Gayrimenkul sektöründe 2019'da bizi neler bekliyor?

Gayrimenkul sektörü son yıllarda ekonomimizde öncü bir rol oynuyor ve sadece kendi alanını değil, birçok farklı sektörü de etkiliyor. Bütün gözlerin gayrimenkul sektöründe olması ve yapılan çalışmalarla bu sektörü ayakta tutma ve geliştirme gayretleri de bundan. Uzun yıllardır sektörde hizmet veren  Gayrimenkul Danışması Sühran Aras 2018 yılı  ve 2019 yılının ilk çeyreğini değerlendirdi.

2019 Yılı Fırsatları Beraberinde Getirebilir...

Gayrimenkul sektöründeki aşırı olumlu hava son yıllarda çok iyi şekilde işledi ve adeta sektör altın bir çağ yaşadı. Ancak; son 1 yıldır yaşananlar sektörün aslında ne kadar kırılgan olduğunu da gösterdi. Çağ değişiyor, ekonomi değişiyor ve haliyle tüketici refleksleri de değişiyor. Olası bir derin krizde en çok etkilenen grubun orta gelir eğilimli grup olduğu düşünüldüğünde, sektörün sekteye uğramaması düşünülemez. Çünkü bu grup en çok kredili konut satın alma seçeneğini kullanan grup. Hükümetin vereceği desteklerle, artık tüketicinin beklentisini ön planda tutmak ve gerçek anlamda sorun çözmek gerekiyor. Ancak bu sayede 2019 yılını yara almadan atlatmak mümkün olabilir.

2019 beklentisi aşırı kötümser olmasa da eski olumlu havadan uzak; artışın yavaş seyredeceği bir yıl olabilir. Bu durum kısa vade yatırımcısını uzaklaştırabilir. Ancak, tersi bir dinamikle yabancı yatırımcıyı ve gurbetçileri konut yatırımına itebilir. Eğer iç tüketici doğru bir planlamayla teşvik edilebilirse 2019 yılı beklentilerin de üzerinde iyi geçebilir.

2019 Yılında Konut Satışlarında Düşüş Var...

2018 yılında yaşanan ekonomik gelişmelerin 2019 yılının ilk döneminde de devam etmesi bekleniyordu ve öyle de oldu. Konut fiyat endeksindeki artış, inşaat maliyet oranlarının yükselmesi ve faizlerin kredili satışları azaltmasıyla birlikte sektördeki daralma devam ediyor. 2019 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 15,6’lık bir düşüş göstererek 256.433 adet seviyesinde gerçekleşti. 2019 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda yüzde 22,3 oranında, ikinci el satışlarda ise yüzde 10,0 oranında gerileme yaşandı. İpotekli satışlarda geçen yılın aynı dönemine göre adet bazında yaklaşık yüzde 57,3’lük bir düşüşün görülmesi her şeyi açıklar nitelikte… Ancak; faiz oranlarının 2018 seviyelerinden aşağıyla doğru inmesiyle birlikte, Mart sonunda ipotekli satışlarda iyileşmeler görülmeye başlandı.

Yabancılar En Çok İstanbul'dan Konut Satın Aldı

Yabancı konut satışlarında 2018 yılının 2.yarısında yakalanan büyük artış, 2019 yılının ilk çeyreğinde görülmese de 2018 yılının ilk çeyreğine göre yüzde 81,5’lik artış yaşandı. Toplam satış içerisindeki payı yüzde 3,8 oldu. Yabancılara en çok satışın yapıldığı ilimiz yüzde 44,9 ile İstanbul olurken, yüzde 19,7 pay ile Antalya ikinci sırada yer aldı.

