Gayrimenkul piyasaları 2010 yılında yükselişe geçti!

Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan "Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış 2010 Yılı İlk Yarı Raporu”; piyasada yaşanan iyimserlik havasının yatırımcı ve kiracı talebi üzerinde olumlu bir etki yarattığına dikkat çekiyor.

Jones Lang LaSalle araştırma departmanı tarafından hazırlanan rapor, Türkiye Başkanı Avi Alkaş, Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman ve Sermaye Piyasaları &  Araştırma Yardımcı Direktörü İdil Hamzadi’nin katılımıyla gerçekleştirilen bir toplantıda paylaşıldı.

2010 yılının ilk yarısında Türkiye’deki perakende, ofis, lojistik ve otel piyasalarını değerlendiren Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış 2010 İlk Yarı Raporu’nda;                 

• Perakendecilerin yeni projelere girme konusunda geçen yıla göre daha istekli olduğu ve yılın geri  kalanında güçlü bir talep beklendiği,

• Uluslararası markaların Türk pazarına girme isteklerini koruyarak pazardaki faaliyetlerini genişletmeye devam ettiğini ve önümüzdeki yıllarda çok sayıda uluslararası markanın daha piyasaya girmesinin beklendiği,

• 2010 yılının ilk yarısında kiracı talebinde bir artış yaşanırken, bu durumun kira oranları üzerinde ciddi bir etkisi olmadığı, yıl içinde İstanbul’un Asya yakasında özellikle Ümraniye’de güçlü bir ofis arzının piyasaya gireceği,

• Kiracı talebinde en az canlanmanın lojistik piyasasında görüldüğü, yüksek arsa fiyatlarının lojistik gelişimi için başlıca engellerden biri olmaya devam ettiği,    

• Ramazan ayına kadar Türkiye’ye gelen uluslararası ziyaretçi sayısında artış beklenmesine rağmen, İstanbul’daki lüks otellerin iş performansının ilk yarıya kıyasla yavaşlayacağı beklenmektedir.

• Yatırım piyasasında, yatırımcı ve mal sahiplerinin fiyat beklentileri arasındaki büyük farkın yeni yatırımların arkasındaki en büyük engel olduğu belirtildi.

PERAKENDE:

• Uluslararası Markaların Türkiye’ye İlgisi Devam Ediyor
Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış 2010 Yılı İlk Yarı Raporu’na göre; tüketim harcamalarındaki artış ve büyüme tahminlerindeki pozitif revizyonların sonucu, piyasada görünen belirgin bir canlanmayla beraber perakendeci talebi,  2010 yılının ilk yarısında yeniden canlanmaya başladı. Raporda, perakencilerin kriz öncesi agresif genişleme politikalarına geri dönmemekle birlikte, 2008 ve 2009’da yaşanan zorlu ekonomik koşullar dolayısıyla daha mantıklı ve fizibıl projelere, ayrıca Irak ve Suriye gibi alternatif piyasalarda yatırım yapmaya yöneldikleri belirtildi. 

2010 yılının ilk yarısında uluslararası markaların Türkiye’de genişleme taleplerinin güçlü seyrettiğini belirten Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, “Best Buy,  İzmir  Ege Park Balçova’da ilk mağazasının ardından Ankara’da ikinci mağazası faaliyete geçirdi. Türk pazarına yeni giren diğer bir marka olan Leroy Merlin, Bursa’da Anatolium Alışveriş Merkezi’nde ilk mağazasını açtı. Ayrıca 2010 yılının Mart  ayında ilk mağazasını Samsun’da hizmete sunan Baumaxx, ikinci mağazasını Ağustos 2010’da İzmit’te açmayı planlıyor. Godiva, Moe’s ve Rossman yine 2010 yılının ilk yarısında Türk piyasasına ilk kez giriş yapan uluslararası markalar oldu. Ayrıca H&M yılın son çeyreğinde İstanbul’da ilk mağazasını açmayı planlıyor” dedi.

