'Gayrimenkul döngüsü'nü bilen, her zaman kazanır

emlakkulisi.com Genel Yayın Yönetmeni Tebernüş Kireçci, 'gayrimenkul döngüsü'nün ne olduğunu ele aldı

Dünyadaki geçmiş ekonomik tecrübelerle karşılaştırarak gayrimenkul piyasasının nereye gideceğini tahmin etmek mümkün müdür? Eğer, dünyanın 'gayrimenkul döngüsü'nü, iyi takip ederseniz, evet. Amerika'da sadece yarım yüzyıl önce yaşananlar, bugünlerde yine yaşanıyor. Bu döngüyü bilenler ise kazanmaya devam ediyor.
 
Bir gayrimenkul yatırımcısının gayrimenkul döngü sürecindeki yerini anlaması ve döngünün hangi noktasında olduğunu bilmesi, yatırım için alım veya satım kararı alabilmesi açısından çok önemlidir.Gayrimenkul döngüsüne verebileceğimiz en güzel yaşanmış örnek Amerika'nın, sadece yarım yüzyıl öncesinde ekonomi ve gayrimenkul sektöründe başına gelenlerdir. İkinci Dünya Savaşı'nı takip eden yıllarda (1946-1966), yeni kıtada gayrimenkul sektöründe düzenlemeler yapılmış, işler geliştikçe sermaye gereksinimi artmıştır. Sermaye gereksinimin sonucu olarak enflasyon yükselmiş, mal ve hizmetlerde aşırı bir arz meydana gelmiştir. Bunu gören hükümet bilinçli olarak para politikalarını değiştirerek ekonomik hızı yavaşlatmıştır. Böylece hükümetin beklediği olmuş ve ekonomik durgunluk gerçekleşmiş, enflasyon frenlenmiştir.
EKONOMİ YENİDEN CANLANDIRABİLMEK
Ekonominin yeniden canlandırılmasına karar verildiğinde, ekonomik istikrarı sağlamak ve orta sınıf yaratmak için hiç tereddütsüz gayrimenkul sektörü seçilmiş; özellikle de konut yapımı sektörünün desteklenmesi tercih edilmiştir. Bu amaçla ipoteğe dayalı menkul kıymet yani 'mortgage' kaynağı sağlamak için programlar geliştirilmiştir. Sonuçta konutlara çok önemli bir talep gelmiş, gayrimenkulde konut piyasası genişlemiş ve tüm ekonomik sektörlerde istihdam artmıştır. İnşaat yan sanayi üreticileri gelişmeye ve istihdama destek olmuştur. Uzun dönemli ve ucuz sermaye olanakları gayrimenkul piyasasını genişletmiş ve ekonomi gelişmiştir. Tabii ki zaman içinde büyüyen ekonomi ile gelişen şartlar piyasalarda değişikliklere neden olmuştur. Ekonomi geliştikçe sermayeye dayalı rekabet yoğunlaşmış, mal ve hizmet maliyetleri artmış ve enflasyon yükselmiştir. Yaşanan bu gelişmeler aslında bir döngüdür. Yani ekonomik döngünün dinamikleri ve bunların reel sektördeki iş hayatına etkileri gayrimenkul döngüsünü oluşturmuştur.
BU HAREKET YOKSA GEREKLİ Mİ?
Peki yukarıdaki bahsettiğimiz 1960'lı yıllara ait örnek size bir yerlerden tanıdık geliyor mu? Büyüklerimiz "tarih tekerrürden ibarettir" derler ve haklılar. Şu anda yaşadıklarımız ekonominin dolayısıyla gayrimenkul döngüsünün durağanlığı, aşağı inişi, tekrar durağanlığı yaşadığı nokta. Amerika ise bizden biraz farklı olarak bu döngünün inişini daha sert yaşadı ve halen yaşıyor. İniş bizden önce başladı ve belki de bizden uzun sürecek. Bunun temel nedenleri Amerika'daki para enstrümanlarının çeşitliliği, para kaynaklarının ölçeğinin büyüklüğü ve tabii ki para politikalarının farklılığı. Tabii bu gerçeklerin sonucu olarak Amerika'nın durumu sadece onları etkilemedi; tüm dünyayı, kıta Avrupa'sını ve dünyanın diğer yerlerini ve hiç şüphesiz bizi de etkiledi. Belki de Amerika'da her 50 yılda bir böyle bir hareket yaşanması ekonomik hayat için gerekli.
 
