Gayrimenkul davalarında bilinmesi gereken 4 ince nokta

Gayrimenkul maliki kayıp ve nerede olduğu bilinmiyorsa dava nasıl ve kime karşı açılmalı? Gayrimenkul davalarında ödenmesi zorunlu harçlar nasıl belirleniyor?

Keşif yapılması ne demek? Bu davalar neden uzun sürüyor? Arsa, konut vs. nitelikli gayri menkuller etrafında ortaya çıkan davalarda bilinmesi gerekenler?  
 

      Arsa, arazi, konut benzeri gayri menkuller etrafında ortaya çıkan uyuşmazlıklar genelde "dava" yolu ile çözüme kavuşturulmaktadır. Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan davalar ile ilgili olarak bilinmesi gereken temel bilgiler neler?  
 

Gayrimenkul davaları kural olarak nispi harca tabi olup, gayrimenkul değeri üzerinden harç ödenmesi gerekir.
 
 

      Arsa, arazi, konut vs tüm gayrimenkul davaları "nispi harca" tabi olup, Harçlar Kanunu uyarınca "gayrimenkul değerinin" %054 ünün ¼  ü oranında peşin harcın dava açılırken ödenmesi şarttır. Gayrimenkul değeri; Mahkemenin, uzman bir kurula yaptırdığı keşif aracılığı ile tespit edilmektedir. Ödenecek harcın tespitinde, Mahkemece yaptırılacak keşif sonucu ortaya çıkan gayrimenkul değeri esas kabul edilmektedir. Ancak, Tüketici Mahkemelerinde açılabilen gayrimenkul davaları özel Kanun hükmü nedeni ile nispi peşin harçtan muaftır. 
 

Aleyhine dava açılan tapu maliki Türkiye'de değil ve nerede olduğu bilinmiyorsa, bu kişiye "kayyım" tayin edilmelidir.
 
 

      Gayrimenkul davalarında sık rastlanan sorunların başında, dava açılan tapu maliklerinin nerede olduğunun bilinmemesi gelmektedir. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında, hak sahiplerinin miras yolu ile değişmesi ve çeşitlenmesi gibi nedenler ile bir kısım maliklere ulaşılamamaktadır. Böyle bir durumda, davanın uzamaması, savunma hakkının usulüne uygun olarak kullanabilmesi için ne yapılması gerektiği konusunda çeşitli öneri ve yorumlar bulunmaktadır. 

      Ancak; yukarıda belirtilen durumlar çerçevesinde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu' nun, 12.04.2006 tarihli yeni sayılabilecek örnek bir kararında; "... kendisinin tüm aramalara rağmen bulunamaması ve oturduğu yerin saptanamaması durumunda; davacıya, tapu malikine TMK 427/1 maddesine göre kayyım tayin ettirilmesi için önel verilmesi ve usulünce taraf teşkilinin sağlanmasından sonra davaya devam olunması gerekir" denilmiştir.

         3) Gayrimenkul davalarında kural olarak taşınmaz üzerinde keşif yapılması zorunludur.

      Gayrimenkul uyuşmazlıkları ile ilgili davalarda; davayı görmekte olan Mahkeme, uzman kişilerden belirleyeceği bir kurul vasıtası ile gayrimenkulun bulunduğu yerde "keşif" denilen bir tespit-inceleme işlemi yapmaktadır. Bu inceleme kapsamında, gayri menkulün niteliği, değeri ve uyuşmazlık konusu husus yerinde incelenmektedir. İstisnalar dışında gayrimenkul ile ilgili davalarda keşif yapılması zorunludur. 
 

Gayrimenkul davalarında Mahkemece verilecek hüküm kural olarak Yüksek Mahkemece onaylanmadıkça hak doğmamaktadır.
 
 

      Gayri menkulün özüne ilişkin bir ayni nitelikteki hakkın dava açan lehine tapuda hak doğurması ilk derece Mahkemesi kararı ile kesin nitelikte ortaya çıkmamaktadır. Tapunun edinilmesi için tescil hükmünün hukuken "kesinleşmesi" gerekmektedir. Hukuki kesinleşme için ise ilk derece Mahkemesi hükmünün ilgililer tarafından Yüksek Mahkeme nezdinde temyiz edilmemesi veya temyiz edilen hükmün Yüksek Mahkeme tarafından onaylanması-uygun bulunması gerekmektedir.  Gayrimenkul davaları ile ilgili bu durum Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunundan kaynaklanmaktadır. Belirtilen kanuni prosedür, davacının hakkının ortaya çıkması bakımından belirli bir süre daha beklemesini zorunlu kılmaktadır.