'Gayrimenkul' konulu panele sektörden yoğun ilgi!

Gayrimenkul Sektörü ve 2010 Beklentileri

Finans Network İstanbul Ekibi'nin 24 Ekim Cumartesi akşamı mortgage üzerine egitim ve danışmanlık hizmetleri veren Modern Mortgage Institute sponsorluğunda düzenlediği ve konuşmacı olarak BGC Partners Baş Ekonomisti Sn. Özgür Altuğ, İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası 2. Başkanı ve Mortgage Brokerları ve Danışmanları Derneği (MBDD) Kurucu Başkanı olan Sn. Nizamettin Aşa ile Denizbank Mortgage Birimi kurucularından Sn.Barış Yılmazkaya ve Dumankaya İnşaat Pazarlama ve Satış Direktörü Sn.Ufuk Kayador'un katıldığı, moderatorlügünü Finans Network Başkanı Serdar Kaya'nın yaptıgı “Makro Ekonomik Gelişmeler Işığında Gayrimenkul Piyasası ve 2010 Beklentileri” konulu panel gerek finans gerekse gayrimenkul sektöründen yoğun ilgi ile karşılandı.

Ekonomist, bankacı, gayrimenkul uzmanı ve inşaat olmak üzere sektörle ilgili dört farklı kesimden konuşmacıları, gayrimenkul değerleme şirketleri çalışanları ile sektörden farklı uzmanlıklardaki katılımcıları bir araya getiren ve dört farklı oturum halinde gerçekleşen panel yer yer hararetli tartışmalara sahne oldu.

Bazı  bölgelerde emlak fiyatları  dibi gördü

Mevcut makro ekonomik ortamda sektördeki son durum ve piyasadaki arz ve talebin ele alındığı ilk oturumda  söze başlayan Nizamettin Aşa, 2005'ten itibaren sektördeki birçok firmanın lokasyonlardaki ihtiyaçları göz ardı ederek birçok yerde gereksiz lükslükte konut ürettiğini ve sosyal değerlerin göz ardı edildiğini belirterek, küresel krizin etkilerinin birleşmesiyle de vahim bir tablonun oluştuğunu söyledi. Aşa ayrıca kendi tespiti olarak İstanbul'da satışı çok zor olacak yarısı yeni proje olan yaklaşık 700 ile 800 bin adet arası konut stoğu bulunduğunu belirtti. Fiyatlarda dibi gördük mü sorusunu ise sektörde asla tabela fiyatından satış yapılamadığını ve en az yüzde 25 iskonto ile satış yapıldığını dolayısıyla dibe çok yaklaşıldığını belirtti .

Denizbank'dan Sn. Barış Yılmazkaya ise dibi gördük mü sorusunun cevabının lokasyonlara göre değişeceğini ve örnegin Kurtköy'de dibin görüldüğünü  ancak Mecidiyeköy'de görülmemiş olabileceğini belirtti.

Faiz ve fiyatların konut almak için uygun olduğunu ancak kişilerin gelir seviyesinde bir artış ve iş garantisi olmadan bunun yeterli olmayacağını söyleyen Yılmazkaya, Türkiye'de 17 milyon gibi yüksek bir sayıda konut bulunduğunu ancak bunların %25'i nin ruhsatsız-kaçak, %60'ının yirmi yaşın üstünde, bir kısmının da deprem sonrası yıkılıp yeniden yapılması gereken nitelikte konutlar olması dolayısıyla konut ihtiyacının hala yüksek olduğunu belirtti. Bu ihtiyacın 2005'te başlayan site inşaatları ile giderilmeye başlandığını ancak bu sitelerin lükse kayması ile amacından uzaklaştığını ve Toki ve  Kiptaş  ile de alt gelir grubuna hitab edilirken, orta gelir grubunun ihtiyaçlarının göz ardı edildiğini belirtti.

Faizlerin düşmesi emlak sektörünü cazip duruma getirdi, faizlerdeki düşmenin bir miktar daha devam etmesi  bekleniyor

Uzmanlarımız faizlerin düşmesinin mortgage sektörüne bir canlanma getirdiğini dile getirdi. Önümüzdeki dönemlerde de faizlerde ufak bir düşme olabileceğini fakat 2010'un ikinci yarısından itibaren faizlerin yükseliş trendine geçebileceğini dile getirdiler.

Özgür Altuğ mortgage sektöründe Türkiye'de alım gücü olan 1.8 milyon hane halkının olduğunu ve bunlardan hali hazırda 800 bininin mortgage kullandığını belirtti. Geriye kalan 1 milyon hane halkının ise potansiyel mortgage kredisi alıcısı olduğunu belirtti. Ancak mortgage faizlerindeki her %0.1 lik düşüşün mortgage kredisi kullanabilecek hane halkını 1.9 milyon yükselteceğini belirtti.

İşsizlik ve  İç Borçlanma İhtiyacı Sektörün Önündeki En Büyük Problemlerdir

2007 sonlarında Amerika'da başlayan subprime mortgage krizinin Türkiye'yi de vuracağı beklenirken, inşaat sektörünün bu krizden beklenildiği kadar kötü etkilenmediği görüldü. Her ne kadar 2008 Eylül'ünden itibaren bankaların tahsili gecikmiş alacak tutarlarında gittikçe büyüyen oranlar görülse de bunlar eski kriz zamanındaki toplam kredilerin %20'si gibi oranlar değil %3'te başlayıp %6'lara ulaşan batık oranlardır ve % 10'ları da bulması olasıdır ancak Türk halkının borcuna sadık olması nedeniyle çok daha yukarılara çıkmayacaktır.

