Gayrimenkul piyasasının son bir yıl içinde değişimi!
Forbes'un bu yıl ikincisini yayınladığı "Emlak Raporu", Türkiye'nin gayrimenkul piyasasının yüzde 75'ini oluştuşran yedi ilden 450'yi aşkın mahalle için metrekare satış ve kira fiyatlarındaki son bir yıl içindeki değişimin fotoğ
2008 Eylül'ünde Lehman Brothers'in iflas etmesiyle doruğa çıkan global kriz hem dünyada hem de Türkiye'de gayrimenkul piyasasını altüst etti. Öyle ki aynı yılın son çeyreğinde gayrimenkul piyasası neredeyse tamamen durmuştu. 2009'un ilk yarısında da bu tablo çok farklı değildi. Eylül 2009'da bankaların faiz indirimi hamlesi genel tabloyu değiştirmese de üçüncü ve dördüncü çeyrekte küçük de olsa bir talep artışı yarattı. Ancak bankalar faiz oranlarını düşürürken beş ila 10 yıl olan kredi vadelerini de bir ila iki yıla kadar indirdi. Dolayısıyla tüketicinin ödemek zorunda olduğu toplam faiz düşse de taksit miktarı yükseldi. Bu nedenle birkaç projenin bankalarla yaptığı özel anlaşmalar dışında gayrimenkul almak isteyen tüketiciler, faizdeki düşüşten pek fazla faydalanamadı. Ama bu indirimler daha önce yüksek faiz oranlarıyla konut kredisi alan tüketicilerin işine yaradı.
2009'un ikinci yarısında, az da olsa artan talebin asıl nedeniyse -önceki dönemlerde talepteki azalmaya bağlı olarak- konut fiyatlarının yeterince düştüğü algısı oldu.
Bunun yanısıra geliştiricilerin, konut saüşlarmda kampanya ve ödeme kolaylıkları uygulamaları da talep artışında etkili oldu. Hatta birçok müteahhit, bankaları tamamen devre dışı bırakarak kendi finansman modellerini uygulamaya koydu. 2009'da konut piyasasındaki en hararetli anlar genellikle pazarlık aşmasında yaşandı. Colliers International Türkiye'nin hazırladığı "2010 İlk Yarı Gayrimenkul Piyasası" raporu yerinde bir tespitle 2009'u şöyle tanımlıyor: "2009, kararlı bir şekilde fiyatları aşağı çekmek için satış fiyatından çok düşük fiyat teklif eden alıcılarla, genellikle pazarlık payını normalden daha geniş tutarak satış fiyatını korumaya çalışan satıcılar arasındaki büyük mücadeleye tanıklık etmiştir."
2010'daysa önceki yılın son iki çeyreğinde kıpırdanmaya başlayan konut talebindeki artış, ivme kaybetti. Türkiye Bankalar Birliği'nin "Tüketici Kredileri ve Konut Kredileri Mart 2010" raporuna göre 2010'un ilk çeyreğinde kullandırılan konut kredi miktarı 6,5 milyar liraya ulaştı. Bu rakam 2009'un ilk çeyreğine göre yüzde 164'lük önemli artış anlamına geliyor. Yine de kullandırılan kredi miktarı, 2009 Ekim -Aralık dönemine göre yüzde 25 daha aşağıda. Kredi faizleri hali hazırda yüzde l'e kadar geriledi. Bu da, bankaların bu açmazdan kurtulmaları için artık faiz indirimi kozunu oynamayacakları anlamına geliyor. Geriyeyse vade süresini uzatmak kalıyor. Reidin.com'un hazırladığı "Konut Satın Alma Gücü Endeksi" de (KSAGE) kredi vadelerinin uzaması gerektiğine işaret ediyor (Bkz. Sayfa 75). KSAGE, faiz oranlarının düşüş eğilimine girdiği 2008 yılının son aylarından itibaren özellikle Kocaeli, Adana ve Ankara illerinde yaşayanların 10 yıl vadeli konut kredisi kullanarak konut satın almasının mümkün olduğunu gösteriyor.
2009'da yapılan faiz indirimleri de bu üç ilde konut satın almak isteyenlerin elini bir hayli güçlendirdi. Yani faiz oranlarındaki gerileme, kredi taksit miktarlarını düşürerek hane halkının aylık harcanabilir gelirinin üçte birini kullanarak konut satın almasını olanaklı hale getirdi. Vadelerin 15 ila 20 yıl aralığına yükselmesi aynı tespiti İzmir, Antalya ve Bursa için de geçerli hale getirebilir. Ancak İstanbul tam anlamıyla umutsuz bir vaka. İstanbul'da satılık konutlardaki metrekare fiyatlarının diğer şehirlere kıyasla çok daha yüksek olması, hane halkının konut alımında optimum noktaya gelmesini bir hayli zorlaştırıyor. 2010 Haziran itibariyle konuta yapılan yatırımın geri dönüş süreleri de, kredi vadelerinin daha da uzaması gerektiğini gösteriyor. İstanbul'da bir apartman dairesinin fiyatı 15,5 yıllık (186 ay) kiraya eşit iken, İzmir'de bu süre 18,1 yıla (217 ay) kadar uzuyor. Bursa'da ise bir apartman dairesinin fiyatı 17 yılda (204 ay) geri dönüyor.
