Gayrimenkul Yatırım Fonları'nda hareketli günler yaşanıyor!

2017 özel sektör borçlanma araçları piyasası için hareketli başladı. Özel sektör tahvilleri (ÖST) tarafında istikrarlı bir şekilde büyüyen piyasada ihraç tutarları 2011 rakamlarının beş katma ulaştı. Öte yandan sektörde kısmen yeni olan kira sertifikaları ise temmuz ayında ilk defa özel sektör tarafından ihraç edildi. ÖST’lerin alternatifi olarak görülebilecek olan kira sertifikalarında yaşanan bu gelişme de doğal olarak sektörün geleceği için büyüme sinyalleri vermeye başladı.

2008 küresel krizinin ardından dünya çapında birçok ülkede ekonomiyi düzeltmek ve sermaye piyasalarını hareketlendirmek için önlemler alınmaya başlandı. Türkiye de bu önlem yarışında geri kalmadı. Özellikle krizin etkilerinin hafiflemeye başladığı 2011’de özel sektör tahvillerinde hem çeşitlilik hem de ihraç miktarı açısından hızlı gelişmeler yaşandı. Aynı yıl 82 özel sektör borçlanma aracı ihracının başvurusu Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından kabul edildi. Tabii bu hareketlenme de ÖST’lerde büyümenin hızla artmasına neden oldu. 2011’den önce birçok kişi tarafından bilinmeyen ÖST’ler bir anda 18,6 milyar liralık ihraç tutarına ulaştı. Bu ivme her geçen yıl arttı ve 2016 sonunda 90,1 milyar lira seviyesine geldi.

Öte yandan 2013’te SPK tarafından yayınlanan bir tebliğ ile kira sertifikaları piyasaya sürüldü. Sektöre hareketlilik katması planlanan ve faiz hassasiyeti olan yatırımcılar için tasarlanan kira sertifikaları, ilk aşamada hazine tarafından ihraç edildi. Daha sonra katılım bankaları tarafından da ihraç edilen kira sertifikalarında temmuz ayında ise yeni bir adım atıldı. Kuveyt Türk, KT Sukuk Varlık Kiralama A.Ş. aracılığıyla DRD Filo Kiralama için ilk kurumsal kira sertifikası ihracını gerçekleştirdi. Reel sektör tarafından ihraç edilen ilk kira sertifikası olma özelliği taşıyan 50 milyon lira tutarındaki bu ihraç da doğal olarak “Özel sektör kira sertifikaları ÖST’lere rakip olur mu?” sorusunu akıllara getirdi.

ÖST’ler ve özel sektör kira sertifikaları birçok yönden birbirine benziyor. Fakat iki borçlanma aracını birbirinden ayıran özellikler de mevcut. Özel sektör tahvillerinde yapı itibarıyla genelde bir teminat olmadığından alacaklı taraf, alacaklarını doğrudan borçlu olan kişiden tahsil etmeye çalışıyor. Dolayısıyla tahvil yatırımcıları ihraççısının finansal performansından doğrudan etkileniyor. Buna karşılık kira sertifikaları varlığa dayalı sertifikalar olup bir varlığa sahip olmayı veya ondan yararlanma hakkını temsil ediyor. İhraçlarda varlıklar özel amaçlı bir şirkete devrediliyor ve sertifikalar bu varlıklardan doğan gelirler üzerinde hak tesis ediyor. Tahvillere kıyasla kira sertifikalarında yatırımcılar sadece kaynak kuruluşun finansal performansından değil aynı zamanda ihraca konu dayanak varlıkların performansından da etkileniyor.

