Gayrimenkul sektörü: Hem kurtarıcı hem sorunlu
Yaşadığımız kriz Türkiye'deki gayrimenkul piyasasını değişik yönlerden etkiledi
Konut üreticileri krize hazırlıksız yakalandı. Tam kalkış halindeydiler ki, bir anda tökezlendiler. Türkiye'de bir taraftan kredi kullanarak konut alanların sayısının çok az olması, öte yandan da konut sahiplerinden banka borçlan bulunmayanların çoğunluğu teşkil etmesi krizin daha ağır geçmesini önledi.
Bu yapısal özelliğimiz sanayileşmiş ülkelerin karşılaştıkları sorunlarla yüz yüze gelmemize de mani oldu. Bankaların bilançolarının bozulmamasını sağladı. ABD ya da Avrupa'daki gibi gayrimenkul odaklı ve sorunlu kuruluşlara kamudan büyük kaynaklar aktarmadık. Konut kredisi kullananlardan takibe yansıyanların oranı çok düşük.
Ticari konut piyasasında ise yapımcılar, sahipler ve kiracılar zor zamanlar geçirdiler. Özellikle alışveriş merkezlerindeki (AVM) sıkıntılar halen süregitmekte.
FİYATLAR DİBİ GÖRDÜ
Bu işin uzmanlarından Işık Gökkaya ile sohbet ederken görüşlerini sordum. Kendisi, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin başkan yardımcısı ve sektörü en iyi yorumlayanlardan birisi.
Işık Gökkaya, gayrimenkul piyasasındaki fiyat düşüşünün sona erdiğini belirterek "fiyatlar açısından sektörde dibi gördük" dedi. Özellikle bireysel konutlarda son bir yılda yüzde 20- 25 oranında bir fiyat azalışının gözlendiğini söyledi.
Kiralarda ise bu dönemlerde artışın fazla olmadığını fiyat istatistiklerinden izliyoruz. Eylül ayında bir önceki yıla göre kiralar yüzde 6.5 oranında artmış. Sayın Gökkaya'nın esas üzerinde durduğu alışveriş merkezleri. Bugüne kadar üçte biri yabancılara ait olmak kaydıyla, 30 milyar dolar civarında kaynak bu merkezlere yatırılmış. AVM 350 bin kişiye iş olanağı sağlayan bir sektör durumuna girmiş.
Halen İstanbul'da 33 adet inşaat halinde AVM projesi bulunurken, Anadolu'da bu sayı 41'miş.
Hesaplamalar, kullanılabilir alan olarak Avrupa'dan daha geride olduğumuzu gösterirken, son kriz tüm dünyada olduğu gibi bizim AVM'yi de oldukça hırpalamış. Düşen fiyatlar, daralan iç talebin yarattığı satış olanaklarının azalması ve dövizle, belirlenen kiraların ağır yükü bu sektörün yara almasının en önemli nedenlerini oluşturmuş.
GELECEĞE İLİŞKİN TAHMİNLER
Düşen mortgage kredi faizlerinin bireysel konut üreticilerinin yardımına yetişen en önemli araç olduğu kesin. Merkez Bankası faiz indirdikçe, elde kalan konut stoklarının yavaş yavaş erimesi sektörün sıkıntılarını hafifletmesinde en güçlü katkıyı yapmış. Bu aynı zamanda konut fiyatlarındaki düşüşü de yavaşlatmış.
Stoklar tükendikten sonra yeni başlayacak konutların birim maliyetlerinin artacağı bekleniyor. Bu da doğal. Maliyet artışlarının, talepte de ortaya çıkacak canlanma ile birlikte mevcut konut fiyatlarını biraz yukarıya çekmesi normal.
AVM için Işık Gökkaya, talepte yaşanan daralmanın nitelikli ve niteliksiz projelerin birbirinden ayrılmasını, hedef kitle talebi ile uyumlu şekilde tasarlanan alışveriş merkezi projelerinin ayakta kalmasını, böylece pazarın daha tanımlı ve nitelikli hale gelmesini sağladığını düşünmekte. Haklı da. Eğer doğru ekonomi politikaları ile enflasyonu mevcut düzeyinde tutabilirsek, düşük kalacak mortgage kredi faizleri konut sektörünü canlandıracaktır. Büyümenin bir yan ürünü olan iç talepteki hareketliliğin de krizden dersini alan AVM'ye "can suyu" vereceği kuşkusuzdur.
Gazi Erçel/Gazete Habertürk
