Gayrimenkul sektörü ‘ilk eve’ odaklandı!

Akşam Gazetesi'nden Şenay Büyükköşdere'nin haberine göre; Gayrimenkul sektörü, son dönemde ibreyi ilk evini alacaklara çevirdi. Orta gelir grubunun çok geniş bir katman olduğuna dikkat çeken İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes, “Bunun ortasından bir çizgi çekersek, bu çizginin üstündeki bölümün büyük kısmı geçtiğimiz 5-6 senede ev sahibi oldu. Son dönemde yatırım amacıyla konut alanların da talebi zayıflamaya başladı. Dolayısıyla onlar da oyuncu olarak çekildiler. Şimdi piyasa otomatik olarak, konuta hiç ulaşamamış insanları nasıl çekeriz diye düşünmeye başladı” diyor. Turgay Tanes, Maliye Bakanı Naci Ağbal’ın konut hesabına devlet katkısının artacağına ilişkin açıklamasının sektörde heyecan yarattığına dikkat çekerek, “Bu oranlar tabii ki devletin imkanlarına göre yapılıyor. Ancak burada üst limitin 50 bin lira seviyelerine ulaşması vatandaş açısından çok daha tetikleyici olur” diyor. 

Son dönemde gayrimenkul sektöründe orta ve orta altı sınıfın konut ihtiyacı çok fazla dile getiriliyor. Sektörün hedef kitlesi değişti mi?

Orta gelir grubu çok geniş bir katman. Bunun ortasından bir çizgi çekersek, çizginin üstündeki bölüm, son 5-6 yılda ev sahibi oldu diyebiliriz. Son dönemde yatırım amaçlı kohut alanların talebi de zayıflamaya başladı. Dolayısıyla onlar oyuncu olarak çekildiler. Şimdi gayrimenkul piyasası otomatik olarak, ‘konuta hiç ulaşamamış insanları nasıl çekeriz’ diye düşünmeye başladı.

- Peki nasıl çekilebilir?

-Alt gelir grubunun ev sahibi olması için bir çaba harcanıyor ama bunun da önünde bazı engeller var. İnşaat maliyetleri her geçen gün artıyor. Bunun içindeki en ağır maliyet ise arsa... Maliye Bakanımız sektörü çok iyi biliyor. Bu konuda verilen sinyallerden, bir durgunlaşmanın önünü almak için girişimlerde bulunulacağını anlıyoruz. Geçtiğimiz günlerde ilk kez 2015 yılında ilan edilen, ‘ilk kez ev sahibi olacaklara devlet katkısıyla’ ilgili rakam ve oran sınırlarını yukarıya çıkartılacağına, hatta burada tapu harçlarının sıfıra kadar indirilebileceğine dair sinyaller geldi. Bunlar çok önemli.

50 BİN LİRA TETİKLEYİCİ OLUR

- Bunlar talebi tetikler mi?

Özellikle ilk kez konut alacak kesimi teşvik etmek, sektör açısından çok önemli. Öncelikli odak noktası oraya dokunmak olmalı. Konut hesabı uygulaması şimdiye kadar pek ilgi görmemiş. Bu da demek oluyor ki insanlar o katkıyı yeterli görmemiş. Ama oranlar artırılırsa vatandaşın ilgi göstereceğini düşünüyorum. Bu oranlar tabii ki devletin imkanlarına göre yapılıyor. Ama bu rakamların üst limitinin 50 bin liralara ulaşması çok tetikleyici olur diye düşünüyorum. Aslında tasarruf oranının çok düşük olduğu ülkemizde tasarruf eğilimini çok yükseltir.

KADIKÖY’DE DENİZE NAZIR 4 YILDIZLI OTEL

Ticari gayrimenkullerle ilgili planlarınız nasıl?

Kartal Manzara Adalar

Bu yıl haziran ayına kadar Kartal Manzara Adalar’ın ticari ünitelerin kiralama işlerini bitirmeyi tamamlıyoruz. 2018’de bir grup şirketimizle ortak Kadıköy’de denize nazır 4 yıldızlı bir tane otel projemiz var. O projemizin de ruhsatı hazır. Ofis piyasasında ise yüzde 30-35 düşüşler söz konusu. Eskiden Levent’teki bir ofis binayısyla Kozyatağındaki bina kıyaslanmazdı. Şimdi şirketler, ‘Levent’te de olabilirim, Anadolu Yakasına da gidebilirim, Kağıthane’de de olabilirim’ diyorlar. Ofis piyasasında bir süre hareked beklemiyoruz.

KDV’YE DOKUNUŞ GELİRLERİ ARTIRIR

- KDV de sektörün son dönemdeki en önemli gündem maddelerinden bir tanesi. Sizin bu konuda beklentiniz nedir?