2018 Yılında Gayrimenkul Sektöründe Neler Yaşandı?

Geçtiğimiz yıl gayrimenkul sektöründe bir dönüm noktası oldu; uzun zamandır sürekli artış gösteren fiyatlar, hem ekonomik hem de siyasi politikalarla birlikte yavaşlama dönemine girdi. Kur baskısını da hesaba kattığımızda, özellikle 2018 yılının ikinci yarısında sıkıntılı zamanlar geçirdik. Ancak;

Gerçekleşen KDV ve tapu harcı desteği, ayrıca indirim kampanyalarıyla sektörün biraz olsun nefes alması sağlandı. Faizlerin ve dövizin yükselmesi ise iç tüketiciyi azaltırken, yabancıya satışları artırdı.

1-İMAR BARIŞI

2018 yılında önemli bir gelişme olarak 31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak hayata geçirilen yapılara “kayıt belgesi” verilmesinin önünü açan düzenlemeyle yıkım ve para cezaları da silindi.Yaklaşık 9 milyon kişinin başvurduğu İmar Barışı’nda 10 milyara civarında para yatırıldı.

2-FAİZLERİN YÜKSELMESİ

Konut kredisi faiz oranları iç tüketiciyi sektörde aktif tutabilmek için oldukça önemlidir. Faizlerin yükselmesi piyasayı daima olumsuz yönde etkiler. Konut kredisi faizlerinin yıl içinde yüzde 3.2 seviyelerine kadar çıkması sektörde deprem etkisi yarattı. Yaşanan ciddi düşüşler kampanya ve teşviklerle toparlanmaya çalışıldı ve düşüş yüzde 2,5 civarında sınırlandı. Büyük şehirlere baktığımızda; İstanbul’da yüzde 4, Ankara’da yüzde 14, İzmir’de yüzde 10 kadar satışta düşmeler görüldü.

3-YABANCIYA SATIŞLAR ARTTI

Geçtiğimiz yıl bir önemli gelişme de hükümet tarafından yabancıya verilen vatandaşlık koşullarının değiştirilmesi, iyileştirilmesi oldu. Önceden 1 milyon dolarlık konut satın alma şartının 250 bin dolara düşürülmesi olumlu bir etki yaptı. Yine, gayrimenkul yatırım fonu katılma payı almak suretiyle vatandaşlık kazanılabilmesi amacıyla öngörülen tutar sınırı da 1.5 milyon dolardan 500 bin dolar oldu. Yaşanan bu durum dövizin yükselmesiyle birlikte yabancı açısında bir fırsat doğurdu çünkü TL değer kaybedince yabancı yatırımcının alım gücü arttı.

4-VERGİ VE TAPU HARCI DESTEĞİ

5 Mayıs tarihinde Bakanlar Kurulu kararıyla konut teslimlerinde uygulanan yüzde 18’lik KDV, 31 Ekim’e kadar yüzde 8’e, tapu harcı oranı da yüzde 4’ten 3’e indirildi. Gelen talepler üzerine 18 Mayıs'ta Bakanlar Kurulu kararıyla konutun ardından işyeri teslimlerinde de uygulanan KDV oranı, 31 Ekim tarihine kadar yüzde 18’den yüzde 8’e düşürüldü. 31 Ekim tarihinde Cumhurbaşkanı Kararı ile verilen desteğin süresi yıl sonuna kadar uzatıldı. İlk kez ev alacakların açacağı konut hesabına yapılacak devlet katkısı da 20 bin TL'den 25 bin TL'ye çıkarıldı.

5-BÜYÜK DÜŞÜŞ: DÖVİZ KURU ARTIŞI

Yüksek enflasyon, yüksek döviz kuru ve faizler gayrimenkul sektörüne darbe vurdu. Ekim ayında inşaat maliyet endeksi bir önceki yıla göre yüzde 37,52 yükselerek sektörde yaşanan daralma sıkıntıları iyice gün yüzüne çıkardı. Bu durum diğer rakamlara da yansıdı; yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 40 civarında azalırken, daire sayısı yüzde 58 ve yüzölçümü de yüzde 55 azaldı.

