndirim teşvik gibi olmuyor

2009'un ilk yarısında yaşanan sert düşüşü, 2010'da talep artışına dönüştürmenin formüllerinin arandığı sektörde, kriz döneminde yapılan fiyat indirimlerinin, devlet teşviği kadar etkili olmadığı saptaması yapılıyor. Aralarında, Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), arazi kullanımı alanında faaliyet yürüten araştırma ve eğitim kuruluşu Urban Land Institute Türkiye (ULI), İstanbul İnşaatçılar Derneği'nin (İNDER) yanı sıra, Soyak, Dumankaya, Sinpaş, Varlıbaş gibi önde gelen gayrimenkul kuruluşlarının yer aldığı sektör temsilcilerine göre, uygulanan KDV oranları kayıtdışını tetikleyerek, firmaları zorda bırakıyor ve haksız rekabete yol açabiliyor. Bu nedenle, vergi, resim ve harçlarda daha teşvik edici uygulamalara geçilmeli ve konut alımında yüzde 1'den başlayan, metrekareye göre kademeli olarak artırılan KDV uygulaması başlatılması gerekiyor. Ayrıca, alım-satım vergisinde uygulanan yüzde 3.3'lük oranın aşağıya çekilmesi gerekiyor. Gayrimenkulde satışlar, teşviklerle birlikte artıyor.

En iyi yatırım olacak

Amerika'daki bankaların ticari gayrımenkul geliştiricilerden alacağı olan 2 trilyon doları, uzak bir ihtimal olsa dahi geri çağırma endişesini taşıyan sektör, bunun yeni bir şok dalgasına yol açma ihtimalini göz önünde bulundurarak, 2010'da temkinli davranmaktan geri durmuyor. Buna rağmen, son 5 yılda döviz, altın, faiz gibi yatırım araçlarının, yüzde 5-138 arasında değişen oranlarda kazandırmasına karşın, aynı dönemde yüzde 134-759 arasında değişen oranlarda prim sağlayan gayrimenkulün 2010'da da en iyi yatırım araçlarının başında yer alacağını savunuyor.

Tercihler değişti

Yaşanan küresel krizin etkisiyle tüketici tercihlerinin de değiştiğine dikkat çeken sektör temsilcileri bunun yarattığı bazı sonuçları şöyle sıralıyor: "Bu tür dönemlerde, projelerden daha çok firmaya duyulan güven öne çıkıyor. Tüketici gerçekten konsepti ile örtüşen marka projeleri seçiyor. Ayrıca, artan maliyetler, kurumsal firmaları dahi küçük ölçekli daire tiplerine yöneltiyor. 1+1, stüdyo ve 2+1 daireler, popüler daire tipi haline dönüşüyor. Buna rağmen, dar ve orta gelir grupları için uygun geri ödeme koşulları henüz oluşmuş değil. Bunun için, faizlerin 10 yıldan uzun vadelerde yüzde 0.50'lere kadar inmesi gerekiyor."

TOKİ sektörden çekilmeli, hasılat paylaşımı bitmeli

Teknik Yapı Holding Başkanı ve İNDER Başkan Vekili Nazmi Durbakayım, markalaşmış firmaların 2009'u fırsat yılı olarak geçirdiğine dikkat çekerken, sektörde gerçek atılımın TOKİ'nin yarattığı haksız rekabetin bitirilmesi ile olacağını vurguladı. Durbakayım, TOKİ'nin hasılat paylaşımı ihalelerine son vermesi gerektiğini savunurken, sektöre ilişkin şunları söyledi:

İnşaat sektöründeki markalar, geleceğe yönelik arsa yatırımları yaptı. Kriz ortamında alınan araziler, 2010 yılında projelendirilerek, satışa sunulacak. 2010, 2009'u fırsat bilenler için projeleri hayata geçirme dönemi olacak. Ancak uzun süredir baskı altında olan fiyatlar, ekonomideki canlılığa bağlı olarak artışa geçebilecek. Bu artış oranı da yüzde 15-20 seviyesinde kalacak.

Kısa vadede alım satım vergisinde uygulanan yüzde 3.3'lük oranın aşağıya çekilmesi gerekiyor. Verginin azaltılarak, sektördeki el değişimlerine ivme kazandırılması toplamda vergi gelirlerini daha da artıracak ve gayrimenkullerin gerçek değerinin ortaya çıkmasını sağlayacaktır.