TÜRKİYE'DEKİ GAYRİMENKUL DÖNGÜSÜ
Hepimiz biliriz ki gayrimenkul getirileri ekonomik hareketlerle birlikte büyür. Yani kişi başı brüt harcanabilir gelir (GDP) büyüdükçe gayrimenkul getirileri de büyüyecektir. Biz ülke olarak 2001'de dipleri gördük. Ama buna neden olan negatif ivme hareketi kendi ülkemizin ekonomik dinamikleri sonucunda oluşmuştu. İzleyen yıllarda ülkemizdeki ekonomik büyüme ile, gayrimenkul getirileri büyüdü ve buna paralel gayrimenkullerin fiyatları arttı. Biz 2001-2003 döneminde sektörün dibe vurmasını, 2004 döneminde hafif yükselmeyi ve kendine gelmeyi, 2005-2007 döneminde ekonomik döngünün gayrimenkul sektörünü hızla yukarı çekmesini izledik. 2005-2007 döneminde ekonomik büyüme rakamları yükseldi, gayrimenkul fiyatları arttı, istihdam arttı. Bunların sonucunda enflasyonun artması kaçınılmazdı. 2008-2010 döneminde ise ekonomide artık artan rakamların aşağı çekilmesini yaşadık, yani gayrimenkul döngüsünde aşağı ivme zamanını.
Kendi başımıza olsaydık muhtemelen yukarı çıkışımız daha rahat olacaktı, ama maalesef bugün tüm dünyada ekonomik döngüler birbirine daha bağımlı. Bu teori doğru ise bahsi geçen çevrim bir süre devam ettikten sonra ekonomiye tekrar ivme verilmesi ve çevrimin yukarıya çıkarılması gerekli. Yani yaşadığımız yıllar çevrimin kıpraştığı yıllar olacak. 2010-2011 döneminde taşlar yerli yerine oturacak, kıpırdanmalar başlayacak ve bunun olmaya başladığını görüyoruz. Eğer dünya döngüsü de buna eşlik edebilirse o zaman 2012'den sonra tekrar hafifçe yukarı çıkmaya başlamalıyız. Ümitlerimiz, arzularımız bu yönde, teorilerin gerçekleşmesini bekliyoruz.
Tabi bu teoriler doğru ise her zamanki gibi doğru zamanda doğru kararlar alan gerçekçi yatırımcı bu dönemden oldukça karlı çıkacak. Yani 2010-2011 dönemi sakin bir yatırım dönemi süreci gibi görülüyor.
 
TEBERNÜŞ KİREÇCİ NE DİYOR?

TÜRKİYE'Yİ EMLAKTA NASIL BİR GELECEK BEKLİYOR?
- Türkiye'de nüfus artışı da, başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerin göç alması da sürüyor. Göç alan bir kentte ve coğrafyada emlak fiyatları uzun vadeli yükseliş trendini sürdürür. Türkiye'de toplam nüfus 2020'li yılların ortalarına kadar artacak. Durum böyle olunca emlak iyi bir yatırım enstrümanı olmaya devam edecek.
- Uzun vadede İstanbul'da ve Türkiye'de gayrimenkule yatırım yapanlar kazançlı çıkmaya devam edecek. Kısa vadede ve orta vadede iniş ve çıkışlar olabilir.
- Mevcut bina stoku çok kötü. Başta deprem olmak üzere doğal afetlere karşı dayanıksız. Nitelikli yapılara olan talep her geçen yıl artarak devam edecek.
- Fransa'da emlak, zenginliğin hem nedeni hem sonucudur. Gayrimenkulünüz varsa zengin olursunuz. Zengin olunca gayrimenkule yatırım yaparsınız. Türkiye'de de uzun vadeli yükseliş trendi devam ettiği süre zenginleşmede emlak önemli bir etken.
- Jeopolitik konumu Türkiye'nin en önemli zenginliklerinden. Ayrıca iklimi ve doğası sürdürülebilir yaşam maliyetlerinin düşük olmasını sağlıyor. Dubai gibi gösterişli ve sürdürülebilir yaşamın pahalı ve zor olduğu bir ortam yok.
SİZ BU ORTAMDA NASIL DAVRANMALISINIZ?
- Emlakta yatırım stratejisi belirlerken doğru proje, doğru lokasyon, doğru metrekare ve doğru fiyat yani 4 D formülünü hiçbir zaman unutmayın. Bu formül ile alım yaptığınızda tüm vadelerde kazançlı çıkma olasılığınız yüksek.
- Emlak yatırımı yaparken kentlerin gelişmekte olan lokasyonlarını tercih edin. Bir kent, birden fazla lokasyona doğru gelişiyorsa en hızlı gelişen lokasyonu tercih edin.
- Türkiye dünya ekonomisindeki negatif gelişmelerden az etkilenir. Pozitif gelişmelerden ise fazla etkilenir. Hesabınızı buna göre yapın.
- Önümüzde bir genel seçim var. Bu seçimden hangi parti çıkarsa çıksın önemli olan iktidara tek başına gelip gelmediği. Sandıktan partilerden biri tek başına çıkmayı başarırsa tüm vadelerde gayrimenkulün yönü yukarı olur.
Tebernüş Kireçci