Gayrimenkul fiyatı belirlerken hangi özellikler dikkate alınır?

Çanakkale Kalem köşe yazarı Özgür Demirci, bugünkü köşesinde gayrimenkul fiyatlarının nasıl belirlendiğini kaleme aldı.

İşte Özgür Demirci'nin 'Gayrimenkul fiyatını nasıl belirliyoruz?' başlıklı yazısı...

Geçen hafta bir gayrimenkulün fiyatını nasıl belirlenmez demiştik, bu hafta ise biz gayrimenkul profesyonelleri fiyat belirlerken özellikle nelere dikkat ediyoruz bundan bahsedelim istiyorum. Ne demiştik geçen hafta? Fiyat belirleme noktasında o gayrimenkulün yaşanmışlıklarının; yani evde yaşanan anıların ve elbette ileriye dönük hayallerin, umutların ve ucu açık beklentilerin fiyata bir etkisinin olmadığını söylemiştik. Yine içeriye mal sahibinin kendi zevkine göre yapıp yıllarca istifade ettiği tadilatların, olmayan manzaraların veya ucundan kıyısından görünen su parçacıklarının rakamsal bir karşılığı yok demiştik. Ve son olarak da “Parası olan alsın” diye düşünülerek ve özellikle sağdan soldan duyularak şişirilmiş rakamların gayrimenkulün fiyatlanması noktasında hiçbir geçerliliğinin ve gerçekliğinin olmadığını ifade etmiştik.

Peki biz neye dikkat ediyoruz?

METREKARELER; bir gayrimenkulün gerçek metrekaresi en belirleyici unsurlardan biridir bizler için çünkü genellikle düşünülen metrekareler ile gerçek metrekareler birbirinden çok farklı sayıları işaret etmektedir piyasada. Yani kısaca 110 metrekare 3+1 ile aynı bölgedeki 150 metrekare 3+1’in fiyatı aynı olamaz.

MİMARİ; gayrimenkulün mimari açıdan kullanışlı olarak çizilmesi ve yaşayana sunduğu konfor her zaman için fiyata etki eden bir unsurdur. Çaplı odaların olduğu bir daire, açık mutfak ve hatta hole yerleştirilmiş bir mutfak içeren bir daire, kare veya dikdörtgen odaların olduğu kapalı mutfaklı bir daire ile aynı fiyatta olamaz.

TADİLAT İHTİYACI; yaşayan kişinin zamanında yaptığı tadilatlar fiyatı etkilemezken yeni mal sahibinin yapması zaruri tadilatla fiyatı etkileyen bir unsurdur. 15 yıldır kullanılan modası geçmiş bir mutfağı, banyoyu yeni tadilat görmüş modern çizgiler taşıyan mutfakla ve banyoyla eş değer tutamayız.

LOKASYON; her bölgenin kendi piyasa dinamikleri olduğundan dolayı alakasız bölgeleri ve hatta alakasız şehirdeki daireleri kriter olarak alıp İstanbul’da daire fiyatları bu kadar diyerek Çanakkale’deki bir daireye muadil kabul edemeyiz. Ve elbette Cevatpaşa’da yeni bir daire ile Barbaros’taki yeni bir daireyi de eş değer kabul ederek fiyat veremeyiz.

BÖLGE TALEBİ; her bölgenin alıcı profilinin işaret ettiği bir fiyat aralığı vardır, bu sebeple bölgesel fiyat hareketlerini de düşünmek zorundayızdır. Bölge skalasının çok üzerinde fiyatlamalar yapmak ki daire ne kadar güzel olursa olsun yanlış fiyatlandırmadır. Zira gayrimenkul alacak kişinin sosyal statüsü, bir gayrimenkulden beklentisi, fiyat aralıkları farklılık gösterir. Bu sebeple ortalama 3+1 bir dairenin 400.000 TL olduğu bir bölgede 1.250.000 TL’yi bir daireye fiyat olarak etiketlemek yanlış bir yaklaşımdır.

BİNA KONDİSYONU; önemsiz gibi görünse de düzenli ve bakımları yapılan, dış görünüşü kuvvetli, yönetim anlamında sahipli bir binadaki gayrimenkul ile hemen yanında bulunan ancak bina görüntüsünün zayıf ve sahipsiz bir görüntü çizen bir apartmandaki dairenin içi ne kadar güzel olursa olsun fiyatlamayı negatif etkileyen bir gerçeklik vardır. Bu durum ister istemez fiyatı da aşağı çeker.

PİYASA; ekonomik gerçekler ışığında fiyatlamalar o anki şartlar göz önüne alınarak belirlenir. 6 ay önceki fiyat ile 6 ay sonraki fiyat farklılık gösterebilir ve bu farklılık her zaman fiyatların yukarı çıkacağı gibi bir anlam ifade etmez.

Ve elbette dairenin imar, iskan, ipotek, şerh gibi konulardaki pürüzsüzlüğü de önemli kriterlerimizden biridir.

Velhasıl gayrimenkul fiyatlaması mahallenin bakkalının, aynı apartmanda oturan komşunun veya duygusal ve profesyonel olmayan bir şekilde laf olsun diye konuşanların lafına bakılarak yapılmaz. Gayrimenkul pazarlaması profesyonellik isteyen bir iş koludur ve bu sebeple bu işin profesyonelleri ile yürümek mal sahiplerine düşündüklerinin ötesinde fayda sağlar. Siz de gayrimenkulünüzü satmak veya kiralamak istiyorsanız bu işi profesyonel anlamda yapan, eğitimli ve ehil kişilerle çalışınız ki en kısa sürede sonuca ulaşıp geleceğe dönük planlarınızı hızla hayata geçirebilin.

2. el konut satışında daire fiyatı nasıl belirlenir?