Gayrimenkul sektörünün 2022 3. çeyrek karnesi! Konut fiyatları arttı mı?

KONUT SATIŞLARINDAKİ SON DURUM 

2022 yılı üçüncü çeyrek konut satışları yıllık bazda yaklaşık yüzde 16,5 oranında gerileme kaydederek 330.795 adet olmuştur. Geçtiğimiz çeyrek veri setindeki en yüksek ikinci çeyrek verisine ulaşan konut satışlarında, üçüncü çeyrekte ise 2016 yılından beri en düşük üçüncü çeyrek verisinin gerçekleştiği görülmektedir.

Toplam satış adetlerinden ikinci el konut satışları yüzde 68,7 oranında pay alırken birinci el konut satışlarının payı geçtiğimiz çeyrekteki yüzde 28,1’den yüzde 31,3’e yükselmiştir. Üçüncü çeyrekte 103.667 adet ilk satış yapılmış olup bir önceki çeyreğe kıyasla yüzde 9,1 gerileme kaydedilirken ikinci el satışlarda ise bir önceki çeyreğe göre yüzde 22,3 ile daha yüksek bir orandaki azalışla 227.128 adet satış yapıldığı gözlemlenmektedir.

Üçüncü çeyrekte gerçekleştirilen ipotekli konut satışı ise 58.284 adet olmuştur. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışların devam etmesi ve konut kredisi kullanımına ilişkin yapılan yeni düzenlemelerin de etkisiyle bir önceki çeyreğe kıyasla yüzde 25,0, yıllık bazda yüzde 42,8 oranında gerileme kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre 119 baz puan artışla yüzde 19,09’a yükselmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı da bir önceki çeyrekteki yüzde 25,1’den hızlı bir düşüşle yüzde 17,6’ya gerilemiştir. Diğer satışlarda gerileme ipotekli satışlara göre daha sınırlı olmuştur. Diğer satışlar bir önceki çeyreğe kıyasla yüzde 10,5, yıllık bazda yüzde 14,5 oranında azalışla 272.511 adet olarak gerçekleşmiştir.

Yabancılara yapılan satışlar ise yılın ilk dokuz ayında 49.644 adede ulaşmış olup toplam satışlar içerisindeki payı yüzde 4,3 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara satışlarda da azalma kaydedilmiş ve bir önceki çeyreğe göre yüzde 32,2 oranında, yıllık bazda ise yüzde 16,1 oranında gerileme gözlemlenmiştir.

Yabancılara yapılan konut satışları; 2022 yılı 3. çeyreği sonu itibariyle ilk 9 aylık periyotta geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32,46’lık büyüme ile 49 bin 644 adet seviyesinde gerçekleşmiştir. 2022 yılı 3. Çeyreği sonunda, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu. Yabancıların 2021 ve 2022 yılı tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelediğimizde, 2022 yılı 3. Çeyreği sonunda 2021 yılı aynı dönemine göre toplam taşınmaz adedi bazında yüzde 26,8 artış görülmektedir. 2022 yılı 3. çeyrekte yabancıların edindiği gayrimenkullerin yüzde 27,3’ü ise Vatandaşlık işlemine konu olduğu görülmektedir.

KONUT FİYATLARI ARTTI MI? 

Konut fiyatlarında ise artış devam etmekte olup ağustos ayı verilerinde bugüne kadarki en yüksek artış oranları görülmüş; konut fiyat endeksinin yıllık değişimi yüzde 184,6, yeni konut fiyat endeksinin yıllık değişimi yüzde 176,4 olarak gerçekleşmiştir. Konut üretimindeki yavaşlama, enflasyonist etkiler ile konut talebinde görülen süreklilik konut fiyatlarında belirleyici olmaya devam etmektedir. Bu sonuçlarla konut fiyatları artış trendini devam ettirmiş ve mayıs ayı itibarıyla reel olarak konut fiyatlarının getirisi yüzde 58,0’a, yeni konutlarda ise yüzde 53,4’e yükselerek veri tarihindeki en yüksek seviyelerine ulaşmıştır. Ağustos itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 15.076 TL/metrekare’ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul’da konut birim fiyatları 24.534 TL/metrekare, İzmir’de 17.305 TL/metrekare, Ankara’da 10.781 TL/metrekare olmuştur.