Yedi kent için Haziran 2009 - Haziran 2010 dönemindeki ortalama metrekare satış fiyatları incelendiğinde, konut fiyatlarının yükseliş trendine girdiğini görülüyor. Adana'da fiyatlar bir önceki yıla yüzde 8,2 oranında arttı. Adana'yı, yüzde 6,88 ile Kocaeli ve yüzde 6,32 ile İstanbul izliyor. Ankara ve Bursa'da ise artış biraz daha düşük. Ankara'da fiyatlar önceki yıla göre yüzde 2,8 artarken Bursa'da bu oran sadece yüzde 0,2'de kaldı. Antalya ve İzmir'deyse konut fiyatları Haziran 2009 seviyesinin de altında. İzmir'de fiyatlar yüzde 0,2 gerilerken Antalya'daki düşüş yüzde 2,5'i buldu.
Haziran 2010 fiyatlarını krizden hemen önceki Haziran 2008 fiyatlarıyla karşılaştırıldığında ise çok çarpıcı bir sonuç ortaya çıkıyor. Konut fiyatları kriz öncesi değerlere göre Antalya'da yüzde 15,3, İstanbul'da yüzde 9,2, Bursa'da da yüzde 5, Ankara'da ise yüzde 1,76 oranında daha aşağıda. Bu analiz önemli bir noktayı vurguluyor: 2009 - 2010 döneminde konut fiyatları nispeten artsa da hala kriz öncesi değerlere göre oldukça düşük. Bu da özellikle konut kredisi faizlerinin yüzde 1'i gördüğü bir ortamda ciddi bir alım fırsatı oluşturuyor. Zira konut piyasasında hem konut fiyatlarını hem de kredi oranını aynı anda bu denli düşük olması pek sık tekrarlanacak bir durum değil. İzmir, Kocaeli ve Adana'da ise 2010'daki metrekare satış fiyatları Haziran 2008 döneminin üzerinde.
Araştırmamızın ortaya koyduğu ilginç sonuçlardan biri de -hemen her kentte- hem metrekare satış fiyatiarmın hem de kira değerlerinin kent merkezlerinde azalırken kenar semtlerde yükselişe geçmesi. Özellikle İstanbul ve Ankara'da bu trendi net bir şekilde görmek mümkün. İstanbul'da son bir yılda metrekare satış fiyatı en çok artan bölgeler Pendik, Beykoz, Küçükçekmece ve Gaziosmanpaşa oldu. Buna karşın özellikle Ataşehir, Beyoğlu ve Beşiktaş'ta fiyatlar yüzde 10 ila 19 arasında geriledi. Ankara'daysa fiyatlar en çok (kentin en değerli ilçesi de olan) Çankaya'da eridi.
Kiralık konut için de aynı durum geçerli. İstanbul'da son bir yılda Büyükçekmece, Şile ve Beykoz kira fiyat¬ları en hızlı artan bölgeler. En büyük düşüşse Ateşehir'de. Kiralık fiyatlarının en çok düştüğü 10 mahallenin altı tanesi Ataşehir'de bulunuyor. Ankara'daysa kayıp yine Çankaya bölgesinde yoğunlaşıyor. Özellikle büyük illerde merkez bölgelerinin hem satış hem kiralık fiyatlarının gerilemesi esasında birbirini tetikliyor. Örneğin Beşiktaş'ta aylık olarak 2 bin lira kira ödeyen birisi aynı miktar kredi taksidi ödeyerek Anadolu yakasının yeni merkezleri Pendik ya da Kartal'da rahatlıkla konut sahibi olabilir. Bu durum potansiyel vadeden kenar ilçelerdeki satış fiyatlarını yukarı çekerken merkez ilçelerde ciddi bir baskı yaratıyor.
Reidin.com'un bütün sonuçlarını paylaştığı araştırma, konut alımı için doğru zaman olduğunu gösteriyor. Faizlerin yüzde bir seviyesinde olması ve son bir yıllık yükselişe rağmen konut fiyatlarının özellikle İstanbul ve Ankara'da hala Haziran 2008 fiyatlarının altında olması kaçırılmaz bir fırsat yaratıyor. Geriye sadece FORBES sayfalarını inceleyerek nerden konut alacağınıza karar vermek kalıyor.
Ofisler Anadolu Yakasına Kayıyor
İstanbul ofis piyasası, konut talebinde yaşanan kıpırdanmaların aksine 2009'u oldukça durgun geçirdi. 2008'in son çeyreği ve 2009'un ilk çeyreğinde A sınıfi ofis I kiraları önemli oranda geriledi. 2009'un ikinci çeyreğinde bu düşüş yavaşladı. Hatta Altunizade, Ümraniye, Levent ve Beşiktaş bölgelerinde A sınıfı ofis fiyatları yeniden yükselmeye başladı. Bu yükseliş trendi, 2010'da ofis yatırımlarının yeniden hareketleneceğini gösteriyor. Ancak bu hareketlenmenin adresi tahminlerin aksine Levent - Maslak hattında değil daha çok Anadolu Yakası. Avrupa Yakası'ndaki kaliteli ofis stoku yetersizliği ve artan kiralar dikkatleri Anadolu Yakası'na çevirdi. Ümraniye, Anadolu Yakası'nda en çok tercih edilen bölge olarak öne çıkıyor. Ümraniye'de ofis talebinin artmasının asıl nedeni, bölgedeki düşük kira rakamları, ulaşım avantajı ve 'kullanıcıya özgü ofis binası' geliştirilebilecek uygun arsa bulma kolaylığı. Bu avantajları Ümraniye'yi yeni ofis projeleri için bir merkez haline getiriyor. Colliers International Türkiye'nin verilerine göre ofis bölgeleri içinde 22 bin 342 metrekare ile en küçük stoku barındıran Altunizade'deki ofislerin doluluk oranı yüzde 100. Uzmanlar tarafından yakın zaman içinde Altunizade'deki ofis stokunun Küçük Çamlıca, Çamlıca ve Kısıklı bölgelerine doğru artacağı öngörülüyor.
Forbes