Gayrimenkul değerlemesinin Türkiye'deki bilinmeyen yüzü

Aslında yanlış gayrimenkul değerlemeleri nedeni ile dünya gayrimenkul sektörü derin sıkıntılar çekti ve çekmeye devam ediyor. Bizim ikincil piyasada arz edilmiş gayrimenkule dayalı finansal enstrümanlarımız kıt olduğu için çok da olayın hala farkında değiliz.

Değerleme Uzmanlığı 2001 senesinden beri Türkiye'de tanınıyor. Sektörün kendine özgü sorunları var, her sektörün var ne olacak ki diyemiyoruz. Çünkü bu sektör koşuyor mevzuat ve bizler arkadan yetişmeye çalışıyoruz. Bugün yıllık hacmi takribi 100 Milyon TL' yi bulan ve takribi 3.000 kişinin çalıştığı bu sektördeki yaşanan sorunları 4 ana başlıkta toplayabiliriz:

Yasal Düzenleme Sorunları
Bilgiye Ulaşma Zorluğunun Getirdiği Sorunlar
Eğitim Eksikliğinin Getirdiği Sorunları
Sektördeki Ücretlerin Düşüklüğü
 

Yasal Düzenleme Sorunları
Değerleme sektöründe aslında işin özünde gerçek ve tam yetkili bir kanun koyucu yok. Düzenlemeler tebliğlerle sınırlı ve bunlar da Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri. Yani SPK Mevzuatı kapsamının bir içeriği niteliğinde. Sermaye Piyasası Kurulu bundan yaklaşık 10 sene önce (2001'de) yaptığı düzenlemelerle başladı her şey. Aradan 5 yıl geçince Bankacılık Denetleme Düzenleme Kurulu' da kendine ait düzenlemeler koydu. Bu gidişle her devlet kurumu kendine ait düzenleme getirecek. İşin özünde baktığınızda sektörün en büyük işi "konut değerlemesi", yani verilen konut kredileri için yaptırılan değer takdiri, ekspertiz çalışması. Ama bu çalışmaların sorumluluk sınırları nerede, kim nereye kadar neyle yükümlü aslında tam belirli değil. Konut kredisi mevduatları oluşturulursa bunun ikincil piyasalarda halka arzı için SPK' nın yaptığı düzenlemeler var. Bu düzenleme bugün birincil piyasalar için kullanılıyor gibi, ama şikayet etmek isteseniz edemezsiniz. Çünkü tebliğler Sermaye Piyasası işlerinin nasıl yapılması gerektiğini tanımlıyor, birincil piyasadaki konut kredi işlemleri buna girmiyor. Mesleki mesuliyet sigortası yaptırmak istediğinizde poliçenize öyle maddeler koyuyorlar ki yaptırmayın daha iyi. Sigortacılar da haklı, sorumluluk sınırlarımız kanunen çizilmiş değil. Borçlar kanununun tüm hükümleri bizim için. BBDK mevzuatı içinde hareket ettiğinizde de başınızı başka duvara çarpıyorsunuz. Onlar da haklı, bu sefer onların mevzuatının getirdikleri kadar yetkililer.

SPK düzenlemeleri sadece SPK kanununa tabi işleri kapsadığından diğer değerleme işlemleri mevzuat dışındadır. BDDK işleri ise sadece icra takibine düşmüş belli bir büyüklüğün üstündeki mülkleri kapsamaktadır.

Değerleme sektörünü  bir apartmanın bağımsız bölümü gibi düşünürsek bu dairenin iç düzenini nasıl yöneteceğimize dair kurallarla apartmanı, yetmedi siteyi hatta son zamanlarda ilçeyi yönetmeye çalışıyoruz. İşimiz çok zor.

Bilgiye Ulaşma Zorluğunun Getirdiği Sorunlar
Değerleme, gelişmiş yabancı ülkelerde sadece bir "kıymet takdiri". Oralarda yapılar kaçak değil ve onun ne demek olduğunu bile anlayamıyorlar. Bizde ise tapu ve belediyede mülkün detaylı bir araştırmasını yapmazsanız evrakları didik didik incelemezseniz vay halinize.  Tapularda takyidat bilgilerine ulaşmak, arşiv dosyalarına ulaşmak en büyük sıkıntılardan birisi. Bu dosyalara ulaşılması çok önemli. Çünkü kredinin teminat konusu olan gayrimenkulün neresi olduğu, gerçekten gösterilen yer olup olmadığı ve doğru metrekarelerde olup olmadığı sadece bu dosyalarda görülebilmekte. Nelerle karşılaşıyoruz, yanlış bağımsız bölüm yüzünde komşusunun dairesinde oturanlar, çatı katı ile birleşmiş daireyi 2 kata bölüp yarım yarım hisselendirip kendi hisseli bağımsız bölümünü yaratanlar, sığınağı dükkanına katanlar, fazladan iki kat inşa ediverenler, yanlış yerde bina inşa edenler vs. vs. Bu tür durumları anlayabilmek için tapuda ve belediyede gün geçtikçe artan araştırma sorunlarını aşıp değerleme yapmaya çalışıyoruz. En büyük eforumuzu da bu süreçte harcıyoruz. Belediye ve tapular son dönemde büyük zorluklar çıkartıyor, bu işi bir gelir kapısı olarak görüp dosya gösterme bedeli isteyen kurumlar da yok değil. İşimiz yine çok zor.

