Gayrimenkullerin yeniden değerlemesi nasıl yapılıyor?

Dünya Gazetesi köşe yazarı Akif Akarca ve Dr. Mehmet Şafak bugünkü köşelerinde taşınmazların yeniden değerlemesini kaleme aldı. İşte Akif Akarca ve Dr. Mehmet Şafak'ın 'Sürekli yeniden değerleme imkanı' başlıklı yazısı...

Dünya Gazetesi köşe yazarı Akif Akarca ve Dr. Mehmet Şafak bugünkü köşelerinde taşınmazların yeniden değerlemesini kaleme aldı. İşte Akif Akarca ve Dr. Mehmet Şafak'ın 'Sürekli yeniden değerleme imkanı' başlıklı yazısı...

Bilindiği üzere; Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) “Enflasyon Düzeltmesi ve Yeniden Değerleme Oranı” başlığı altında yer alan mükerrer 298. maddesinde enflasyon düzeltmesine ve yeniden değerleme oranının tespitine ilişkin hükümler yer almış olup, anılan düzenleme uyarınca, son 3 hesap döneminde TEFE (Yİ-ÜFE)’deki artışın %l00’den ve içinde bulunulan hesap döneminde yüzde 10’dan fazla olması halinde, cari dönem sonu itibariyle mali tabloların enflasyon düzeltmesine tabi tutulması gerekmekteydi. En son enflasyon düzeltmesi de 31.12.2004 tarihinde sona eren hesap dönemlerine ilişkin bilançolar üzerinden yapılmıştı.

Öte yandan, 7326 sayılı Kanun’un 11. maddesiyle Vergi Usul Kanunu’nun geçici 31. maddesine ilave hüküm eklenmiş ve gerek taşınmazlar için gerekse diğer amortismana tabi iktisadi kıymetler için, Yeniden değerleme neticesinde pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden % 2 oranında vergi ödenmek şartıyla yeniden değerleme yapılması olanağı tanınmıştı. Bu kapsamda yeniden değerleme 31/12/2021 tarihine kadar yapılabilecektir. Taşınmazların ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerin 9 Haziran 2021 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan maliyet bedeline dâhil edilen her bir maliyet unsurunun anılan yeniden değerlemeye tabi tutulmasında, 2021 Mayıs ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerinin (666,79’un), ilgili maliyet unsurunun aktifleştirildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oran dikkate alınacaktır.

Cari yıla ilişkin olarak yapılabilecek yeniden değerleme:

26 Ekim 2021 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7338 sayılı “Vergi Usul Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un 31. maddesiyle Vergi Usul Kanunun mükerrer 298 inci maddesine eklenen (ç) fıkrası ile; enflasyon düzeltmesi yapma şartlarının gerçekleşmediği hesap dönemlerinin sonu itibarıyla, bilançolara dahil bulunan amortismana tabi iktisadi kıymetlerin (bu niteliklerini korudukları müddetçe sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilenler hariç) ve bunlar üzerinden ayrılmış olup bilançoların pasifinde gösterilen amortismanların anılan maddede belirtilen şartlar doğrultusunda yeniden değerlenebilmesine imkân tanınmaktadır. Anılan düzenlemeler 01.01.2022 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek olup, o tarihten itibaren bu imkan kullanılabilecektir.

Yapılan bu düzenlemeye göre;

Tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan

- Kollektif, adi komandit ve adi şirketler de dâhil olmak üzere ferdi işletme sahibi gelir vergisi

  mükellefleri ile

- Kurumlar vergisi mükellefleri

(münhasıran sürekli olarak işlenmiş; altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden ve bu nedenle devamlı olarak enflasyon düzeltmesi yapanlar ile kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilenler hariç) bilançolarına kayıtlı amortismana tabi iktisadi kıymetlerini (sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmaz ve iktisadi kıymetler hariç) yeniden değerleme hakkına sahip bulunmaktadırlar.

Anılan yeniden değerleme, cari yıla ilişkin olarak yapılabilecek yeniden değerleme olup, yeniden değerleme yapılırken o cari yıla ait olan yeniden değerleme oranı kullanılacaktır. Yeniden değerleme oranı ise, yeniden değerleme yapılacak yılın Ekim ayında (Ekim ayı dahil) bir önceki yılın aynı dönemine göre Devlet İstatistik Enstitüsünün Toptan Eşya Fiyatları Genel Endeksinde meydana gelen ortalama fiyat artış oranıdır ve bu oran Hazine ve Maliye Bakanlığınca Resmî Gazete ile ilân edilmektedir. Kendilerine özel hesap dönemi tayin olunan mükelleflerin yapacakları yeniden değerlemede, özel hesap döneminin başladığı takvim yılına ait oran esas alınacaktır. (Geçici vergi dönemleri itibarıyla yapılacak değerlemede esas alınacak yeniden değerleme oranı, bir önceki yılın Kasım ayından başlamak üzere; 3, 6 ve 9 uncu aylarda bir önceki 3, 6 ve 9 aylık dönemlere göre Türkiye İstatistik Kurumunun Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksinde meydana gelen ortalama fiyat artış oranı esas alınmak suretiyle belirlenir.)

Uygulamaya ilişkin diğer önemli hususlar ise şöyledir:

- İktisadi kıymetlerin maliyet bedellerine eklenmiş bulunan (iktisadi kıymetlerin aktifleştirildiği hesap dönemine ilişkin olanlar hariç) kur farkları ve kredi faizleri (bunlara isabet eden amortismanlar dâhil) yeniden değerleme kapsamına girmez.

