Gayrimenkulde beklentiler öteleniyor!

Ekonomideki dalgalanmalar, dövizin hızla artması ve 17 Aralık operasyonu, inşaat ve gayrimenkul sektörlerine olumsuz yansıyor. Bu süreçte kimi inşaat şirketleri de proje araştırma-geliştirme faaliyetlerine devam etmelerine rağmen satış odaklı çalışmalara 2-3 ay kadar ara verdiler... 

Türkiye'de son dönemde yaşanan gelişmeler başta gayrimenkul ve inşaat sektörleri olmak üzere birçok sektörü olumsuz etkiliyor. Ekonomideki dalgalanmalar, döviz kurlarındaki hızlı yükseliş, 17 Aralık operasyonunun etkileri ve kış mevsiminin verdiği durgunluk da etkilenince gayrimenkul ve inşaat sektörleri için de zorlu bir döneme girilmiş oldu. Bu süreçte kimi şirkeder kampanyalar düzenleyerek satışlarını artırmaya çalışırken kimi şirkeder de pazarlama faaliyetlerini 2-3 ay sonrasına erteleme yolunu seçiyor. 

Yerel seçimlerin ardından Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin de yapılacağı 2014 yılının kayıp bir yıl olabileceğine işaret ediliyor. 

Sektörün farklı kesimlerinden 2014 yılı için beklenti ve tahminlerini aldık. Sektör temsilcileri iyimser olmakla birlikte 2014 yılı için endişelenilen konular da bulunuyor... 

Maliyetlerde artış oranı yüzde 27 

İnşaat malzemelerinin fiyatlarındaki artışı araştıran Makro İnşaat, yüzde 27'lere varan oranlarda fiyat artışı tespit etti. 

İnşaat maliyetlerinde etkin ana 14 kalem üzerinden oluşturulan, malzeme sepeti üzerinden piyasa araştırması yaptıklarını belirten Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan, araştırmayı söyle özetliyor: "Elektrik kablosunun hammaddesi olan bakır uluslararası piyasada dolar bazında işlem görüyor. Bakırda TL bazlı artış oranı yüzde 27'ye ulaşıyor. Artış oranı kumda yüzde 26'yı, çimentoda yüzde 15'i, demirde ise yüzde 12'yi buluyor. Parke, doğrama, kereste, vitrifiye, cam, boya ve akaryakıt gibi diğer kalemlerde ise artış oranları minimum yüzde 10 oldu." 

KONUT FİYATLARI ARTACAK 

Konut satışlarında mevsimsel bir yavaşlama yaşayan konut piyasasında, kredi faizlerinde meydana gelen yükselişin flyadara zam olarak yansıması bekleniyor. Fiyadarın yükseleceği bu dönemi doğru değerlendirmek isteyen tüketicilerin, satın almalarında ikinci el konudan tercih etmeleri de bir diğer beklenti. 

Faiz oranlarındaki artış nedeniyle, markalı konutlarda fiyat artışının kaçınılmaz olacağını belirten Era Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Can Ekşioğlu şunları söylüyor: "Konut ya da ticari gayrimenkul satış kararını bekletenler için, içinde bulunduğumuz ortam ikinci elin lehine gelişiyor. Hangi bölgelerin değerinde artış yaşanacağı ve o bölgelerin gelecek dönem projeksiyonu ile ilgili uzman görüşüne başvurarak hareket etmek kriük önem taşıyor." 

İNŞAAT MALİYETLERİ ARTTI 

İnşaat maliyetlerinin geçen yılın genelinde yüzde 7-8 civarında bir artış gösterirken, bu yılın ilk aylarında inşaat maliyetindeki artış yüzde 10'u geçti. Maliyederdeki bu aruşın devam etmesi halinde sektörün sıkıntıya gireceğine dikkat çekiliyor. Makro inşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan, 17 Aralık Operasyonu'nun inşaat sektörünü olumsuz yönde etkilediğini söylüyor. 

Uyan, "17 Aralık'tan sonra döviz kurları ve  faizlerde yaşanan hareketlilik sonucu inşaat maliyetlerinde bir ayda yüzde 10'unun üzerinde bir artış meydana geldi. Maliyetindeki bu artış devam ederse sektör sıkıntıya girer" diyor. Kısa dönemde bu yüksek maliyet artışının daha da yükselmesinden endişe duyduklarını belirten Uyan, bunu üç sebebe dayandırdıklarını söylüyor. 

Uyan, İlk olarak kurdaki ve faiz oranlarında ki artışın henüz tam olarak enerji ve sanayi üretim maliyetlerine yansımadığını, bu yansımanın oluşması durumunda ise fiyatlardaki artış oranının daha da yukarılara çıkabileceğini belirtiyor. 