Altuğ, geçmişten bugüne bakıldığında krizler başladığında ilk konut sektörünün çöktüğü ve krizden çıkış başladığında ilk çıkısın yine konut sektöründe olduğu görülecektir diyen Altuğ. 2010 daki toparlanma durumunda Türkiye'de ilk önce konutta hareketlilik olacaktır dedi. Altuğ, iki ayrı tehdidin de göz ardı edilmemesi gerektiğini belirtti. Bunlardan birincisi işsizlik ikincisinin ise devletin iç borçlanma oranı olduğunu söyleyen Altuğ, bu iki tehditte azalma olmadan çok büyük ani düzelmeler beklememek gerektiğini belirtti. Şubat 2009'da %16.1 ile zirve yapan ve yaz mevsimi gereği oluşan geçici istihdam ile birlikte Ağustos sonu itibariyle %12.8'lere düşen işsizlik ortamında uzun vadeli nakit akımına güven duymanın zorluğunu dile getirirken işsizlik ile ilgili daha zor dönemlerin bizi beklediğini dile getirdi. Diğer sorun olarak Hazine'nin, faizlerinin düşük olması nedeniyle satamadığı bonoları bankalara satması nedeniyle, bankaların ellerindeki kredi olarak verebilecekleri likiditeyi Hazineyi fonlamada kullanmak zorunda kalmaları olarak dile getiren Altuğ, Hazine'nin son iki aylık iç borç çevirme oranının %120  olduğunu ve bu oranlar ile talep olsa bile bankaların yeteri kadar kredi kullandırmayacaklarını ve bu nedenle konut kredilerinde 2005-2007 arası patlamaya benzer bir patlamanın kademeli olarak gelebileceğini söyledi.

İkincil Piyasaların Olmayışı Mortgage Sektörünün Önündeki En Büyük Engel

Dünyada yaşanan subprime mortgage krizi nedeniyle Türkiye'de mortgage'ın doğmadan öldüğünü dile getiren Aşa'nın ardından söz alan Özgür Altuğ, ikincil piyasa oluşması için ipotekli menkul kıymetlere bu konjonktürde talep olmasının gerek yurtiçinden  gerekse yurtdışından daha uzun süre beklenmemesi gerektiğini belirtti. 

Yabancı yatırımcılar açısından çok umutlu olduğunu ve şimdiye kadar Türkiye'nin beklenen yabancı sermayeyi görmediğini belirten Altuğ, dünyadaki kriz rahatladığında ve gerekli hukuksal altyapı sağlandığında 3-5 seneye kadar  büyük oranda yabancı sermayenin Türkiye'ye gelebileceğini belirtti. Ayrıca hükümetin diğer ülkelere, işadamları ile birlikte iş seyahatlerinde bulunuluyor olmasının da bu duruma büyük katkı sağladığını dile getirdi.

Mortgage konusunda ikincil piyasa olmaması nedeniyle gerçek uygulamadan uzak olduğunu belirten Denizbank'dan Barış Yılmazkaya ise Türkiye'de Amerikan değil Avrupa tipi mortgage sisteminin uygulanmasının öngörüldüğünü dile getirdi.  Yurt dışında bu tür menkul kıymetlere ilişkin tedirginliğin bir süre sonra, gerekli yasal düzenlemelerin de yapılması ile azalacağını ve bu piyasanın tekrar canlanacağını, bu esnada kendi yasal alt yapı ve sistemini hazırlayacak olan Türkiye'ye büyük miktarda yabancı sermaye girebileceği öngörüldü.  İkincil piyasaların gelişmesi ile birlikte mortgage sektöründe kaynak maliyetinin azalacağına ve sektöre ucuz maliyetli kaynak girdisi sağlanacağını belirtti.

Gayrimenkul değerleme sisteminin gelişmesinin de gerekliliğini belirten Yılmazkaya, aynı caddenin her iki tarafındaki konutların ayrı ayrı değerlendirildiğine dikkat çekti. İndeksleme sisteminin de çok gelişmemiş olduğunu ve bu nedenle yabancı yatırımcıların ve sektörün fiyatlamada zorlandığını ve burada görevin gayrimenkul değerleme şirketlerine düştüğünü belirtti.

2010 Beklentileri ve Sektörde Fırsatlar

Nizamettin Aşa, 2010 beklentilerinin 2009'dan farklı olmadığını belirterek orta gelir grubuna yönelik projelerde ülkemizde bir eksiklik olduğunu belirterek, TOKİ'nin de ayrıca yetkisini aşarak özel sektörün sahasına girdiğini belirtti. Aşa ayrıca, yapılan projelerde toplumun değerlerinin göz ardı edilmemesinin de önemli olduğunu dile getirdi.

Barış Yılmazkaya ise yatırım amaçlı değil yaşamak için konut alımı yapmanın tam dönemi olduğunu ve 2010 yılında faizlerde yukarı yönlü bir baskının olabileceğini belirtti.

Dumankaya İnşaat'dan Ufuk Kayador ise ucuz  ve değişen tüketici ihtiyaçlarının dikkate alan projelerin başarılı olacağını belirterek 2009 yılında biriken talebin 2010 yılında etkisini göstererek sektörü hareketlendireceğini belirtti ve 2010 yılına olumlu baktıklarını dile getirdi.

Özgür Altuğ ise devletin iç borçlanma ihtiyacının 2010 yılı beklentilerine yön vereceğini belirtti. IMF yada başka kaynaklardan fonlama yapılması durumunda emlak sektöründe ve makro ekonomide pozitif bir büyüme göreceğimizi dile getirdi. Fırsatlar konusunda ise ülkemizde mortgage kredilerin GSMH'ya oranının %3.9 olduğunu ve bu oranın Avrupa'da %70 olduğunu belirterek sektörde bir çok fırsatın olduğunun altını çizdi.