Gayrimenkul sertifikası hayata geçirilmeli: Hem konut sahipliği hem kira geliri elde etme imkanı artar!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, bugünkü köşesinde gayrimenkul sertifikası konusunu kaleme aldı. Hepşen, gayrimenkul sertifikasının, ihraççıların (proje geliştirici firma) inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak amacıyla ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracını ifade etiğine dikkat çekti. 

"Sertifikalar bir ya da birden çok gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin ihraç edilebilir. Gayrimenkul sertifikaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış şeklinde ya da yurt dışında ihraç edilebiliyor" diye konuşan Hepşen, gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmesinin zorunlu olduğuna, gayrimenkul sertifikasının, sertifika sahiplerine üç farklı açıdan yarar sağladığına dikkat çekti. 

SERTİFİKA KARŞILIĞINDA MÜLKİYET SAHİPLİĞİ 

1. Asli edim yani sertifika karşılığında mülkiyet edinimi, ihraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına kat mülkiyetinin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesini ifade eder. 

Prof. Dr. Ali Hepşen, bağımsız bölümlerin şerefiyelerine göre belirlenmiş sertifika sayılarının sertifikaların satışından önce ilan edildiğine dikkat çekti ve "Yeterli sayıda sertifika satın alanlar gayrimenkulün mülkiyetini teslim alabilirler. Proje tamamlanmadan başvuru yapanların sertifikaları bloke edilip karşılığında talep ettikleri konut için satış vaadi sözleşmesi imzalanır" bilgilerini verdi. 

Projenin tamamlanma tarihinden sonra, satış vaadi sözleşmesi olanların ya da asli edim başvurusunu bu tarihten sonra yapanların gayrimenkul sertifikalarının itfa edileceğini dile getiren Hepşen, "Karşılığında mülkün mülkiyeti devredilir. İhraççı tarafından asli edim talebi sonucunda satılan bağımsız bölümler ile henüz satılmamış bağımsız kısımlar Kamuyu Aydınlatma Platformunda duyurulur" şeklinde konuştu. 

2. Tali edim yani sertifika karşılığında para verilmesi, ihraççı tarafından tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve elde edilen satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine, sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları oranında verilmesi anlamına geliyor. 

"Asli edim istemeyen yatırımcılar projenin tamamlanması ile tali edim talep etmiş sayılır. Asli edime konu olmayan bağımsız bölümler belirli bir süre içinde açık artırma ile satılırlar ve gelirleri tali edim talep eden sertifika sahiplerine dağıtılır" bilgilerini veren Ali Hepşen, tali edimde satılamayan konutların son üç ayda borsada oluşan fiyattan, bu fiyat sağlıklı değilse değerleme raporunda belirtilen fiyattan yatırımcılara payları oranında sertifika bedellerinin ödendiğini aktardı.

3. Sertifikaların borsada satışı, asli edim talep etmeyen ve proje tamamlanmadan önce serti­fikalarını nakde çevirmek isteyen yatırımcılar sertifikalarını, borsada diğer yatırımcılara sa­tabiliyorlar. 

Ali Hepşen, bu konuyu da "Bu açıdan gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerinden yararlanmak isteyen yatırımcılar için Borsada işlem gören paylar gibi talep durumuna göre hızlıca paraya çevrilebilecek likiditeye sahip olacağı tahmin edilen bir üründür" diyerek açıkladı. 

GAYRİMENKUL SERTİFİKASI KONUTA ERİŞİLEBİLİRLİĞİ SAĞLAYABİLİR

Prof. Dr. Ali Hepşen, burada amacın eğer gayrimenkul projesine finansman yaratırken hem projenin/işletmenin kay­nak maliyetini aşağıya çekmek hem finans­man giderine katlanmaksızın ya da bulunan kaynak çerçevesinde şirketin ortaklık yapısını değiştirmeye gerek duymaksızın fon sağlamak hem de sermayeyi tabana yaymak ise gayri­menkul sertifikasının konutta finansal erişile­bilirliği sağlamak için kullanılabilecek bir ürün olduğuna vurgu yaptı. 

Fakat  TOKİ  tarafından ihraç edilen ve 2017-2020 yılları arasında işlem gören ilgili sertifikanın maalesef devamlılığının sağlanamadığını dile getiren Hepşen, burada iyi ürün, iyi proje, iyi ihraççı ama yanlış piyasa kurgusunun oluştuğunu belirtti. 

Asli edinim ve tali edinim imkanlarının aynı anda sunulmasının bir çıkar çatışması oluşturduğunu dile getiren Hepşen, "Sertifika fiyatının gerilemesi halinde sertifikayı konuta dö­nüştürmek isteyen asli edinim tarafı elindeki ürünü satmadı, tali edinim noktasında düşük fiyattan alarak sermaye kazancı elde etmek isteyenler de satın alacak ürün bulamadı; ya da tam tersi oluştu. Bu nedenle piyasa yapıcı kav­ramının ne kadar önemli olduğu da anlaşıldı" açıklamasında bulundu. 

Ali Hepşen, konuya ilişkin yazısını şu ifadeleri kullanarak tamamladı:

"Bu noktada, gayrimenkul sertifikasına iliş­kin mevzuat tüm ilgili tarafların görüşleri alı­narak elden geçirilerek yeniden hayata geçi­rilmesi; bu şekilde orta gelir kesimindekilerin kısmi konut sahipliği ve kira geliri elde etmesi­ne imkân sağlanması mutlaka düşünülmelidir. Hatta, geçmiş deneyimden de ders alarak gay­rimenkul sertifikası ve diğer ilgili gayrimenku­le bağlı sermaye piyasası araçlarının uygun şe­kilde tasarlanması için SPK liderliğinde ilgili tüm tarafların katılacağı bir komite oluşturul­ması daha sağlıklı olacaktır."