FİYATLAR YÜKSELECEK 

İkinci dayanak olarak, normal süreçlerde kış aylarında, doğu ve güneydoğu şantiyelerinin kapalı olmasından dolayı inşaat piyasasında arza bağlı olarak talep daralması yaşandığını ve bununda inşaat malzemelerinde kış aylarında dönemsel olarak düşük fiyat avantajını sağladığını ifade eden Uyan, bahar aylarından itibaren doğu bölgelerinde açılacak şantiyelerle birlikte talebin artacağım bunun da fiyatları yukarı taşıyacak bir neden olabileceğini vurguluyor. 

Son olarak faizlerdeki yükselişin ticari kredi ve bireysel kredilerde ciddi artışlar doğurduğunu, bu durumun iki yönden inşaat maliyetlerinde artışa sebebiyet vereceğini belirten Uyan, "Yükselen bireysel konut kredilerinin konuta olan talebi daraltacak. Bu daralma inşaat maliyetlerine proje inşaat aşamasında satış yapmak suretiyle ön finansman olarak ciddi kaynak sağlayan projelerde bu kaynağı kesecek. Firmalar bu kesilen kaynağın yerine öz sermaye veya kredilerle inşaatı finansman etmek zorunda kalacaklar. Bu da ciddi finansman giderleri neticesinde yapım maliyetlerini artıracak" diyor. 

TEDARİKÇİLER ENDİŞELİ 

İnşaat malzemesi üreticilerinin de piyasalarda oluşan dalgalanmalar sonucunda ya inşaat firmaları ile büyük bağlantılara girmekten kaçındıkları ya da riski fıyaüamak suretiyle anormal teklifler sunduklarına da işaret ediliyor. Bu durumun özellikle süre taahhüdü verilen projelerde, işi zamanında bitirmek isteyen kurumsal ve marka yükleniciler için ciddi mali yükler doğurduğuna dikkat çekiliyor. 

Bu yükü proje geliştiren inşaat firmalarının belli oranda konut saüş fiyatlarına yansıtma imkanı olduğu ancak götürü usulü çalışan ve kamu taahhüt işi yapan müteahhitlerin zorda kalabilecekleri de vurgulanıyor. 

Makro İnşaat olarak, inşaat maliyetlerini merkez ofis-satınalma-şantiye arasında kurdukları netvvork sistemi üzerinden anlık takip edebildiklerini belirten Ercan Uyan, "Şu anda birinci sınıf kapalı otoparklı konutlarda, satılan alan m2 inşaat maliyetleri arsa payı ve KDV hariç 1.750 TL/m2 oldu. Daha üst segment lüks projelerinde ise maliyetler 2.300-2.700 TL/m2 civarına çıktı" diyor. 

Bu durumda, İstanbul'da ikinci derece merkezi lokasyonda en düşük arsa maliyetinin de, saülabilir m2 alanına düşen değerinin 1000-1.200 TL/m2 olabileceği, sonuç olarak toplamda birinci sınıf konut maliyetlerinin şu anda karsız ve KDV hariç minimum 2.800-3.000 TL/m2 bandında gerçekleşebileceğinin hesapladığı da belirtiliyor. Uyan, ekonominin en önemli aktörünün siyasi istikrar olduğunu, piyasa da genel olarak seçim sonrası bir normalleşmenin beklendiğini belirtiyor. 

BAŞARILI GEÇEN 3 YIL 

Konut yatırımı ve satışları için son üç yılın önemli bir dönem olduğuna işaret eden TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Fatih Tosun şunları söylüyor: "Yatırımcılar kentsel dönüşüm ve mütekabiliyet yasaları ile kazanılan ivmeyi kullanacaktır. Yabancı sermaye her zaman uygun ortam aramıştır, mütekabiliyet yasası ile birlikte konut saüşı tarafında bir ilgi artışı oldu. TL'nin değer kaybı ile avantajı kullanmaya çalışacaklardır." Siyasi risk dışında şu anki ortamın 2011 3. çeyreği ve 2012'nin ilk yarısı ile benzer bir seyir izleyeceğini düşündüğüne dikkat çeken Tosun şunları söylüyor: "2014'ün 3'üncü çeyreğinin sonuna kadar faiz oranlarının yüksek seyretme ihtimali var. Bu durum hem konut satışlarını hem de konut kredisi kullandın m oranlarını etkileyecektir. Daha öncede benzer dönemler yaşadığımız ve siyasi riskin uzun süreli istikrarsızlık yaratma ihtimali ortadan kaldınlırsa faiz oranları sürekli yüksek oranlarda kalmayacaktır." 

EKONOMİST