Gayrimenkul elden çıkarmada, kazanca vergi muafiyeti!

Başkanlık, gayrimenkul alım-satımı konusunda 'Gayrimenkullerin Elden çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler' konulu bir rehber hazırladı. Gayrimenkul alıp satan vatandaşların vergisel yükümlülükleri eksiksiz yerine getirmesi amacıyla hazırlanan rehberde, ticari kazanç-değer artış kazanç  ayrımı, mal ve hakların elden çıkarılma süresi, değer artış kazancının beyanı,  gayrimenkul alım-satım işlerinde tapu harcı yükümlülüğü ve Emlak Vergisi  Kanunundan kaynaklanan yükümlülükler hatırlatılıyor.

Rehbere göre, gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın değer artış kazancı mı, yoksa ticari kazanç olarak mı vergilendirileceği büyük önem taşıyor.

Gayrimenkul alım-satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç, ticari kazanç olarak değerlendiriliyor. Burada işlem sayısındaki çokluk, devamlılık unsurunun en belirleyici ölçütü sayılıyor.  Satışın hangi amaçla yapıldığı bir diğer unsur olarak görülüyor. Gayrimenkul  alım-satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa, bu ticari kazanç kapsamında
 değerlendiriliyor.

Gayrimenkul alım-satımında ticari bir amaç bulunmuyor ve şahsi ihtiyacın karşılanması veya servetin korunması amacıyla alım-satım faaliyeti  gerçekleştiriliyorsa, buradan elde edilen kazanç, değer artış kazancı olarak  kabul ediliyor.

Gayrimenkul alım-satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin tespitinde diğer bir önemli unsuru da 'ticari bir organizasyonun varlığı' oluşturuyor.  Alım-satım, bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa, elde edilen kazanç ticari kazanç kapsamında bulunuyor.

MAL VE HAKLARIN EDİNİMİ

Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları ile motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları değer artış kazancının konusunu oluşturuyor. Bu mal ve  hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış
 kazancı olarak tanımlanıyor.

Bu mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi ve takasının yanı sıra kamulaştırma, devletleştirme ve ticaret  şirketlerine sermaye olarak konulma da elden çıkarma kapsamında  değerlendiriliyor.

Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse, bunların elden  çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilendirilmiyor. Bunun dışında, edinim şekli ne olursa olsun, değer artış kazancı durumu ortaya  çıkıyor. Örneğin, 10 Temmuz 2007 yılında kendisine miras yoluyla intikal eden  apartman dairesini 16 Eylül 2009 'da satan bir şahsın elde ettiği gelir, değer
 artış kazancı sayılmıyor.

ELDEN çIKARMA VE DEĞER TESPİTİ

Rehbere göre, mal ve haklar, 1 Ocak 2007 ve sonrasında elde edilmiş ise edinim tarihinden başlayarak, 5 yıl içinde elden çıkarılma halinde doğan  kazançlar, değer artış kazancı olacak. Eğer elden çıkarma, edinim tarihinden  başlayarak 5 yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşirse, sağlanan kazanç,  değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecek. Söz konusu mal ve haklar, 1 Ocak 2007 tarihinden önce elde edilmişse,  edinim tarihinden başlayarak 4 yıl içinde elden çıkarma durumunda değer artış  kazancı ortaya çıkacak. Elden çıkarma 4 yıldan daha fazla bir süre sonra  yapılırsa, değer artış kazancı doğmayacak.

Değer artış kazancında, vergilendirecek kazanç, 'safi değer artışı' olarak nitelendirilecek. Değer artış kazancından mal ve hakkın maliyet bedeli,  elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen  vergi ve harçlar indirilecek. Bedelin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli  yerine, Takdir Komisyonunca belirlenecek bedel esas alınacak. Elden çıkarmadaki edinim bedeli, mal ve hakların elden çıkarıldığı ay  hariç olmak üzere TÜİK tarafından ilan edilen toptan eşya fiyat endeksindeki
 artış oranı kadar artırılacak bulunacak.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında edinim bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için alış ve satış tarihleri  arasındaki sürede endeksteki artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması şartı  aranacak.

DEĞER ARTIşž KAZANCININ BEYANI

Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlı olacak. İstisna haddini  aşan tutarda gelir elde edilmesi durumunda yıllık beyanname verilecek. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2010  yılı için 7.700 lirası gelir vergisinden istisna tutulacak. Bu sınırı aşan
 kazançlar, yarın akşama kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan  edilecek. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinin ilk taksiti ay sonunu  kadar, ikinci taksit ise Temmuz ayı içerisinde yatırılacak. Bu durumda Bayan E, 10 Temmuz 2007 tarihinde 150 bin liraya aldığı konutu  15 Nisan 2010 tarihinde 250 bin liraya satmışsa, elde ettiği kazanç değer artış
 kazancı olarak vergiye tabi olacak.

Örnek: Bayan E, gayrimenkulün alış bedelini ÜFE artış oranında artırarak, hasılattan indirilecek tutarı bulacak. Gayrimenkulün edinim tarihinden önceki ay  olan Haziran 2007 'de ÜFE endeksi 140,53, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan  Mart 2010 'da ise ÜFE endeksi 172,58. Buna göre endeksleme oranındaki artış yüzde  22,80.

Bayan E 'nin elden çıkardığı gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli 184 bin 209,77 lira olarak dikkate alınacak. Buna göre, 250 bin liradan 184 bin  209,77 lira düşülecek ve 65 bin 790,23 lira istisna öncesi değer artış kazancı  olarak bulunacak.

Bu kazanca 2010 yılı için belirlenen 7 bin 700 lira tutarındaki istisna  uygulanacak ve 58 bin 90,23 liralık kazanç üzerinden gelir vergisi verilecek. Bu kazanca da, 14 bin 351,58 lira vergi tahakkuk ettirilecek. Rehberde, vatandaşlar tapu harçları konusunda da uyarılıyor. Buna göre,  gayrimenkul satın alan veya satan kişilerin cezalı vergi tarhiyatlarıyla  karşılaşmamaları için gayrimenkul alış bedellerini tapuda gerçek değerleri  üzerinden beyan etmeleri gerekiyor.

AA