2010 yılının ilk yarısında perakende piyasasında yaklaşık 241.000 m² kiralanabilir alanın giriş yaptığını ve toplam kiralanabilir alan 6 milyon m² ’ye ulaştığını söyleyen Avi Alkaş, “2010 yılının ilk yarısında İstanbul’da yaklaşık 85.000 m² kiralanabilir alan piyasaya giriş yaparken, bu rakam toplam büyümenin %40’na denk geliyor. Star City Outlet (44.000 m²) ve Kozzy (12.500 m²) bu dönemde İstanbul’da faaliyete geçen başlıca alışveriş merkezleri oldu. Güçlü alışveriş merkezi gelişimiyle dikkat çeken İstanbul, 2010 yılı sonu itibariyle toplam kiralanabilir alan bazında büyümenin % 50’sini oluşturacak. Yıl sonu itibariyle toplam kiralanabilir alanın İstanbul’da  103 merkezde yaklaşık 2.8 milyon m², Anadolu’da ise 180 merkezde 4.1 milyon m² ’ye ulaşması bekleniyor. 2010 yılının ilk yarısında Anadolu’da açılan alışveriş merkezleri piyasaya hakim durumda. Bu dönem boyunca açılışı yapılan en önemli proje  Kent Park Alışveriş Merkezi (60.000 m²). Buna ek olarak Anadolu’da gerçekleşen diğer başlıca açılışlar; Isparta’nın ilk modern alışveriş merkezi olan İyaş Park (22.000 m²), Bursa Nil Park, Artvin İstanbul Bazaar, İzmir’de açılan Ege Park Balçova ve IC Çeşme Marina” dedi.

Ankara’nın 1.000 kişi başına düşen 207 m²’lik kiralanabilir alanı ile Türkiye’nin en yoğun piyasası olduğuna dikkat çeken Avi Alkaş,  Ankara’yı 183 m² ile İstanbul ve 121 m² ile Denizli’nin takip ettiğini, ancak piyasaya girmesi beklenen güçlü arz ile birlikte  2012 yılı itibariyle İstanbul’un 332 m²’lik kiralanabilir alana ulaşarak Ankara’yı geçip ülkenin en yoğun piyasası haline geleceğini sözlerine ekledi.

Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman perakende yatırım piyasası hakkında şöyle dedi: “Yerli yatırımcı ve yabancı yatırımcı arasındaki getiri beklentilerindeki büyük fark yatırım işlemlerinin arkasındaki en büyük engel. Ancak, Türkiye’nin güçlü ve genç nüfusu, güçlü perakende talebi yabancı yatırımcının Türkiye ilgisini güçlendirmekte, dolayısıyla senenin geri kalanında yabancı yatırımcının dahil olduğu işlemler olabileceğini düşünmekteyiz”.   

OFİS PİYASASI:

• Asya Yakası ve Merkezi İş Alanı Dışındaki Bölgelere Talep Artıyor…
Raporda; Türk ekonomisinde yaşanan gelişmeler doğrultusunda, kiracıların daha iyimser bir tavır sergilemesiyle beraber, yılın ilk yarısında kiracı talebinde bir artış gerçekleştiği, bunun yanı sıra bazı kiracıların daha ucuz ve ulaşılabilir olması açısından Asya yakası ile Avrupa yakasının Merkezi İş Alanı (MİA) dışındaki bölgelere yöneldiği belirtiliyor.

Kiracı talebinde yaşanan kısmi artışa rağmen, birincil kira oranları 2010 yılının ilk yarısında sabit kalarak metrekare başına aylık 30 Euro düzeyinde gerçekleşirken, güçlü kiracı talebiyle birlikte yıl sonuna doğru kira oranlarında artış beklendiğine dikkat çeken Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman, “ 2010 yılının ilk çeyreğinde %7 düzeyinde olan İstanbul ofis piyasasındaki boşluk oranı, yılın ilk yarısı itibariyle %9 oranında gerçekleşti.  Merkezi İş Alanı’ndaki (MİA) boşluk oranları ise  %6 düzeyinde oldu. 2010 yılının ilk yarısında toplam kiralanan alan 19.400 m² oldu. Toplam kiralanan alanın yaklaşık %60’ı MİA’da gerçekleşti. Artan kiracı talebinin işleme dönüşmesiyle birlikte, senenin geri kalan kısmında kiralanan alanda artış olacağı bekleniyor. 2010 yılının ilk yarısında, İstanbul’da tamamlanan ofis projeleri kısıtlı sayıda gerçekleşerek, yaklaşık 60.000 m²’lik kiralanabilir alan piyasaya giriş yaptı.  Tamamlanan projelerin çoğu MİA’da, özellikle Levent ve Dikilitaş’ta yoğunlaşırken, yılın ilk yarısında gerçekleşen açılışların %60’ını oluşturmaktadır” dedi. 
Yılın ilk yarısında tamamlanan projelerin kısıtlı olması sebebiyle, A tipi ofis stoğu sınırlı bir artış gerçekleştirerek, toplam 2.3 milyon m²’ye yükseldiğini söyleyen Kıvanç Erman, “Merkezi İş Alanı, İstanbul’daki toplam ofis alanının %50’sini oluşturuyor. İstanbul’un Asya yakası sahip olduğu yaklaşık 640.000 m²’lik ofis stoğu ile ikinci en büyük ofis piyasası olarak öne çıkıyor. Yılın ilk yarısında gerçekleşen kısıtlı arz girişine rağmen ofis projelerinin gelişimi güçlü seyrediyor. Yılın ikinci altı ayında yaklaşık 210.000 m²’lik A tipi ofis alanının piyasaya girmesi bekleniyor. 2010 yılında tamamlanacak projelerin büyük bir kısmı Asya yakasında bulunuyor ve gelecek arzın yaklaşık %50’sini oluşturuyor. Özellikle Ümraniye, yaklaşık 60.000 m²’lik ofis arzı ile dikkat çekiyor. Yatırım açısından bakıldığında 2010 yılının ilk yarısında ofis piyasasında herhangi bir yatırım işleminin gerçekleşmediğini görüyoruz. Fakat, MİA ve stratejik lokasyonda bulunan projelere, başta global yatırım fonları ve Körfez ülkeleri kökenli yatırımcıların ilgisi artıyor. Bu nedenle 2010 yılının ikinci yarısında, ofis piyasasında yatırım işlemi gerçekleşmesini olası görüyoruz” dedi. 