- Yeniden değerlemede, iktisadi kıymetlerin ve bunlara ait amortismanların, Vergi Usul Kanununda yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve değerlemenin yapılacağı hesap dönemi sonu itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerleri dikkate alınır. Amortismanın herhangi bir yılda yapılmamış olması durumunda, yeniden değerlemeye esas alınacak tutar bu amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılarak belirlenir.

- İktisadi kıymetlerin yukarıdaki şekilde tespit edilen değerleri ve bunlara ilişkin amortismanların, yeniden değerlemenin yapılacağı yıla ait olan yeniden değerleme oranı ile çarpılması suretiyle yeniden değerleme sonrası değerleri bulunur.

- Yeniden değerleme neticesinde iktisadi kıymetlerin değerinde meydana gelen değer artışı, yeniden değerlemeye tabi tutulan iktisadi kıymetlerin her birine isabet eden değer artışı ayrıntılı olarak görünecek şekilde, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında gösterilir. Değer artışı, iktisadi kıymetlerin yeniden değerleme sonrası ve yeniden değerleme öncesi net bilanço aktif değerleri arasındaki farktır. Net bilanço aktif değeri, iktisadi kıymetlerin bilançonun aktifinde yazılı değerlerinden, pasifte yazılı amortismanların tenzili suretiyle bulunan değeri ifade eder. İktisadi kıymetler için amortismanın herhangi bir yılda yapılmamış olması durumunda söz konusu değer, bu amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılarak belirlenir.

- İktisadi kıymetlerini bu fıkra kapsamında yeniden değerlemeye tabi tutan mükellefler bu kıymetlerini, yeniden değerleme sonrasında bulunan değerleri üzerinden amortismana tabi tutmaya devam ederler. Yeniden değerlemeye tabi tutulanların her birine isabet eden değer artışları ile bunların hesap şekilleri amortisman kayıtlarında ayrıntılı olarak gösterilir.

- Ortaya çıkacak değer artışları üzerinden vergi ödenmez. Ancak, pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarının, sermayeye ilave edilme dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmı, bu işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulur. Sermayeye eklenen değer artışları, ortaklar tarafından işletmeye ilave edilmiş kıymetler olarak kabul edilir. Bu işlemler kâr dağıtımı sayılmaz.

- Yeniden değerlemeye tabi tutulan iktisadi kıymetlerin elden çıkarılması (satış, devir, işletmeden çekiş, tasfiye gibi) halinde, bunlara isabet eden pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışları aynen amortismanlar gibi muameleye tabi tutulur.

- Her yılın yeniden değerleme oranı ancak o yıla ait değerlemede nazara alınabilir. Yeniden değerlemenin herhangi bir yıl yapılmamasından veya değerleme oranının düşük uygulanmasından dolayı daha sonraki yıllarda geçmiş dönemlere ilişkin yeniden değerleme yapılamaz.

- Hesap dönemi içinde aktife giren iktisadi kıymetler için aktife girdiği hesap döneminde, yeniden değerleme yapılmaz.

- Enflasyon düzeltmesine ilişkin şartların oluştuğu dönemlerde, bu yeniden değerleme yapılmaz.

- Bu kapsamda yeniden değerleme yapılan hesap döneminden sonra enflasyon düzeltmesi şartlarının yeniden oluşması durumunda, bu hükümlere göre yeniden değerlemeye tabi tutulmuş olan iktisadi kıymetler ile bunlara ilişkin amortismanlar düzeltilmiş son değerleri dikkate alınarak enflasyon düzeltmesine tabi tutulur.

- Yeniden değerlemenin herhangi bir yılda yapılmaması durumunda, sonraki hesap dönemlerine ilişkin olarak bu kapsamında yeniden değerleme yapılabilir.

Önceki yıllara ilişkin yapılabilecek yeniden değerleme:

7338 sayılı Kanunun 52. maddesiyle ise Vergi Usul Kanunu’na geçici 32. madde eklenmiştir. Anılan madde hükmü uyarınca, yukarıda açıklanan, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298’inci maddesine eklenen (ç) fıkrası uyarınca yeniden değerleme yapacak mükellefler istemeleri halinde ilk kez yeniden değerleme yapacakları hesap döneminden önceki hesap döneminin sonu itibarıyla bilançolarına kayıtlı bulunan taşınmazlar ile amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerini yeniden değerleyebileceklerdir.

Geçici 32. madde kapsamında yapılan yeniden değerleme neticesinde taşınmazlar ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerin değerinde meydana gelecek değer artışı, taşınmazlar ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerin her birine isabet eden değer artışları ayrıntılı olarak gösterilecek şekilde, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında gösterilecektir.

Bu fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden %2 oranında vergi hesaplanacak olup, bu vergi, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın sonuna kadar bir beyanname ile gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilecektir. Verginin ilk taksiti beyanname verme süresi içinde, izleyen taksitler beyanname verme süresini takip eden 2. ve 4. ayda olmak üzere üç eşit taksitte ödenecektir. . Bu kapsamda ödenen vergi; gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilmeyecek, gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak kabul edilmeyecektir.

Taşınmaz ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerini bu madde kapsamında yeniden değerlemeye tabi tutan mükellefler bunları, yapılan yeniden değerleme sonrasında bulunan değerleri üzerinden amortismana tabi tutmaya devam edeceklerdir.

Pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarının, sermayeye ilave edilme dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmı, bu işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulacaktır.

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmaz ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerin elden çıkarılması halinde, pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışları, kazancın tespitinde dikkate alınmayacaktır.

Gayrimenkullerin yeniden değerlemesinde neler değişecek?

Gayrimenkul değerleme tarifesi neye göre belirlenir?