Vakıf Katılım Genel Müdürü İkram Göktaş’a göre farklılıklarına rağmen özel sektör kira sertifikalarının, konvansiyonel tahvil ve bono ürünlerine alternatif oluşturduğu söylenebilir. Kira sertifikalarının yatırım bankaları ve ticari bankaların yanı sıra artık kamu ve özel sektör şirketleri tarafından da ihraç edilebileceğini belirten Göktaş, bu sayede fon temin etmeye çalışan firmaların faiz hassasiyeti olan fonlara ve yatırımcılara da erişim imkanı bularak daha geniş bir yatırımcı kitlesine ulaşabileceklerini düşünüyor. Öte yandan ilk özel sektör kira sertifikası ihracını gerçekleştiren Kuveyt Türk’ün hazine ve uluslararası bankacılıktan sorumlu genel müdür yardımcısı Ahmet Albayrak da, özel sektör kira sertifikalarının ÖST’lerin alternatifi olabileceğini düşünüyor. Albayrak “Organize piyasalara kote edilebilen ve ikincil piyasalarda da işlem görebilen varlığa dayalı kira sertifikaları, ÖST’lere nazaran daha sağlam ve güvenilir bir faizsiz finansman aracı olma özelliğini taşıyor. Kira sertifikaları ÖST’lerin önemli bir alternatifi olacak”

Özel sektör kira sertifikalarının tabii bir de alıcı tarafı var. Bireysel ve kurumsal yatırımcılar için uygun olarak tasarlanan araca faiz hassasiyeti olan yatırımcılar özellikle ilgi gösteriyor. Ayrıca kurumsal yatırımcı tarafında portföy yönetim şirketleri, bankalar, sandıklar, vakıflar ve sigorta şirketlerinin de özel sektör kira sertifikalarının en büyük yatırımcıları olması bekleniyor. Nitekim öyle de oluyor. Özellikle otomatik katılım sistemiyle faizsiz emeklilik sistemine gelen talebin de etkisiyle emeklilik fonları yöneten portföy yönetim şirketleri kira sertifikası ihracına olan ilgisini her geçen gün arttırıyor. Albayrak da kurumsal yatırımcının önemine dikkat çekiyor ve “Türkiye’de katılım bankacılığı prensiplerine uygun çalışan bireysel emeklilik, sigorta ve portföy yönetim şirketlerinin varlığını önemsiyoruz. Bu şirketlerin yönettiği fonların büyümesine bağlı olarak kira sertifikası piyasasının da büyüyeceğini ve derinleşeceğini düşünüyoruz” diyor. Buna karşılık ilk özel sektör kira sertifikasının fon kullanıcısı ve kaynak kuruluşu olan DRD Filo Kiralama Genel Müdürü İlkay Ersoy da bu alanda sürekli ve kalıcı olmak istediklerini belirtiyor.

2017’nin ilk yarısında borçlanma araçları piyasasındaki ihraç tutarları 55 milyar lira seviyelerine yaklaştı. Hal böyle olunca sene sonuna kadar piyasanın ihraç tutarının 100 milyara ulaşması ya da en azından yaklaşmasını beklemek hiç de yanlış değil. Fakat her ne kadar sektör büyümeye devam etse de piyasada özel sektörün ihraç etmiş olduğu dolaşımdaki Türk Lirası cinsinden kira sertifikası ihraçları henüz epey düşük oranlarda kalıyor. Yurtiçinde dolaşımda bulunan özel sektör kira sertifikası ihraçları yaklaşık 2,2 milyar liraya ulaşmasına rağmen toplam Türk Lirası borçlanma piyasası içinde payı yüzde 4 civarında gerçekleşiyor. Albayrak bu durumun nedenini kira sertifikası yapısının tahvil yapısından farklı, ikinci el piyasasının sığ ve ürünle ilgili bilgi eksikliğinin ve farkındalığın az olması şeklinde açıklıyor ve bu sorunların giderilmesi durumunda ürünün sektörde etkisini arttırabileceğini ifade ediyor.

Halihazırda bankalar yüzde 64 ihraç oranı ile borçlanma piyasalarında ihraç pazarının ana oyuncuları olarak bulunuyor. Onları yüzde 31 ile banka dışı finansal kuruluşlar ve yüzde 14 ile reel sektör takip ediyor. Kira sertifikalarında ise aslan payını devlet alıyor. Yurtiçinde yaklaşık 11 milyar lira, yurtdışında ise 6 milyar dolar ile dolaşımdaki kira sertifikalarının yüzde 78’i devlet tarafından ihraç edilmekte. Hâzineden sonra ise piyasanın en büyük oyuncusu katılım bankaları gibi duruyor. Kira sertifikalarının özel sektör tarafından da ihraç edilmeye başlanması ile pazar payları arasındaki dağılım nasıl değişir henüz belli değil. Fakat yapılan bir takım düzenlemeler de gösteriyor ki önümüzdeki günlerde özel sektörde faaliyet gösteren firmaların pazara daha çok dahil olacak ve piyasa canlanacak. Nitekim Albayrak da bu görüşe katılıyor ve ekliyor “Bireysel emeklilik fonları ve katılım sigortacılığı fon hacminin artmasıyla birlikte gelecek dönemde özel sektör kira sertifikası ihraçlarının artacağım öngörüyoruz.” 