Ayrıca, gereksiz büyüklüklerde daire sahibi olmaya çalışanlar, bütçelerine uygun, kullanım maliyeti düşük daireleri tercih etmeye başladı. Küçük dairelerin projelerden aldığı pay, yüzde 30'a ulaştı. Projede vaat edilen yaşam standartlarının ve tarzının sağlanabilmesi için gerekli hizmetlerin tam olarak verilmesi gerektiği görüldü.
Ayrıca, TOKİ'nin hasılat paylaşımı ihalelerine son verip, özel sektör ile haksız rekabeti bitirmesi gerekiyor. TOKİ'nin sektörden çekilip düzenleyici olması, son yapılan arsa satış ihalelerinde de açıkça görüldü. Hasılat paylaşımı şeklindeki ihaleler, TOKİ'nin kasasına girecek paranın yıllara yayılmasına neden oluyor. TOKİ, parasını almak için projenin satışını beklemek zorunda kalıyor.

Metrekareye göre KDV'ye geçilmeli

GYODER Başkanı Turgay Tunes, 2009'da stok eritmek isteyen gayrimenkul firmalarının satış koşullarını uygun hale getirmeye çalıştıklarını hatırlatarak, 2010 için şu yorumlarda bulundu: "2010'da ise sınırlı bir talep artışı, nispi de olsa yatırımlarda ve arzda yükseliş, stoklarda ise düşüş bekliyoruz. Kredi faiz oranlarındaki düşüş piyasalarda belli oranlarda hareket sağladıysa da asıl ihtiyaç sahiplerine (orta ve dar gelir gruplarına) uzun vadeli kredi kullanımı için uygun ortam henüz yaratılamadı. Dar ve orta gelirliler için uygun geri ödeme koşulları ancak, faizlerin 10 yıldan uzun vadelerde yüzde 0.50'lere kadar inmesiyle olabilir. Bunun için de vergi, resim ve harçlarda daha teşvik edici uygulamalara geçilmeli ve konut alımında yüzde 1'den başlayan, metrekareye göre kademeli olarak artırılan KDV uygulaması başlatılmalı. Maliyetlerin yüzde 50'sine varan arsa bedelleri yüzünden orta gelir grubuna yeterli üretim yapılamıyor. Bu nedenle, arsa sorununun devlet teşvikiyle çözümlenmesi gerekiyor. AVM talebi 2009'da düşüş gösterdi. Perakendeciler daha düşük kiraları tercih ederken, tüketiciler de outlet, discount store'lara yöneliyor."

Yüksek vergiler kayıt dışına itiyor

Gayrimenkul sektörü açısından 2009'un zor bir yıl olduğuna dikkat çeken ULI Başkanı Haluk Sur, yurtdışındaki gelişmelere bağlı olarak yeni bir şok dalgasına ilişkin duyalan endişeyi dile getirdi. Sur, sektörün 2010'a ilişkin beklentilerini şöyle aktardı:

2009'un ilk çeyreğindeki durgunluk, yerini belli bölgelerde doğru fiyatlamayla ve doğru konseptlerle geliştirilmiş projelerde, marka değerinin ön plana çıktığı bir döneme bıraktı. 2010'dan, 2009 sonunda yavaş yavaş yakalanan olumlu çıkışın öngörülebilir şekilde artarak devam etmesi yönünde. Ancak, ticari kredi stokunun bankalar tarafından müşterilerden geri çekilmesi halinde yeni bir sorun yaşanabilir. Buna da Amerika'da ki bankaların ticari gayrimenkul geliştiricilerden alacağı olan 2 trilyon doları geri çağırması ve yeni bir şok dalgasını beraberinde getirmesi yol açabilir.

Gayrimenkule uygulanan KDV oranları, kayıtdışını tetikleyerek, firmaları zorda bırakıyor ve haksız rekabete yol açabiliyor. Bu oranın kademeli olarak indirilmesi ve ilk etapta sektörün genelinde yüzde 8'le sınırlandırılması gerekiyor. Daha sonra yüzde 1'le ilgili kısım da 150 metrekare için değil 110 metrekare sınırına çekilerek düşürülebilir.

Maliyetlerdeki artışlar, alım gücündeki zorlaşma, kredi kullanmada yaşanan sorunlar, kurumsal firmaların dahi küçük ölçekteki daha alınabilir daire tiplerine yönelmesine yol açıyor. 1+1, 2+1 ve stüdyo daireler popüler hale geldi. Niteliğini kaybetmiş standart dışı yapıların dönüştürülmesi de önem taşıyor. Ayrıca, özel sektörün kentsel dönüşümde işin içine çekilebilmesi hayati önem taşıyor.

