Gayrimenkule dair bazı sözleşmelerde TL kararı!

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avkat Ali Güvenç Kiraz, bugün resmi gazetede yayımlanan "gayrimenkul satış ve kiralamasında döviz yasağı kararı"na ilişkin yazı kaleme aldı. İşte yazının detayları;

12 Eylül 2018 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete ile 85 sayılı T.C Cumhurbaşkanlığı Kararı yayımlanmıştır. Bu karar ile Türk Parasını Koruma Hakkında 32 no’lu Kararda değişiklik yapılmış ve bu Kararla; 

“g- Türkiye’de yerleşik kişilerin bakanlıkça belirlenen haller dışında kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dahil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden ve dövize endeksli olarak karşılaştırılamaz.”  Denilmiştir. 

Mevcut sözleşmelerle ilgili olarak da Geçici 8.Madde ile; 

 “Geçici madde 8- Bu kararın 4’üncü maddesinin (g) bendinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde, söz konusu bentte belirtilen ve daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedeller, Bakanlıkça belirlenen haller dışında; Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenir”.  Denilmektedir. 

Bu karar ne anlama gelmektedir? 

Bu karar ile bu tarihten itibaren artık gayrimenkule dair yapılan her türlü alım-satım sözleşmesi, kira sözleşmesi, eser sözleşmeleri (özel hukuk taahhüt inşaat sözleşmeleri) ve yine özellikle ticari gayrimenkullerde çok kullanılan hizmet sözleşmeleri (AVM, Residence, Toplu Yapılar vb.) akdi döviz cinsinden yapılamayacak ve sözleşmeler sadece Türk Lirası üzerinden düzenlenecektir. 

Geçici 8.Maddesi ile gayrimenkule dair geçmişte yapılan tüm gayrimenkul alım-satım sözleşmeleri, kira sözleşmeleri, eser sözleşmeleri ve hizmet sözleşmeleri taraflar arasında yapılacak olan uzlaşma görüşmeleri sonrasında yeniden ve Türk Lirası cinsinden belirlenecektir. 

Dövizin özellikle de Amerikan Doları ve Avrupa Euro’nun aşırı değer kazanması çerçevesinde alınan bu Karar ile sözleşme serbestliği ilkesi ağır bir yara almış sayılacaktır. Türk Hukukunda tüm sözleşmeler için geçerli olmak üzere “aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmelerin uyarlanması” her zaman mümkündür. Son dönemde dövizin aşırı artışının kiracılar nezdinde ağır bir ifa güçlüğü yarattığı da aşikardır. Burada mal sahipleri ile anlaşanlar açısından bir sorun gözükmemekle birlikte anlaşamayanların yargıya başvurarak dava açtıkları tarih itibariyle döviz kurunu uyarlama yolu ile sabitlemeleri mümkündür. 

Mevcut Karar ise bu tarihten sonraki tüm sözleşmeleri net bir şekilde bağlamaktadır. Eski tarihli sözleşmelerin 1 ay içerisinde uyarlanması konusunda ise ciddi sorunlar çıkacağı aşikardır. Şöyle ki;

1)    Geçici 8.Madde ile 30 günlük süre içerisinde gayrimenkule dair tüm sözleşmelerin (alım-satım, kira, eser, hizmet) taraflarca yeniden belirlenmesi ilkeleri nelerdir? Taraflar nasıl uzlaşacak ve hangi kur üzerinden sözleşmelerini uyarlayacaklardır? Bu konuda bir belirleme olmadığı için sıkıntı yaşatacağı görülmektedir. Dolar kuru 3 TL. sözleşme başlangıcı yapılan bir konuda 6,38 TL. olan şu anda nasıl bir uyarlama ve sabitleme yapılacaktır? 

2)    Yargıtay’ın gayrimenkule dair sözleşmeler için vermiş olduğu uyarlama konusundaki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları varken (bu karar hukuk mahkemeleri tarafından dikkate alınır) bu konuda anlaşamayan tarafların uyarlama istekleri nasıl çözülecek ve mahkemeler nasıl karar verecektir? Yargıtay’ın vermiş olduğu Hukuk Genel Kurulu kararında Türkiye ekonomisinin zaman zaman krizlere sebebiyet verdiği ve krizlerin öngörülebilir olması nedeniyle bu borçlanmaya sebebiyet veren kişilerin bu duruma katlanması gerektiği şeklindedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/1614 Esas)

Tarafların uzlaşamamaları halinde kira sözleşmeleri konusunda kira tespitinin mahkemelere taşınacak olması halinde kira tespit davalarının açılma süreleri ile ilgili Borçlar Kanunu maddeleri açıkken bu maddeler kapsamında dava açamayacak olan mal sahipleri nasıl hareket edecektir?

3)    Türkiye’ye yatırım yapmak için gelmiş ve Türkiye’de yerleşik yabancı sermayeli şirketlerin özellikle yapmış oldukları ticari gayrimenkul yatırımları için ön görmüş oldukları sözleşme serbestliği nedeniyle bu konudaki sözleşme içeriklerinde yer alan Uluslarararası Tahkim vb. maddeler bu kapsamda nasıl yorumlanacaktır? Türkiye Cumhuriyeti hukukunu uygulama olanağı verilmeyen sözleşmeler nedeniyle bu uzlaşmaya yanaşmayan şirketler konuyu Tahkime taşıyacaklardır. Mevcut yabancıların Türkiye’ye yatırım şartlarını da zorlayıcı bir etkisi olacağı görülmektedir. 

Bu ve bunun gibi ortaya çıkabilecek sorunları hep birlikte uygulama sürecinde göreceğiz. Gayrimenkule dair yapılan tüm alım-satım, kira, eser ve hizmet sözleşmeleri ile ilgili bu tarihten itibaren yeni bir dönemin başladığını söylemek gerekiyor. Yapılmış olan sözleşmelerle ilgili de 30 gün içerisinde Türk Lirasına uyarlanması zorunluluğu da özellikle Kasım ayından sonra bolca dava göreceğimiz anlamına geliyor.

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı 

5 soruda gayrimenkulde döviz yasağı!