KONUT SEKTÖRÜNDEKİ SON DURUM 

Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2022 yılının 2.nci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüz ölçümü yüzde 7,83, daire sayısı yüzde 15,30 azaldı.

2022 yılı 3.Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar yüzde 13,09 azalarak 103 bin 667 adet oldu. İkinci el konut satışları da yüzde 18,02 azalarak 227 bin 128 adet olarak gerçekleşti. 2022 yılı 3.çeyreğinde toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı yüzde 17,6 olarak gerçekleşti. 2021 yılı toplamında bu oran yüzde 19,7 olarak ölçülmüştü. 2022 3. çeyreğinde toplam 330 bin 795 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 16,5 oranında azalış olmuştur.

REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, 2022 Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 3,39, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 94,75 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise yüzde 308,4  oranında nominal artış gerçekleşmiştir.

Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, bir önceki çeyreğe göre yüzde 4,8 azalış gösterdi, önceki yılın aynı çeyreğine göre ise yüzde 43,1 oranında azalış göstermiş olup 2022 yılı 3. çeyreğinde 52,5 olarak açıklandı.

2022’nin 3. çeyreğinde 86,8 olarak ölçülen Güven Endeksi son bir yılın ortalaması 88,5 açıklanırken, aynı dönemde 163,8 olarak ölçülen Fiyat Beklenti Endeksinde son bir yılın ortalaması 150,6 olarak açıklandı.

İstanbul Konut Piyasası Göstergeleri

istanbul’da 2022 3.Çeyrek konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan hacim miktarı 44,3 milyar TL’dir. İlgili çeyrekteki satış işlem hacmi bir önceki çeyreğe göre yaklaşık yüzde 17’lik azalış göstermiştir. 2021 yılının aynı çeyreğine göre ise yıllık yüzde 156’lık artış sağlandığı görülmektedir. Konut fiyat hane gelir oranı verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları ortalama hane halkı harcanabilir gelirin 5,7 katı olmuştur. 

MINTLAB İstanbul Konut Getiri Endeksi sonuçlarına göre, 2022 Eylül ayında bir önceki çeyreğe göre yüzde 20,84, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 244,94 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2017 yılı Ocak ayına göre ise yüzde 701,30 oranında nominal artış gerçekleşmiştir.

Konut Kredisi Hacmi 354 Milyar TL oldu 

2022 yılı başında 1,40 seviyelerinde gerçekleşen aylık faiz, artış göstererek 2022 Ekim itibarıyla yüzde 1,58 seviyesine çıkmıştır. Aynı şekilde 2022 başında yüzde 18,05 seviyelerinde başlayan yıllık faiz oranı 2022 Ekim itibarıyla yüzde 20,74 olarak seyretmektedir. 2022 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 354 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2021 Eylül ayında yüzde 60,89 seviyesinden, 2022 yılı Eylül ayında yüzde 66,54 seviyesine çıkmıştır. Eylül 2022’de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı yüzde 18,56’dan yüzde 16,21’e gerilemiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise yüzde 11,90’dan yüzde 8,84’e gerilemiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2022 Eylül ayı itibarıyla yüzde 0,19 olarak gerçekleşmiştir.

2022 yılı 2. çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 51.170 milyon TL’ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 485.000 TL oldu. 2022 yılı 2.çeyreği ie bir önceki yılın aynı dönemi kıyaslandığında konut başına kullandırılan ortalama kredi tutarında yüzde 102,5 oranında bir artış gözlemlenmektedir.