Gayrimenkul Döngüsü ile Geleceği Tahmin Etmek

Dünyadaki geçmiş ekonomik tecrübelerle karşılaştırarak gayrimenkul piyasasının nereye gideceğini tahmin etmek mümkün müdür

Dünyadaki geçmiş ekonomik tecrübelerle karşılaştırarak gayrimenkul piyasasının nereye gideceğini tahmin etmek mümkün müdür? Bence mümkündür, fiyatlar tabiî ki genel ekonomik koşullardan etkilenecektir. Ama işin aslı "Gayrimenkul Döngüsü" (Real Estate Cycles) diye bir şey olduğu ve bu döngü içinde nereye gittiğimizi bilmemiz gerektiğidir. 

Gayrimenkul döngüsü ve karar süreci:

"Gayrimenkul Döngüsü" içindeki durumu çeşitli faktörler belirler. Bunların belli başlılarını arz, talep, boş yer olanakları, yatırımların kendilerini amorti etme süreleri, piyasa reel faiz oranları, alternatif para yatırım araçlarının getiri oranları olarak sayabiliriz. Gayrimenkul döngüsünü anlamak için ekonomik döngüye bakmak gereklidir. Ekonomi geliştikçe sermaye bulmak için rekabet yoğunlaşır, mal ve hizmetlerin maliyeti artar ve enflasyon yükselir. Bu durumla karşılaşan hükümetler, enflasyonla mücadele için para ve kredi olanaklarını ekonomi yavaşlayana kadar frenleyeceklerdir. Bunun doğal bir sonucu; faiz oranlarının artması ve durgunluktur. Ekonomik döngünün frekansı hızlandıkça, aralığı arttıkça iş ve para şartları olağanüstü bir hızla değişecektir. Bu durum, uzun vadeli yatırımcılar için pek de çekici olmayan koşullar yaratacaktır. Dolayısıyla bir gayrimenkul yatırımcısının gayrimenkul döngü sürecindeki yerini anlaması ve döngünün hangi noktasında olduğunu bilmesi, yatırım için alım veya satım kararı alabilmesi açısından çok önemlidir.

Gayrimenkul döngüsüne verebileceğimiz en güzel yaşanmış örnek Amerika'nın, sadece yarım yüzyıl öncesinde ekonomi ve gayrimenkul sektöründe başına gelenlerdir. İkinci Dünya Savaşı'nı takip eden yıllarda (1946-1966), yeni kıtada gayrimenkul sektöründe düzenlemeler yapılmış, işler geliştikçe sermaye gereksinimi artmıştır. Sermaye gereksinimin sonucu olarak enflasyon yükselmiş, mal ve hizmetlerde aşırı bir arz meydana gelmiştir. Bunu gören hükümet bilinçli olarak para politikalarını değiştirerek ekonomik hızı yavaşlatmıştır. Böylece hükümetin beklediği olmuş ve ekonomik durgunluk gerçekleşmiş, enflasyon frenlenmiştir.

Ekonominin yeniden canlandırılmasına karar verildiğinde, ekonomik istikrarı sağlamak ve orta sınıf yaratmak için hiç tereddütsüz gayrimenkul sektörü seçilmiş; özellikle de konut yapımı sektörünün desteklenmesi tercih edilmiştir. Bu amaçla ipoteğe dayalı menkul kıymet yani "mortgage" kaynağı sağlamak için programlar geliştirilmiştir. Sonuçta konutlara çok önemli bir talep gelmiş, gayrimenkulde konut piyasası genişlemiş ve tüm ekonomik sektörlerde istihdam artmıştır. İnşaat yan sanayi üreticileri  gelişmeye ve istihdama destek olmuştur. Bu durumun sonucu olarak gayrimenkulün tüm alanları, ekonomi ve istihdam tümüyle canlanmıştır. Uzun dönemli ve ucuz sermaye olanakları gayrimenkul piyasasını genişletmiş ve ekonomi gelişmiştir. Tabiki zaman içinde büyüyen ekonomi ile gelişen şartlar piyasalarda değişikliklere neden olmuştur. Ekonomi geliştikçe sermayeye dayalı rekabet yoğunlaşmış, mal ve hizmet maliyetleri artmış ve enflasyon yükselmiştir. Yaşanan bu gelişmeler aslında bir döngüdür.   Yani ekonomik döngünün dinamikleri ve bunların reel sektördeki iş hayatına etkileri gayrimenkul döngüsünü oluşturmuştur.

