Gayrimenkul sahipleri ve kiracıların yeni hakları!

Taleplerdeki artışın, fiyat artışlarını da beraberinde getirdiği bu dönemde, ev sahibi ve kiracıların son yıllarda yapılan yasal düzenlemeler hakkında bilgi sahibi olmaları çok daha önemli hale gelmiştir. Özellikle 2012 yılında yayınlanan yeni Borçlar Kanunu ve Kira Hukuku Hükümleri ve bu hükümlerin yakın dönemde yürürlüğe giren uygulamaları gayrimenkul sahipleri ve kiracılar için oldukça yenidir.

Gayrimenkul kiralarına ilişkin düzenlemeleri içeren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlükten kaldırılarak, aynı tarihte yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile Kira Hukuku Hükümleri düzenlenmiştir. Eski kanunda yer alan düzenlemelerin büyük bölümü yeni Borçlar Kanunu’na aktarılırken, bazı ek düzenlemeler de yapılmıştır. Bu düzenlemelerden bazıları, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olmasına rağmen Borçlar Kanunu'na eklenen geçici madde ile yürürlüğe girdiği tarihten 2 yıl sonra uygulanması kararı alınmıştır. 

10 Yıl Düzenlemesi

1 Temmuz 2014 tarihinde yürürlüğe giren kiracı ve gayrimenkul sahibi ilişkilerini belirleyen düzenlemeye göre; kiracılar belirli süreli sözleşmeleri bitmeden en az 15 gün önce aksini bildirmedikçe, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Bu durumda gayrimenkul sahibi, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sonlandıramamaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman,  gayrimenkul sahibi ise sözleşme başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin birer yıllık aralıklarla yenilenmesi sonucu uzama süresinin 10 yılı bulması durumunda,  gayrimenkul sahibinin sürenin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması halinde sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkün hale gelmiştir. 1 Temmuz 2012'de 10 yılını tamamlamış olan kira sözleşmeleri, 1 Temmuz 2014'te artık hükmünü yitirmiş ve gayrimenkul sahipleri 3 ay önce kiracısına noterden ihtarname göndermek koşulu ile başka bir neden ileri sürmeksizin tahliye isteyebilmektedir.  

Gayrimenkulün Kusursuz Teslimi

Gayrimenkul sahibi, gayrimenkulü sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun şekilde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Gayrimenkul sahibinin bu yükümlülüğü sözleşme ile değiştirilememektedir. Buna göre gayrimenkul sahibi kiraya verdiği taşınmazı temiz ve sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun (Konut/işyeri) bir şekilde teslim etmek zorundadır.  Yeni Türk Borçlar Kanunu, kiralanan gayrimenkulün kusurlu teslim edilmesi halinde oluşacak sorunlara yönelik bazı değişiklikler içermektedir. Gayrimenkul sahibi, kiraya verdiği gayrimenkul ile ilgili kiracısına yanıltıcı bilgi vermiş veya malı kusurlu teslim etmiş ise kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı olduğu gibi, bu ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesini talep etme hakkı da bulunmaktadır. Aynı durum gayrimenkulün teslim edilmesinden sonra ortaya çıkan kusurlar söz konusu olduğunda da geçerlidir. Kiracı gayrimenkul sahibinden kusurun giderilmesini istediği halde kusur giderilmezse, kiracı tazminat ya da kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilecektir. 

Ayrıca kiracı kusuru kendisi gidererek, masrafları kira bedelinden de düşebilmektedir. Ortaya çıkan kusurun, kiralanan gayrimenkulün kullanım elverişliliğini ortadan kaldırması durumunda kiracı kiralamış olduğu gayrimenkulün benzerini talep edebilir ya da sözleşmeyi feshedebilir ancak bu durumda ödemiş olduğu kira bedellerinin iadesini isteyememektedir. 

Kiracı kira sözleşmesi sona erdiğinde gayrimenkulü nasıl aldıysa o şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Bunu yerine getirmeyen kiracı aleyhine tazminat davası açılabilmektedir. Kira sözleşmesinin bitmesi durumunda,

kiralanan gayrimenkulün sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararların giderilmesi dışında, kiracıdan başka bir tazminat istenemeyecektir. Bir diğer düzenleme ise, kira sözleşmesi süresince, gayrimenkulde kiracı veya gayrimenkul sahibi tarafından değişiklik yapılmasına ilişkindir.  Yeni Türk Borçlar Kanunu, gayrimenkul sahibine kiralanan gayrimenkul üzerinde, kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabilme yetkisi verdiği gibi; kiracıya da, kiraya verenin yazılı rızasını almak şartıyla gayrimenkulde değişiklikler yapabilme yetkisi tanımaktadır.

