Gayrimenkul satış karı ticari kazanç mı?

Fortune Dergisi köşe yazarı  Leon Aslan Coşkun, gayrimenkul alım satım kazançlarının ne zaman ticari kazanç, ne zaman değer artış kazancı kapsamına girdiğini değerlendirdi. İşte, Leon Aslan Coşkun'un yazısı...

Mükellef olsun olmasın, tasarrufunu, birikimini değerlendirmek isteyen biri, parasını bankada, borsada veya herhangi bir yatırım aracında değerlendirebileceği gibi, gayrimenkule de yatırım yapabilmektedir.

Bu yazımda, vergi mevzuatımızda mükellef ve vergi idaresi arasında tartışma konusu olan gayrimenkul alım satım kazançlarının ne zaman ticari kazanç, ne zaman değer artış kazancı kapsamına gireceği yönündeki tartışmayı ele almak istiyorum. Gelir vergisi kanunu uyarınca gayrimenkullerin alım satım işlemi ticari bir organizasyon altında devamlı olarak yapıldığında elde edilen kazançlar ticari kazanç kapsamına girerken, gayrimenkullerin tasarruf saikiyle iktisap edilmesinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan gelirler değer artış kazancı olarak değerlendirilmektedir. Gayrimenkul alım satımının ticari kazanç olarak kabul edilmesi halinde muhasebe kaydı tutma, KDV ve gelir vergisi mükellefiyeti gibi yükümlülükler gündeme gelmekte, ticari kazanç dolayısı ile devamlı beyanname verme zorunluluğu doğmaktadır.

Değer artış kazancı elde edilmesi halinde ise bir kerelik gelir vergisi beyannamesi verilmesi yeterli olacak, gayrimenkul iktisap tarihinden beş yıl sonra satılırsa hiç vergi doğmayacaktır. Gayrimenkul alım satımının bir ticari organizasyon içinde yapılması halinde yapılan faaliyetin ticari faaliyet olduğuna ilişkin şüphe yoktur. Ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları açıkça belli değilse faaliyetin devamlılık gösterip göstermediği nasıl anlaşılacaktır? Maliye Bakanlığı gayrimenkul alım satımında devamlılığı gayrimenkul satışının, aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı yıl veya birbirini izleyen yıllarda yapılması olarak tanımlamış ve bu tanıma göre uygulamasını şekillendirmiştir.

Bu durumda bir yılda veya birbirini izleyen yıllarda birden çok gayrimenkul satımından elde edilen kazanç ticari kazanç sayılmaktadır. Bu yorumlama tarzı herhangi bir ticari amaçla gayrimenkul alım satımı yapmayan kişilerin haksız yere vergilendirilmesine neden olmuştur. Örneğin uzun süre önce satın alınmış bir yazlığın ve bir şehirdeki oturulan evin satılarak toplam satış bedeli ile yeni bir ev satın alınması halinde bu işlem Maliye Bakanlığı tarafından ticari faaliyet olarak değerlendirilmekte ve cezalı vergi tarhiyatlanna konu edilmektedir. Ancak Danıştay Dördüncü Dairesi tarafından 2014 yılında bakanlığın yaklaşımının aksi yönünde bir karar verildiğini görmekteyiz. Söz konusu kararda gayrimenkul alım satımının ticari faaliyet sayılabilmesi için ticari amaçla yapılması ve devamlılık arz etmesi gerektiği, bu unsurların saptanmasında ise işin niteliği, özellikleri, organizasyonu ile muamelelerin sayısal çokluğunun göz önüne alınması gerektiği belirtilmiştir.

Danıştay’ın görüşüne göre 2008 yılında satın aldığı beş ayrı arsayı aynı yıl içinde satan davacının bu gayrimenkulleri aynı dönem içinde satması dışında taşınmaz alım satımı faaliyetine yönelik başka bir tespitin bulunmaması nedeniyle söz konusu gayrimenkullerin elden çıkarılmasının ticari faaliyet kapsamında değerlendirilemeyeceği kararına varılmıştır. Böylece Danıştay Dördüncü Dairesi gayrimenkul alım satımının ticari faaliyet kapsamına girmesi için sadece sayısal çokluğun yeterli olamayacağının, bunun yanı sıra söz konusu faaliyetin ticari bir organizasyon içinde ticari kazanç elde etme amacına yönelik olması gerekeceği sonucuna ulaşmıştır. TBMM’ye sunulan yeni gelir vergisi kanun tasansında hangi durumlarda gayrimenkul alım satımının ticari kazanç sayılacağı daha açık şekilde yer almaktadır.

Tasanda bir faaliyetin ticari muhasebe tutmayı gerektirecek hacim ve önemde olması, ya da faaliyetin özelliğine göre sermaye veya yer tahsisi, personel istihdamı, reklam ve tanıtım gibi pazarlamaya yönelik işlemlere girişilmesi, dış kaynak temini, işe mahsus makine ve araç tedariki gibi suretlerle yürütülmesi hallerinde ticari organizasyon oluştuğu kabul edilmektedir. Tasannın bu hali ile yürürlüğe girmesi halinde gayrimenkul alım satımında yaşanan tartışma ve karmaşanın önemli ölçüde sona ereceği kanaatindeyim. 

Leon Aslan Coşkun/Fortune