Eğitim Eksikliğinin Getirdiği Sorunlar
Sektörde doğal olarak kaliteli iş gücü eksikliği var. İşgücündeki kaliteyi artıracak eğitim altyapısını sağlayacak bir birim yok, şirketler bazı çalışmalar yapıyor. Değerleme Mesleğindeki eğitim eksikliğinin orta vadede çözülmesi, üniversitelerde lisans ve yüksek lisans programlarıyla bir meslek olarak yer alması gerekli. Bugün birkaç tane açılmış program olsa da bunlardaki öğrencilerin maalesef değerlemeden değil yatırım firmalarından geldiği görülmektedir.

Sektördeki değerleme uzman adayları kendilerini sadece SPK sınavına yönelik eğitmekte. Sınav uygulamaya yönelik değil. Sınavı geçin gelin sahaya, işi bilmiyorsanız öylece kalakalırsınız. Ayrıca değerleme uzmanlığı günün şartlarına göre kendisini sürekli yenilemesi gerektiren bir meslek. Sonuçta eğitim ile ilgili bütün eksiklikler riskli değerleme raporları doğurmakta. Bu konuda da işimiz çok zor.

Sektördeki Ücretlerin Düşüklüğü
Bütün bu sorunların  üstüne verilen emeğe karşı alınan ücretlere bakmak gerekli.  Bugün finansal kurumların konut değerlemesinde  rapor başı verdikleri ücretler 180-250 TL/adet arasında değişiyor. Baz ücret bu, ancak bu verilen emeğin ve alınan riskin kesinlikle karşılığı değil. Bankalar müşterilerinden dosya ve ekspertiz  bedeli adı altında 1000-1800 TL arasında para alıyorlar, bunun değerlemeyi yapan kişiye yansıması ise içler acısı.   Zamanla yarışılan bu sektörde, 48 saat içinde tüm resmi kurumları ziyaret edip, projelere bakıp riski anlayıp, yeri görüp değer araştırmasını yapıp raporunu yazacaksınız, büyükşehirlerdeki trafik sorununu ise hiç saymıyorum bile. Bütün bunların sonunda aldığınız ücret 250 TL olacak. İşi hakkı ile yaptığınızda, bir aylık emeğiniz karşılığında aldığınız ücretin toplamında, masrafları ve vergileri düşünce geriye kalan rakam "düz bir işçi maaşına" neredeyse denk. Yani bu üniversite mezunlarını işçi statüsünde çalıştıran bir sektör. Peki sonuçta ne oluyor, bu işi yapanlar zamanla yarışıp daha fazla rapor üretim para kazanmaya çalışıyorlar. Her işte olduğu gibi bu iş türünde de zamanı kıstığınızda kaliteden ödün verip riskler almaya başlıyorsunuz. O zamanda aman bu işte çok para var deyip önüne gelen, çoğunlukla da ne yaptığını bilmeden, bilinçsizce bu işe girişiyor. Ama riskler bankaların değil raporu yapanların üzeride, çünkü bankalar öyle sözleşmeler imzalatıyor ki  bir hata yaparsanız vay geldi halinize. Bu nedenle bu sektörde çalışlar eğitime falan vakit ayırıp kendini geliştiremiyor, herkes ekmeğinin peşinde. Anlayacağınız bu açıdan da işimiz zor.

Sonuçta şunu söyleyebiliriz ki; kredi verilirken alınan gayrimenkul raporlarının gerçekten teminat değerini yansıtmaması ileride ekonomik olarak çok ciddi sorunlara yol açabilir. Yapılan değerlemelerle ilgili emeğin karşılığı olan sorumluluk sınırlarının belirsizliği, işlemlerden alınan bedellerin yetersizliği nendi ile sadece günün kurtarılması ve çözümlerin pragmatik olması, kalite konusunda yeterli kontrol mekanizmalarının bulunmaması, tüm sektörü kapsayan denetleme, disiplin sistemlerinin eksikliği sıkıntıları orta ve uzun vadede finansal piyasaları üzecektir. Ama bir ümidimiz var "Değerleme Uzmanları Birliği".

Mortgage kanunun getirdiği bir mecburiyet nedeni ile kurulacak olan "Değerleme Uzmanları  Birliği" seçimleri 30 Nisanda İstanbul'da yapılacak. Bütün uzmanlar bu Birliğin dertlerimize deva olması ümidindeyiz.Ama ben bir taraftan da merak ediyorum Birliğin sorumluluk sınırları reel piyasayı kapsayacak mı? Birlik, gerçekten iş yapılan piyasaya düzenleme getirecek, etkileyecek yetki ve sorumluluğa sahip olacak mı?

Bekleyip göreceğiz, işimiz çok zor ama ümitlerimiz, hedeflerimiz büyük, adım adım ilerliyoruz.