OMURGA PORTFÖY 
İhraç Atağı

Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından 2014’te piyasaya sunulan Gayrimenkul Yatırım Fonları (GMYF) ve Girişim Sermayesi Yatırım Fonları (GSYF) tarafında hareketli günler yaşanıyor. Özellikle emeklilik fonları gibi kurumsal yatırımcıyı çekmeyi planlayan portföy yönetim şirketleri, GMYF ihraçlarını ve yatırımlarını tek tek duyurmaya başladı. Temmuz ayında AvivaSA, Ak Portföy’ün GMYF’sine yatırım yaparak gayrimenkule yatırım yapan ilk emeklilik şirketi oldu. İş Portföy ise ilk GMYF’si için talep toplama sürecini tamamlayarak 400 milyon lira büyüklüğünden bir fon ihracı gerçekleştirdi. Öte yandan Omurga Portföy ilk GMYF ihracını gerçekleştirerek resmi olarak sektöre giriş yaptı.

GMYF’ler, gayrimenkul satın alarak oluşturdukları portföylere ilişkin tasarruf sahiplerine “katılım payları” satarak tasarruf sahibine kira ve değer artışı gibi gayrimenkul kazancı elde etme imkanı sağlıyor. Yurtdışında oldukça yaygın olan bu sistem, Türkiye’de henüz üç yıllık bir geçmişe sahip. Bu nedenle yeni yeni şekilleniyor fakat hem gayrimenkul yatırım fonu kurma hem de yatırımcı tarafında ilgi oldukça yüksek. Halihazırda gayrimenkul yatırım fonları piyasası ikiye ayrılıyor. Bir kısım bankalar tarafından kurulan fonlardan oluşurken ikinci kısmı ise bağımsız gayrimenkul portföy yönetim şirketleri oluşturuyor. Bankalar tarafından kurulan GMYF’lerin başını Ak Portföy, İş Portföy ve Albaraka Gayrimenkul Portföy çekiyor. Öte yandan bağımsız şirketlerin sayısı ise gün geçtikçe artıyor. 24 GPYŞ, Arz GPYŞ, Kalender GPYŞ, Logos Portföy Yönetimi, Re-Pie GPYŞ ve Ünlü GPYŞ ihraç belgesi SPK tarafından onaylanan bağımsız GMYF’lerden...

Omurga Portföy de 2017’de ihraç belgesi onaylanan bağımsız portföy yönetim şirketlerinden biri. 2014’te kurulan şirketin genel müdürü Oğuz Kösebay, gayrimenkule dayalı varlık yönetiminde 2011 yılından beri yoğun bir şekilde çalıştıklarını ve büyüme potansiyeli gördükleri için fon piyasasına giriş yaptıklarını ifade ediyor. Üç yıldır fon piyasasının içinde bulunan şirket sonunda harekete geçerek 3 Temmuz 2017’de ilk GMYF’lerini ihraç etti. Omurga GPYŞ Karma Birinci Gayrimenkul Yatırım Fonu ismiyle ihraç edilen fonda Omurga kurucuları yatırımcı olarak bulunuyor. Toplam beş yıl sürmesi planlanan ve ilk iki yılı yatırım dönemi olan fonun büyüklüğünün bu dönemde 200 milyon liraya ulaşması hedefleniyor.

Gayrimenkul yatırım fonları iki şekilde yatırımcıya sunuluyor. Bazı projeler ihraççıların sahip olduğu projelere özel fonlar olurken diğerleri ise karma fonlar olarak karşımıza çıkıyor. Omurga Portföy’ün ihracını gerçekleştirdiği fon da karma bir fon. Portföy dağılımı yüzde 60 ofis, yüzde 15 konut ve yüzde 10 arsa yatırımı olmak üzere farklı alanlardaki gayrimenkullerden oluşuyor. Kösebay bu alandaki stratejilerini gayrimenkul piyasasının iniş çıkışlarından etkilenmeyecek gayrimenkullere yatırım yapmak olarak açıklıyor ve “Kazancı maksimize etmek amacıyla ilk fonumuzu karma gayrimenkul tiplerine yatırım yapmak üzere tasarladık” diyor.  