İstihdam yüzde 50 düştü

İNDER Başkanı Yaşar Aşçıoğlu, küresel kriz yüzünden gayrimenkul değerlerinin yüzde 30-40 düştüğüne dikkak çekerken, şunları dile getirdi: "İstihdam açısından da bu düşüş yüzde 50'leri buldu. Firmalar devam eden işlerini yavaşlatmak, başlayacağı projeleri ertelemek zorunda kaldı. Hükümet sektörü desteklemek istiyor. Ancak somut bir atılım göremiyoruz. KDV iadelerinin 3 ayda bir yapılması, alınamayan KDV nin vergilerde mahsup olarak kullanılması, vergi ve harçlarda indirime gidilmesi ve devlet bankalarından ucuz kredi sağlanması gerekiyor. Tüketici şu anda daha çok ucuz ve ekonomik dairelere yönelmiş durumda. Ayrıca stüdyo daire satışı artıyor. Pahalı ve değerli projelerde satış yavaş seyrediyor. Arsa değeri düşük, şehrin merkezinde olmayan projeler bu günlerde gündemde."

Teşvik olmasaydı küçülme yüzde 40'ları bulurdu

Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, 2009'da konut sektöründe yaşanan küçülmenin Türk ekonomisinin üzerinde gerçekleştiğine dikkat çekerek, "Şayet sektöre KDV ve tapu harçlarında yapılan teşvikler uygulanmasaydı, 2009 yılında yüzde 24.4 gerçekleşen küçülme, yüzde 40'ları bulacaktı" dedi. Çelik, şöyle devam etti: "Yapılan bu teşvikler 2009 yılının 2'nci çeyreğinde satışların 194 bin adete kadar çıkmasını sağladı. Bizim eksik bulduğumuz bu teşvikler bile sektörde konut satışlarının yüzde 79 artmasına yol açtı. Teşvikler kaldırılınca sektör, tekrar eski seviyesine döndü. Ancak yine de gayrimenkul, 2010'un en önemli yatırım aracı olma özelliğini koruyacak. Son 5 yılda faiz yüzde 105, Euro yüzde 19, dolar yüzde 5, altın yüzde 138 kazandırırken, bu yeni projelerde yüzde 134-759 arasında gerçekleşti. 2009'da yüzde 24.4 küçülme oranıyla ayakta durmaya çalışan sektörde firmaların yaptığı indirimler, devletin tapu harçlarında ve KDV'de yaptığı indirimler kadar etkili olamadı."

Uzun vadeli konut politikaları şart

Soyak Holding CEO'su Emre Çamlıbel, konut kredilerinin yüzde 15 artış göstererek 2010 Ocak ayı itibariyle 43 milyar TL'ye yaklaştığına dikkat çekti. Uzun vadeli konut politikaları gerektiğini vurgulayan Çamlıbey, şunları söyledi: "Bu tabloyla birlikte konut almak isteyenler için çok önemli fırsatlar oluşmuş oldu. Ancak, her yıl 600 bine yakın yeni konut ihtiyacının bulunduğu Türkiye'de, sektörün ihtiyacı olan uzun vadeli konut politikalarının vakit kaybetmeden hayata geçirilmesi gerekiyor. Dar ve orta gelirlilere yönelik projelerin hayata geçirilmesi için bir araya gelinerek adımlar atmalıdır. Binalarda enerji kaybının azaltılması ve enerji verimliliği artırılmalıdır."

Güvenli firma ve proje öne çıkıyor

Bütün dünyada olduğu gibi Türkiye'de de küresel krizin gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilediğine değinen Varlıbaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş, tüketicilerin alımda daha seçici olmak zorunda kaldığını, güvenli firmalara ve projelere yöneldiğini söyledi. Müşterilerin bu açıdan sektörü test ettiğini de vurgulayan Varlıbaş, "Gayrımenkul sektöründe güven, proje, lokasyon ve fiyat unsuru, ön plana çıkıyor. Proje başlangıcında konut alanlar proje tamamlandığında yüzde 100'e varan primleri sağlayacak hedeflere yöneliyor. Yılın ikinci yarısında gerek taleplerin gerekse girdi fiyat artışlarına ek olarak faizlerin artma ihtimali de göz önünde bulundurulduğunda gayrımenkul fiyatlarının yükselmesi kaçınılmaz olacak" dedi.

Yılın ikinci yarısında yeni projeler artacak

Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, 2009'da firmaların güvenirliliğinin ön plana çıktığına dikkat çekerek, gayrimenkul sektörünün krizi atlatma adına gerekli önlemleri alıp, çözümler geliştirdiğini, buna karşın devletin sektöre yönelik iyileştirme uygulamalarında eksikliğini de ciddi ölçüde hissettiklerini savundu. Yılın ilk yarısında faizlerde çok fazla bir oynama olmasını beklemediklerine de dile getiren Dumankaya,"Firmalar, yılın ikinci yarısından itibaren yeni projelerin lansmanlarına hız verecek. Mevcut faiz oranları ve konut fiyatlarında ise bir miktar yükselme olabilir. KDV, arsa ve teşvikler öncelikli çözülmesi gereken konular" dedi.
Hürriyet/Mehtap Özcan