Gayrimenkul yatırım fonlarına neden ihtiyaç vardır?

Geçen hafta melek yatırımcılık kavramının gayrimenkul sektörüne etkisini konuşmuştuk. Bu hafta ise Avukat Kadir Kurtuluş finans sektörü ve gayrimenkul sektörünün birleştiği noktada duran Gayrimenkul Yatırım Fonlarını (GYF) açıkladı...

Gelişen ekonomiler beraberinde yeni yatırım araçları doğurmaya devam ediyor. Geçen hafta melek yatırımcılık kavramının gayrimenkul sektörüne etkisini konuşmuştuk. Bu defa ise Avukat Kadir Kurtuluş finans sektörü ve gayrimenkul sektörünün birleştiği noktada duran Gayrimenkul Yatırım Fon’larını (GYF) açıklıyor:

70’li yıllardan sonra sermayenin serbestçe dolaşımı ulusal ve uluslararası düzeyde artmaya başlayınca yeni piyasaların oluşmasına neden olmuş ve sermaye transferleri artmıştır. Sermayenin daha hızlı, daha karlı ve daha risksiz dolaşımı ancak yeni finansal araçlar ve modeller ile mümkündür. Bu iktisadi kültür ve vizyon gelişimini hiç bir güç durduramaz, bu doğal seleksiyonun bir parçasıdır. Artık yatırımcılar enflasyon ve faiz oranlarındaki yüksek dalgalanma riskinden kaçınmak ve daha yüksek gelirler elde edebilmek için alternatif yatırım araçlarına gerek duyuyorlar.

Türkiye’ye baktığımızda bilindiği gibi biz, garantili yatırımı sevdiğimiz için gayrimenkul gibi değer dalgalanmasının az olduğu yatırım araçlarını severiz. Ancak bir yandan da likidite ve el değişiminin kolay olduğu, daha hızlı ve büyük hacimlerde işlem yapılabilen menkul kıymetlere de ilgimiz var.  Dolayısıyla bizim ihtiyaç duyduğumuz yeni finansal araçlar gayrimenkul ve menkul kıymetleri birleştirebilen modeller üzerin inşa edilmelidir.

Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)

Kredi ile ipotekli gayrimenkul alış oranları 2004 senesinde önceki yıllara nazaran % 174,  2005 ‘te %340 ’lara varan artışlar göstermiştir. Finans çevrelerinin bu kredi havuzunu fark etmesiyle finans kesimi gayrimenkul finansmanına yönelmiş, bir yandan mortgage olarak bilinen ipoteğe dayalı konut finansmanı sistemi oluşmuş, diğer yandan da bir gayrimenkul finansmanı tekniği olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO ’lar) gelişmeye başlamıştır.  Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO 'lar) bilindiği üzere, gayrimenkullere ve gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen, Sermaye Piyasası Kurulu'nun ilgili Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumlarıdır. Biz buna yap sat para kazan ve halkla paylaş modeli diyoruz. Sonrasında oluşan stoklar, üretim maliyetinin ve karlılığın düşmesi ve müteahhitlik kavramının (Geliştiricilik, Satış, Yatırım, Marka, Taşeronluk vs gibi.) alt başlıklara ayrılarak değişmesiyle birlikte Paranın patronu finans sektörü gözünü YAP-SAT para kazan noktasından, AL-SAT para kazan noktasına getirmiştir. 

İşte tam da bu noktada paranın patronu “finans sektörü” ile “gayrimenkul sektörünün” kesiştiğini ve ortaya birçok yenilik çıktığını ve daha da çıkacağını görüyoruz. Örneğin Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF’ nin) ve diğer yazılarımda bahsettiğim Girişim Sermayesi Yatırım Fonlarının trend haline gelmesindeki en önemli sebep finans dünyasının yeni arayışları ve bu finansal kültürün gelişmesiyle doğru orantılıdır. Bu sebeplerle,  GYF ‘lerin yeni trend olarak yakın zamanda adından çok söz ettireceği aşikardır. Mevcutta GYF ’ler kurulmaya başladı ve daha da hızlanacak gibi görünüyor. Zira vakti gelmiş bir düşüncenin önünde hiç kimse duramaz derler, işte GYF Türkiye için o vakti gelmiş düşüncelerden biridir.

Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) nedir?

GYF, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri adına inançlı mülkiyet esasına göre gayrimenkuller veya gayrimenkule dayalı haklardan oluşan bir portföyü işletmek için SPK tarafından yetkilendirilmiş portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilen tüzel kişiliği olmayan bir malvarlığı birliğidir. Ancak GYF ’ler gayrimenkullerle ilgili tapu işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi açısından sınırlı olarak tüzel kişiliğe sahip sayılırlar. GYF ’ler belirli bir sektörde veya belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak üzere süreli ve süresiz şekilde de kurulabilirler. 

Türkiye’de neden GYF ’lere ihtiyaç vardır?

Öncelikle orta üst yatırımcılara alternatif yatırım kanalları sunulmalıdır. Çünkü artık orta segment toplam sermayenin büyük bir yüzdesini elinde tutmaktadır. Orta üst segmentteki sermaye toplamı en üst segmentteki bir kaç zümrenin tekelinde olan sermayeyi çoktan sollamıştır. Diğer yandan tek başınıza 10 bin TL ile bir AVM ’ye yatırım yapamazsanız, en çok gidip bir AVM ’de kahve içebilirsiniz ve 10 bin TL’nizi başka alanlara yatırırsınız. Oysa AVM ’lere yatırım yapan bir GYF ’nin katılma payını alarak 10 bin TL’ye bir AVM yatırımı yapabilirsiniz. 