6-KİRADA TL DÖNEMİ

Döviz kurundaki ani yükselişler nedeniyle geçtiğimiz yıl 13 Eylül tarihinde döviz üzerinden yapılan menkul, gayrimenkul alım satım ve kiralama sözleşmelerinin 30 gün içerisinde Türk lirasına dönüştürülmesine karar verildi. 20 Eylül’de açıklanan Yeni Ekonomi Programı (YEP) sırasında kira artış oranına dair üst sınır, döviz kuru ve emtia fiyatlarındaki gelişmelere duyarlılığı yüksek üretici fiyatları yerine tüketici fiyatları çerçevesinde belirlenmesine karar verildi. ÜFE, TÜFE’ye göre daha düşüktü ve bu durumun kiracıların lehine olması amaçlandı.

7-TAPULAR DEĞİŞTİ

Tapu Senetlerinin Yenilenmesi ve e-Devlet Uygulamaları Tanıtım Programı 29 Kasım tarihinde Ankara'da gerçekleşti ve artık tapulara QR kodlar eklenerek kimlik numarası verildi.  Cep telefonu üzerinden TAKBİS sistemine girerek gayrimenkulle ilgili bilgiler görülebilirken, mahalle, ada, parsel bilgilerinin çıkarıldığı yeni tapu belgelerinde gayrimenkulün brüt ve net büyüklüğü de yer almaya başladı.

8-RAKAMLARLA 2018

Tüm bu gelişmeler ışığında 2018 yılı konut satış rakamlarına baktığımızda, bir önceki yıla göre yüzde 2,4’lük bir düşük görülüyor. Yılın son ayındaki yüzde 2,9’luk artış ise 2019 için iyi bir sinyal oldu.

TÜİK verilerini göre Türkiye genelinde 2018 yılında 1 milyon 375 bin 398 konut satış gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları 2018 yılında bir önceki yıla göre yüzde 78.4gibi rekor bir oranda arttı.

İstanbul 234.055 konut satışı ve yüzde 17 pay ile ilk sırada yer alırken, İstanbul’u 131.161 konut satışı ve yüzde 9,5 pay ile  Ankara  ve 75.672 konut satışı ve yüzde 5,5 pay ile  İzmir  izledi. En az satış ise 159 konut ile Hakkari'de gerçekleşti. Türkiye genelinde satılan konutların 276.820 tanesi ipotekli, 1.098.578 tanesi ise diğer satış türünde gerçekleşti.

KONUT KREDİLERİ

2018 yılının ikinci yarısında ciddi şekilde yükselen ve daha sonrakasım ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş trendi 2019 yılı ilk çeyreği sonuna kadar devam etti. Düşüş trendi başlangıcında yüzde 2,10 civarında olan ortalama kredi oranı, mart ayı sonunda yüzde 1,32 seviyelerine kadar indi. Kasım ayında yüzde 28,38 olan yıllık faiz oranı ise Mart ayı sonunda yaklaşık 11 puan azalarak yüzde 17,10 seviyesine geriledi.

OFİS DURUMU

Tüketici güven endeksi, enflasyon oranı, işsizlik oranı ve döviz kurundaki dalgalanmalar ülkemizde ofis durumunu direkt olarak etkiliyor. Çünkü ofis aynı zamanda yatırım demek ve bu göstergelerdeki değişimler yatırım durumunu etkiliyor. 2019 yılı birinci çeyrekte, İstanbul’da 151.980 m² yeni ofis alanı pazara girerken toplam ofis arzı 6,33 milyon m²’ye çıkmıştır. Gerçekleşen toplam kiralama işlemleri yaklaşık 85.330 m²’ye ulaşmış olup, bir önceki çeyreğe ve bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla, sırasıyla yüzde 30,15 ve yüzde 22,39 oranlarında önemli ölçüde artış göstermiştir. Metrekare bazında anlaşmaların, yüzde 61,78’i Anadolu yakasında, yüzde 25,73’ü MİA’da gerçekleşmiştir. MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşen anlaşmalar yüzde 12,49’unu oluştururken, bir önceki çeyreğe göre de düşüş göstermiştir. 1. çeyrekte ofis boşluk oranı yüzde 24,98 olarak gerçekleşti.