LOJİSTİK PİYASASI:

• En Az Canlanma Lojistik Piyasasında
Lojistik piyasasında geniş alanlı ve kaliteli depo alanlarının hem mevcut, hem de gelecek arz bakımından çok kısıtlı olduğuna değinen Rapor’da, bu durumun piyasada yeni kiralamaların gerçekleşmesi için önemli bir engel teşkil ettiğini belirtiliyor.

Gebze ve Hadımköy’ün halen en çok tercih edilen lojistik alt piyasaları olduğuna değinen Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Araştırma Yardımcı Direktörü İdil Hamzadi, yılın ikinci altı ayında birincil depo alanlarına kiracı talebinde artış beklendiğini belirterek “Ankara ve İzmir gibi ikincil piyasalardaki kira oranlarında 2009 yılı itibariyle %30 oranında bir düşüş gerçekleşti. Fakat, Euro/Dolar paritesindeki değişikliklerden ötürü, ikincil piyasalarda 2010 yılının ilk çeyreğinde metrekare başına 3 Euro seviyesinde bulunan birincil kira oranı, yılın ilk yarısı itibariyle 3.5 Euro oldu. Yatırımcı ilgisinin yüksek olmasına rağmen, yılın ilk yarısında lojistik piyasasında büyük bir yatırım işlemi gerçekleşmedi. Güçlü ve global kiracılı depo alanlarına ilişkin ‘sell and leaseback’  işlemlerinde yatırımcı ilgisinin arttığı görüyoruz” dedi.

OTEL PİYASASI:

• Yeni Trend Asya Yakası
2010 yılının başından itibaren piyasada gerçekleşen  canlanmayla beraber, özellikle İstanbul lüks otel piyasasının gelir bazında bir gelişme gösterdiğini söyleyen Jones Lang LaSalle Hotels Türkiye Başkanı Elif Egeli Nişancı, “2010 yılının ilk beş ayında Türkiye’yi ziyaret eden yerli ve yabancı turist sayıları, 2009 yılının ilk beş ayına oranla  %10 arttı. Bu artışın başlıca sebepleri arasında; Türkiye’nin Avro Bölgesi’nin dışında kalması, konferansların yoğunluğu, Ramazan Bayramı’nın  Ağustos ayına denk gelmesi nedeniyle Orta Doğuluların tatillerini öne alması ve  60’dan fazla ülkeyle vize uygulamasının kalkması yer alıyor. 2010 yılının ilk beş ayında otellerdeki doluluk oranı ve oda başı gelirler, geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında %12.5 ve %10.4 oranında bir artış gösterdi. İstanbul’daki beş yıldızlı otellerin doluluğunun ve ortalama oda fiyatlarının ilk beş ayda yükselmesi,  oda başına düşen gelirde %19’luk artışa neden oldu” dedi.

Sene başından beri İstanbul’da en dikkat çeken otel açılışlarının Sabiha Gökçen Havaalanı Oteli  (128 oda), Green Park Pendik Oteli (538 oda) ve Via Port Oteli (330 oda) olduğunu belirten Elif Egeli Nişancı, açılışı gerçekleştirilen projelerin Asya yakasında olması, Sabiha Gökçen Havaalanı’na, yeni iş bölgelerine ve İstanbul Park’a yakın olmasının yeni talep trendinin bir göstergesi olduğunu da sözlerine ekledi.