GMYF’lerde yatırımcılar fonun yatırım yaptığı gayrimenkullerin değer artışları, kira gelirleri ve satış gelirleri ile oluşan karlar aracılığıyla gelir elde ediyor. Yatırımın tüm kazançları yatırımcılara yatırımları oranında dağıtılıyor. Portföy yönetim şirketleri ise yıllık fon ücretinden ve yatırımcıların getirisinin ihraç belgesinde belirtilen eşik getirinin üzerine çıkması durumunda alman performans ücretlerinden kazançlarını sağlıyor. Omurga GPYŞ Karma Birinci GMYF’nin yıllık yönetim ücreti yüzde 1,5 olarak belirlenmiş. Bunun haricinde yatırımcı eşik getirinin (T.C. Merkez Bankası 2 yıllık gösterge faizi) üzerinde bir getiri elde ettiğinde yüzde 20 performans ücreti tahsil edilecek.

Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi yatırım fonlarında sadece nitelikli yatırımcıların yatırım yapmasına izin veriliyor. Zaten birçok GMYF’nin yatırımcıları da ilk aşamada gayrimenkul yatırımı ile ilgilenen fakat gayrimenkullerin alım satımı, bakımı ve kiralanması ile uğraşmak istemeyen nitelikli ve yabancı yatırımcılardan oluşuyor. Omurga Portföy’ün karma fonu da hem bireysel hem de kurumsal yatırımcılar için uygun olarak tasarlanmış. Fakat Kösebay yatırımcı profilinin genişlemesi gerektiğini ancak bu şekilde Türkiye’deki çok malikli yapıdan kaynaklanan sorunların çözülebileceğini düşünüyor ve ekliyor “Yatırımcıların ölçek ekonomisinden yararlanması ve riskleri optimize etmesi açısından doğrudan gayrimenkul yatırımları yerine gayrimenkul yatırım fonlarına yatırım yapmalarım öneriyoruz. Bu şekilde tek bir segmente, tek bir bölgeye yatırırım yapmak yerine portföy yatırımı yaparak varlıklar verimli bir şekilde yönetilmiş oluyor.”

Omurga Porföy’ün gelecek için de birçok planı var. Şirket, bünyesindeki gayrimenkul fonlarını çeşitlendirmek istiyor. Kösebay önümüzdeki yıl ayrıca kişiye/kuruma özel gayrimenkul yatırım fonları kurmak için görüştükleri aileler ve kurumsal şirketler olduğunu söylüyor ve “Aile gayrimenkullerinin kurumsal olarak yönetilmesi ve sonraki nesillere aktarılması açısından özel gayrimenkul yatırım fonları avantajlı olacak. Kurumsal yatırımcılar için de özel gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul portföylerini tek bir çatı altında yönetilebilecekleri ve büyütebilecekleri bir sermaye piyasası aracı olacak” diyor. Öte yandan şirket içinde GSYF kurmak için de çalışmalar yürütülüyor. Hatta SPK’dan izinler de tamamlanmış bile. Görünen o ki yakın zamanda Omurga Portföy GSYF ihracını da gerçekleştirip piyasada büyüme hedeflerine devam edecek. 

SERMAYE PİYASASI KURUCU 
Avrupa ve Türk Sermaye Piyasaları

Türkiye, siyasal sıkıntılara rağmen ekonomik anlamda Avrupa Birliği (AB) ile uyumlu hale gelmek için çalışmalarını sürdürüyor. Avrupa Birliği’ne entegrasyon süreci kapsamında Kopenhag kriterlerinin ekonomik kısmını tamamlamak için son iki yılda önemli adımlar atıldı. 24 Ağustos 2015 tarihinde Avrupa Birliği ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) işbirliği ile “Sermaye Piyasası Kurulunun Güçlendirilmesi” isimli bir proje başlatıldı.