Kiranın Ödenmemesi 

Yeni düzenleme ile kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, sonraki kira bedellerinin muaccel sayılacağına dair anlaşmalar geçersiz sayılmıştır. Kiracının kira borcunu vaktinde ödemediği durumlarda, gayrimenkul sahibi kiracıya 30 gün içerisinde ihtarname gönderir. Bu ihtara rağmen kira bedeli ödenmez ise kiracıyı tahliye edebilmektedir. Maddi olarak zor duruma düşen kiracı, iflas vb. gibi maddi durumunu etkileyen olumsuzlukları belgelediği takdirde kira sözleşmesini feshederek, kira bedellerini ödemekten kurtulabilmektedir. Gayrimenkul sahipleri, kira borcunu ödemeyen ve kaçma hazırlığında olduğundan şüphelenilen kiracının malları aleyhine hapis hakkı kullanılabilecektir.

Kira sözleşmesinde tarafların, sözleşmenin yenilenmesi hali için, ileriki yıllar için kira bedelini kararlaştırmaları, kararlaştırılan bedelin bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemesi şartıyla geçerli sayılmıştır. Kira bedelinin döviz olarak belirlendiği durumlarda, kira bedeli beş yıl süresince değiştirilememektedir.

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra gayrimenkulün el değiştirmesi halinde, yeni malik  sözleşmenin tarafı haline gelecek ve kira bedeli de yeni malike ödenecektir. Bir diğer yeni uygulama ile, aile konutu olarak kullanılan gayrimenkullerde sözleşmenin sonlandırılması sürecinde kiracı eşinin rızası aranmaktadır. Buna göre kiracı, eşinin rızası olmaksızın kira sözleşmesini sonlandıramamaktadır.

Gezdirme Zorunluluğu

Yeni Borçlar Kanunu'nun getirdiği bir diğer yenilik ise, kiracının, kiraladığı gayrimenkulün gerekli durumlarda gezilmesine izin vermekle kanunen yükümlü tutulmuş olmasıdır. Buna göre kiracı gayrimenkulün satılması, kiraya verilmesi veya bakımı için gerekli durumlarda gezilmesine izin vermek durumundadır. Kiralanan gayrimenkulün gezilip görüleceği konusunda gayrimenkul sahibi tarafından kiracıya uygun bir süre önce bilgi verilmesi gerekmektedir. 

Geçmiş dönemlerde sözleşme gereğince ödenmekte olan damga pulunun yerini günümüzde damga vergisi almıştır. Yeni düzenleme ile gayrimenkul sahipleri ve kiracıların damga vergisini, aralarında bölüşerek eşit şekilde ödemeleri gerekmektedir.

Tahliyeye İlişkin Durumlar

Yeni Türk Borçlar Kanunu, gayrimenkul sahiplerine sözleşme süresinin 10 yılı doldurması durumunda kiracıyı tahliye edebilme hakkının yanı sıra başka tahliye hakları da getirmiştir. Buna göre, gayrimenkul sahibinin sadece kendisi, eşi ve çocuklarının ihtiyacı için değil, altsoyu ve üstsoyundaki bütün bireylerin ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin de konut veya işyeri ihtiyacı için, kiracıdan gayrimenkulün tahliyesini isteyebilmektedir.

Yeni düzenleme ile kiracıya gayrimenkule zarar vermemesi ve komşularına saygı göstermesi zorunluluğu getirilmiştir. Kiracı gayrimenkulü özensiz kullanır, zarar verir veya komşularını rahatsız edecek şekilde gürültü yapar ise tahliye kararı alınabilecektir.

Gayrimenkul sahibi bir sözleşme dönemi içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki defa haklı şekilde ihtar göndermişse, kira döneminin sonunda tahliye hakkı oluşmaktadır. Gayrimenkul sahibinin, kiralamış olduğu gayrimenkule ihtiyacı olduğunu kanıtladığı takdirde de,  tahliye hakkı oluşmaktadır ancak bu durumda taşınmaz 3 yıl süre ile 3. kişilere kiralanamamaktadır.

Kiracılı gayrimenkulün satın alındığı durumlarda, gayrimenkulün yeni sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtarname göndererek tahliyesini talep edebilmektedir. Ancak bu durumda kiracının 6 ay daha kullanım hakkı bulunmaktadır. Gayrimenkul sahibi, kira sözleşmesinin bitiminde 1 ay içerisinde tahliye hakkını kullanabilecektir.

Gayrimenkulün kullanımını imkansız kılacak güçlendirme ve tadilat gibi çalışmalar söz konusu olduğunda ve tahliye taahhüdü verildiği halde gayrimenkul boşaltılmadığında ya da kiracının veya eşinin aynı il sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutu olduğunun belirlenmesi durumlarında  tahliye istenebilmektedir. 

Hem kiracılar hem de gayrimenkul sahipleri için önemli avantajlar sağlayan yeni düzenlemelerin taraflarca doğru bilinmesi, kanun çerçevesinde sağlanmış olan hakların doğru kullanımı ve tarafların mağdur olmaması açısından son derece önemlidir.

Tellal