Orta üst segmenti dar ve az kazançlı yatırım araçlarından kurtarmak arsa, AVM, otel vs. gibi daha yüksek getirili yatırım yöntemlerine dâhil etmek ve bu orta üst segment yatırımcıları bir araya getirecek bir organizasyon kurulması gerekmekteydi. İşte bu da GYF ’lerdir. Özetle GYF; gayrimenkullere yatırım yapabilen bir yatırım havuzudur. Bu havuza para atan yatırımcılar, tüm paraların gayrimenkul yatırımları ile büyütülmesi sonucunda payına düşen getiriyi alacaktır. Bana göre GYF ’lerin çıkış noktası temelinde finansal adalet ve erişim arayışıdır ki bu da son derece demokratik bir düşüncedir. Demokrasi sadece siyasi bir arayış değildir, bunu sosyo-ekonomik alana yaymazsanız demokrasi bir ideoloji olmaktan öteye gidemez. Yaşayan bir demokrasiden bahsetmek istiyorsak yatırım yapma özgürlüğü veya zenginleşme fırsatı bir kesimin eliminde olmamalıdır. Tüm dünyada yatırım fonları, yatırımda adalet getirebilmektedir. Aksi halde büyük yatırımları sadece tek başına büyük paraları olanlar yapabilmektedir. Oysa özünde bir fon olan kooperatif gibi kolektif yatırım araçlarında yani yatırım fonlarında yatırım adaleti sağlanmaktadır. 

Sonuçta insanlar tasarruf etme özgürlüğüne sahipler, fakat bu tasarruflarını yatırıma dönüştürürken aynı özgürlüğe sahip olamıyorlar. Bu nedenle GYF ’ler ve yeni yaratılacak finansal modellerle tasarrufa yatırım özgürlüğü diyoruz. 

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GYF) Temel Özellikleri Nelerdir?

GYF'ler kurumlar vergisinden muaftırlar. Ayrıca kar payı dağıtımında veya fon katılma paylarının satışından elde edilen gelirlerde GYF ’ler için çok önemli sayılabilecek stopaj ve gelir vergisi avantajları mevcuttur (gerçek kişi yatırımcılar fon katılma paylarından elde ettiği gelirlerin yarısı gelir vergisinden istisnadır). 

GYF ‘lerin tüzel kişilikleri yoktur fakat özel düzenleme ile tapuda mülkiyet sahibi olmaları düzenlenmiştir.

Alım-Satım Karı ya da kira geliri elde edebilen GYF ‘ler, bu maksatla; konut, arsa, otel, AVM, hastane, turizm tesisleri, restoran vs. gibi çok sayıda yatırımlarda bulunabilirler. Bunlara ilaveten, kira sertifikası, gayrimenkul sertifikası gibi araçlara da yatırım yapabilme imkânları mevcuttur.

Yine üzerinde çeşitli takyidatlar bulunan sorunlu gayrimenkulleri edinebilen GYF'ler bu taşınmazları toplam büyüklüğünün %30 ‘u ile sınırlandırmak durumundadır.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GYF) Faydaları Nelerdir?

2014 Aralık ayında yapılan Gayrimenkul Zirvesinde Sayın SPK Başkanının konuşması ilgimi çekmişti. Gayrimenkul sektöründeki aşırı stokun verdiği zarardan bahsediyordu, işte GYF'ler; bu stokların eritilmesinde, verimli hale getirilip yönetilmesinde, müteahhit karlarının realize edilmesinde ve sektörün sağlıklı büyümesinde ciddi avantajlar getirecektir. 

Özellikle yabancı Gayrimenkul Yatırımcıları açısından baktığınızda; Yatırımcıların firmalar bazında güvenerek yatırım yapmalarından ziyade, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına yatırım yapmaları çok daha avantajlı ve güvenilirdir, zira bu fonlar üzerinde ciddi bir SPK denetimi vardır. Buna ek olarak tapudaki işlemlerde, fonun yetkililerinin yanı sıra, saklamacı kuruluş adı verilen (bankalardan biri) üçüncü bir yetkili de gelip imza atmaktadır. Fona para yatıran yatırımcıların hesapları kişi bazında SPK sistemi içinde elektronik ortamda izlenmekte, dileyen yatırımcı birikimlerinin katılma payına dönüşüp dönüşmediğini kontrol edebilmektedir. Bütün bunların yanı sıra, yabancı yatırımcıların da ülkemizdeki GYF ’lerden pay almasının önü açılmış olması da büyük avantajdır. Bir yabancı yatırımcının doğrudan gayrimenkul alımına göre gayrimenkul fonlarına yatırım yaparak dolaylı alımları çok daha güvenilir, hızlı ve maliyetsiz olacaktır. 

Tam bu noktada söyleyebileceğimiz bir şey de GYF ‘lerin konut alımlarında kat mülkiyeti tesis edilmiş ve iskânı çıkmış konutları alabileceğidir. Yani Kat irtifakı aşamasındaki gayrimenkulleri edinemezler. Bu durum hem müteahhitlerin iskân alma sürecini, hızlandırmasını hem de ellerindeki stoku hızlı bir şekilde eritmelerini sağlayacaktır.

Birçok avantajları beraberinde getiren ve gayrimenkul sektörünün sağlıklı büyümesini sağlayacak olan GYF ’lerin kısa zamanda çoğalacağını, karlı yatırımlar yapılacağını ve bu vesileyle tasarrufa yatırım özgürlüğünün artacağını düşünmek bile konunun heyecanın artacağı anlamına gelmektedir.