SPK ve Ernst & Young (EY) France tarafından Merkezi Finans ve ihale Birimi işbirliğinde Türkiye Cumhuriyeti ve Avrupa Birliği’nin desteğiyle yapılan projede amaç, Türk sermaye piyasaları ile Avrupa’daki eşdeğerleri arasındaki uyumu artırmaktı. Yüzde 90’ı Avrupa Birliği yüzde 10’u ise Türkiye Cumhuriyeti tarafından finanse edilen projede üç ana alana yoğunlaşıldı, ilk olarak muhasebe ve denetim alanında AB düzenleme ve uygulamalarına ilişkin eğitim faaliyetleri gerçekleştirildi. Bu eğitimlerin temel amacı Sermaye Piyasası Kurulu’nun finansal raporlar ve bağımsız denetimler üzerindeki gözetim kapasitesinin geliştirilmesiydi. Daha sonra sermaye piyasalarına ilişkin AB mevzuatına uyumlu bir şekilde SPK'nın idari kapasitesinin geliştirilmesi için çalışmalar yürütüldü. Son olarak ise konuyla ilgili kamuoyu ve piyasa katılımcıları nezdinde farkındalığın artırılması sağlandı. Projenin sonuçları ise temmuzun ortasında İstanbul ve Ankara’da yapılan seminerler ile kamuoyuyla paylaşıldı.

12 Temmuz’da İstanbul’da proje kapsamında gerçekleşen seminere gerek Expertise France ve EY France’dan gerekse AB Bakanlığı ve SPK’dan önemli isimler katıldı. Açılış konuşmasını yapan Avrupa Birliği Bakanlığı Ekonomik ve Mali Politikalar Başkanı Sinan Ayhan sermaye piyasalarında kurumsal ve yasal altyapının önemine dikkat çekerken “Borsa İstanbul’un yüzde 65’i yabancı yatırımcılara ait. Türkiye'ye ciddi miktarda yabancı yatırımcı ilgisi var. Bu ilgiyi yaratan şey düzgün hukuki alt yapı. Sermaye piyasası mevzuatı düzgün olmazsa böyle bir ilgi olmaz. Yatırımcıların ilgisini sıcak tutmak ve devamını sağlamak için bu çalışmaları sürdürüyoruz” dedi. Öte yandan SPK Başkan Yardımcısı Bora Oruç ise AB müktesebatı içinde sermaye piyasalarını ilgilendiren 11 farklı alan olduğunu ve uzmanları yabancı ülkelere göndererek bu alanlarda yetiştirdiklerini ve onlarında Türkiye’ye dönüşte diğer uzmanlara bilgilerini aktardıklarını belirtti. EY Fransa Teknik Yardım Takım Lideri Yann Christin de SPK çalışanlarının yüzde 50’sinin AB mevzuatı hakkında bilgilendirildiğini ve proje ile sermaye piyasalarında önemli gelişmelerin sağlandığını söyledi.

Küreselleşme ile birlikte ülkeler arasındaki karşılıklı ekonomik bağımlılıklar da artıyor. Bu ay Flamburg’da yapılan G20 zirvesinde de ekonomik ve finansal sürdürülebilirlik için ekonomileri stabilize etme ve birlikte çalışarak daha güçlü bir finansal sistem kurmak en önemli mesajlardan biriydi. AB Delegasyonu Ataşesi Laura Zambetti de proje kapsamındaki seminerde bu konuya parmak bastı. Finansal pazarların sağlam bir şekilde işleyebilmesi için güçlü şirket kanunları ve mevzuatların olması gerektiğini söyleyen Zambetti, şirket kanunları mevzuatında Türkiye’nin AB’ye büyük ölçüde uyum sağladığını belirtti.

Türkiye ve AB arasındaki ekonomik işbirliğinin pekiştirildiği bu projeye çok sayıda yerli ve yabancı katılımcı katkı sağladı. Önümüzdeki yıllarda da bu tarz projeler devam edeceğe benziyor. Zira AB ve Türkiye mevzuatlarındaki farklılıklara rağmen sermaye piyasalarındaki düzenlemeler ve adaptasyonlar ile piyasaların güçlendirilmesi için yapılan çalışmalarda oldukça ilerleme kat edilmiş.

FORBES