KDV için de bir dokunuş gerektiğini düşünüyoruz. Şu anda 300 bin TL’den aşağı bir ev bulmanız mümkün değil. Eğer bu ev yüzde 18 KDV’ye giriyorsa, sadece KDV yükü 50-60 bin TL oluyor. Bu gerçekten önemli bir rakam. Biz en azından ilk evini alacaklara tapu harcıyla beraber KDV’nin de sıfırlanmasından yanayız. Ben burada maliyenin önemli bir vergi kaybı olacağını düşünmüyorum. Aksine ticaret hacminin artmasıyla maliyeye ekstra getiri sağlayacaktır. Bir diğer talebimiz de konut kredisi faizleriyle ilgili. Konut kredisinin faizlerini gelir vergisi matrahından düşemiyorsunuz. Oysa bireysel emeklilik sigortası yaptırdığınızdan ödediğiniz primler gelir vergisi matrahından düşülebiliyor. Bu 300 bin TL’lik bir kredide ayda 1500 TL taksit yerine 300 TL’ye yakın avantaj sağlıyor. Mesela Amerika’de sistem böyle çalışıyor.

Sektörde baharda hareketlilik bekliyoruz. Ancak bunda faizlerin de etkisinin olduğunu söylememiz lazım.

TUZLA’DA YENİ BİR PROJE HAZIRLIĞINDA

- İŞ GYO cephesinde işler nasıl gidiyor. Gündeminizde yeni projeler var mı?

Bizim başlangıçtan itibaren şirket olarak hedefimiz portföy kira geliri elde etmekti. Hâlâ da bu strateji geçerli. Konut konusuna sınırlı girdik. Şirketin çok dağılacağı kadar projeye girmemayi tercih ettik. Zaman zaman gaza bastık ama hiçbir zaman 3-4 bin konutluk büyük dönüşüm projelerine, kıran kırana ihalelere girmedik. En büyük projemiz Nef’le birlikte girdiğimiz toplam 2700 konutluk projeydi. O projede de satışlar yüzde 90 seviyesinde tamamlandığı için bir olumsuzluk yaşamadık. Projede teslimler de 2019 yılında tamamen bitmiş olacak.Dolayısıyla bu süreçte temkinli geitmenin avantajlarını yaşadık diyebilirim. Şu anda ruhsatını alıp üzerinde çalışmalarına devam ettiğimiz Tuzla’da bir projemiz var. Çınarlı Bahçe projemize yakın bir yerde toplam 62 bin metrekarelik bir arazimiz var. Bu arazide orta gelir grubunun belli bir kısmına hitap edebilecek bir proje gerçekleştirmeyi planlıyoruz.

2016-2017’de firmalar çok sayıda projeyi arka arkaya satışa sundular. Yani yeni projelerin biraz ertelenmesi çok normal.

KİRALARIMIZ 3-4 YILA 300 MİLYONA ÇIKAR

-  Kira geliriniz hangi seviyede?

Geçen sene, 15 yıldır iyi kira geliri elde ettiğimiz ama şimdi misyonunu tamamlamış bazı gayrimenkullerden çıktık. Mesela Beylikdüzü’nde bir hipermarket binamız vardı onu sattık. Şu anda kira geirimiz 200 milyon TL seviyesinde. Ama 3-4 yılda 200 milyon TL’lik kira gelirimiz 300 milyon TL’lere çıkacak.

Bu sene satışlarda dramatik bir düşüş ya da artış olacağını düşünmüyorum. Stabil bir piyasa bekliyorum.

İstanbul Finans Merkezi için teşviklerin gelmesi önemli. Seviniyoruz ki Maliye Bakanımız bir hazırlık yapıldığını söyledi.

‘SERTİFİKA’DA SPK’YA ÖNERİMİZİ SUNDUK

- Gayrimenkul sertifikaları piyasada yeterince ilgi görmedi. Neden sizce?

Evet gayrimenkul sertifikası ilk haliyle iyi çalışmadı. Bazı aksayan yönleri vardı. Mesela sertifikayı alıyorsunuz. Bunu 3 yıl içinde ya satacaksınız ya da evin tamamını alacaksınız. Oysa 3 yılda evin tüm parasını toplamak zor bir ihtimal. Biz bunun yerine şöyle bir öneri sunduk: Gayrimenkul sertifikası projeden projeye transfer edilebiliyor olsun. Bir proje tamamlandığında, sertifika sahibi, kendi sertifikasını aynı üreticinin yeni başlayacağı projeye transfer edebilsin’ dedik. Bunun önünde bir engel yok. SPK’ya da bu teklifimiz yazılı olarak iletildi.

Aktif büyüklükte GYO’lar arasında genelde ilk 3 ya da ilk 4’te oluyoruz. Portföy büyüklüğümüz ise 5.2 milyar lira...