Gayrimenkul sektöründe trendler değişiyor!
2017 yılının sonlarında gayrimenkul sektöründe meydana gelen krizle beraber adeta yaprak kımıldamayan bir süreç yaşandı ve bunun tam aksine 2019 yılının sonlarında faiz oranları indirimleriyle beraber stoklar bir anda eridi. Şimdi gayrimenkul sektöründeki eğilimler 2 model üzerinde yoğunlaşıyor.
Avukat Ali Güvenç Kiraz, 'Yapı kooperatifleri veya birlikte arsa satın alma modeli' başlıklı yazısını kaleme aldı.
İşte Ali Güvenç Kiraz'ın o yazısı...
Türkiye'de 2006'nın ardından kamuya ait şirketler ve özel şirketler eliyle önemli miktarda toplu konut projesi inşa edildi ve yine 2012'de hayata geçirilen Kentsel Dönüşüm Yasası ile de büyük kentlerde azalan arsa stokuna ilişkin binaların yıkılması ve yenilenmesiyle konut sektörü 2018 yılının başlarına kadar ivmelendi.
Kentsel dönüşüm de tabii ki işin çok başlarında bulunuyoruz ve beklenen seviyelere henüz ulaşılamadı. 2017 yılının sonlarında gayrimenkul sektöründe meydana gelen krizle beraber adeta yaprak kımıldamayan bir süreç yaşandı ve bunun tam aksine 2019 yılının sonlarında faiz oranları indirimleriyle beraber stoklar bir anda eridi. Fakat kentsel dönüşümü sürdürebilecek bir müteahhit grubunun kalmaması, arazi geliştiren ve toplu konut inşa eden neredeyse hiçbir firmanın yeni proje hayata geçirmemesi fiyatları an itibariyle çok yüksek seviyelere taşıdı ve ilginç noktalara getirdi. Her olumsuz olayda, yeni pratik bir süreç ve model çıkarma yatkınlığı bulunan Türkiye toplumu, emlak fiyatlarının astronomik boyutlara ulaşmasının ardından yeni modeller keşfetti ve hatta geçmişte uygulanan, özü itibariyle harika bir model olan, ancak uygulamada yaşattıklarıyla trajedilere sahip olan bir modelin de tekrar güç kazanmasını sağladı.
Arazi fiyatlarındaki yükselişin çok olması bir yüklenicinin gidip bu araziyi satın alması ve sonrasında yapı inşa etmesinin ciddi maliyeti ve bu maliyete ilişkin tüketicinin aynı şekilde karşılık verememesi nedenleriyle insanlar etraflarında güvendikleri insanlara yöneldi. Etrafındaki insanları ikna ederek iki modelde arazi satın alma bu arazide inşaat yaptırma ve mülk sahibi olmayı seçiyorlar. Özellikle 2020 yılı ve devamında ciddi şekilde bu iki model güçlendi. Peki bu iki model neler?
1) Yapı Kooperatifi kurmak, 1980’ler süresinde çok uygulanmış ve maalesef kötü tecrübeler de yaşatan “kooperatifzede” kavramını da oluşturan bir model. Bu modelin 2020 yılının ardınan yeniden geliştiği görülüyor. 1980’lerde yasaların yeterli bulunmaması, kooperatif yönetimlerinin şeffaflık taşımaması ciddi yolsuzluklar, müteahhitlerin batması, denetlenememesi gibi durumların artık yeni yasalar ile asgari şekilde garanti altına alınıyor. Müteahhitlik sınıflandırılması, sözleşmeler de özellikle Yargıtay kararları ile üyelerin paralarının ve mülkiyet haklarının garanti edilmesi modelin yeni süreçte kullanılmasına imkan sunuyor. Fakat hali hazırda hala modelde ciddi eksiklikler bulunudğunu ve yasal düzenlemelerin hayata geçirilmesi durumunda insanların birikim yaparak cüzi miktarlı taksitli ödemelerlekonut veya yazlık alabilmesi mümkün olacak. Yapı Kooperatifi kurmak zor bir iş değil. 7 kişi bir araya gelerek bu kooperatifi kurabilir. Yine yapı kooperatifi modeli ile inşaatın yükleniciye bedel karşılığında yaptırılması ve ardından “zede” olmayarak tapu sahibi olunması imkanı sunulur.
2) Birlikte Arsa Satın Alma Modeli, bu modelle kooperatif gibi tüzel kişiliği bulunan bir yapı kurulmadan ve o sisteme dahil olmadan insanlar bir araya gelerek bir taşınmazı müşterek mülkiyete tabi olarak satın alıyor. Burada akla müşterek mülkiyete tabi taşınmazda hissedarlardan birisi tarafından açılabilecek olan izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası veya bir hissedarın hissesini satmak istemesi durumunda diğer hissedarın şuf’a (ön alım) davası açma riskinin nasıl engelleneceği ya da engellenip engellenemeyeceği sorusu geliyor. Bu konuda da Medeni Kanun’un sağladığı yeni düzenlemeler ile süresiz olarak izale-i şüyu davası açma veya şuf'a hakkının kullanılmaması ve müşterek maliklerin kullandıkları alana bir müdahale yapılırsa men-i müdahalede bulunabilecekleri bir sistem hazırlanabiliyor ve hatta bu tapuya da şerh edilebiliyor. Bu model ile yine Yapı Kooperatifi kurma modelinde olduğu gibi birlikten kuvvet doğar prensibi çalışmakta toplu şekilde bir arsa satın alınmakta ve toplu olarak yine inşaat yapımı ve mülk alma süreci işletilebilir.
Son süreçte oluşan ve güçlenen bu sistemle artık insanların ciddi bir şekilde çok yüksek miktarlarla konut ya da yazlık almak yerine bu modellere yöneldikleri görülüyor. Tabii bu konuda önemle belirtilmeli ki her iki model için de ekonomik açıdan güvenilir bir yapı kurulması yine mutlaka sürecin denetlenmesi ve tapu sahibi olunarak ilerlenmesitavsiye ediliyor. Yapı Kooperatif modelinin yeniden tercih edilmesinin aslında çok değerli bir model olan kooperatifçiliğin gelişmesi kapsamında önemli bir gelişme oluyor.