Peki yukarıdaki bahsettiğim 1960 `lı yıllara ait örnek size bir yerlerden tanıdık geliyor mu? Büyüklerimiz "tarih tekerrürden ibarettir" derler ve bence haklılar. Benim profesyonel görüşüme göre şu anda yaşadıklarımız ekonominin dolayısıyla gayrimenkul döngüsünün durağanlığı, aşağı inişi, tekrar durağanlığı yaşadığı nokta. Amerika ise bizden biraz farklı olarak bu döngünün inişini daha sert yaşadı ve halen yaşıyor. İniş bizden önce başladı ve belki de bizden uzun sürecek. Bunun temel nedenleri Amerika'daki para enstrümanlarının çeşitliliği, para kaynaklarının ölçeğinin büyüklüğü ve tabi ki para politikalarının farklılığı. Tabi bu gerçeklerin donucu olarak Amerika'nın durumu sadece onları etkilemedi; tüm dünyayı, kıta Avrupa'sını ve dünyanın diğer yerlerini ve hiç şüphesiz bizi de etkiledi. Belki de Amerika'da her elli yılda bir böyle bir hareket yaşanması ekonomik hayat için gerekli, muhtemelen kriz geçince ekonomistler bunu savunacak ve biz demiştik diyecekler. 

Türkiye'deki Gayrimenkul Döngüsü

Hepimiz biliriz ki gayrimenkul getirileri ekonomik hareketlerle birlikte büyür. Yani kişi başı brüt harcanabilir gelir (GDP) büyüdükçe gayrimenkul getirileri de büyüyecektir. Biz ülke olarak yaklaşık 10 sene önce yıl önce -2001 senesinde-  gayrimenkul döngüsünde dipleri gördük. Ama buna neden olan negatif ivme hareketi kendi ülkemizin ekonomik dinamikleri sonucunda oluşmuştu. İzleyen yıllarda ülkemizdeki ekonomik büyüme ile, gayrimenkul getirileri büyüdü ve buna paralel gayrimenkullerin fiyatları arttı. Biz 2001-2003 döneminde sektörün dibe vurmasını, 2004 döneminde hafif yükselmeyi ve kendine gelmeyi, 2005-2007 döneminde ekonomik döngünün gayrimenkul sektörünü hızla yukarı çekmesini izledik. 2005-2007 döneminde ekonomik büyüme rakamları yükseldi, gayrimenkul fiyatları arttı, istiham arttı. Bunların sonucunda enflasyonun artması kaçınılmazdı. 2008-2010 döneminde ise ekonomide artık artan rakamların aşağı çekilmesini yaşadık, yani gayrimenkul döngüsünde aşağı ivme zamanını. Kendi başımıza olsaydık muhtemelen yukarı çıkışımız daha rahat olacaktı, ama maalesef bugün tüm dünyada ekonomik döngüler birbirine daha bağımlı. Bu teori doğru ise bahsi geçen çevrim bir süre devam ettikten sonra ekonomiye tekrar ivme verilmesi ve çevrimin yukarıya çıkarılması gerekli. Yani yaşadığımız yıllar çevrimin kıpraştığı yıllar olacak. 2010-2011 döneminde taşlar yerli yerine oturacak, kıpırdanmalar başlayacak ve bunun olmaya başladığını görüyoruz. Eğer dünya döngüsü de buna eşlik edebilirse o zaman 2012 `den sonra  tekrar hafifçe yukarı çıkmaya başlamalıyız. Ümitlerimiz, arzularımız bu yönde, teorilerin gerçekleşmesini bekliyoruz.

Tabi bu teoriler doğru ise her zamanki gibi doğru zamanda doğru kararlar alan gerçekçi yatırımcı bu dönemden oldukça karlı çıkacak. Yani 2010-2011 dönemi sakin bir yatırım dönemi süreci gibi görülüyor.