Gayrimenkuller için yeniden değerleme zamanı!

Dünya Gazetesi Abdullah Tolu bugünkü köşesinde bir defaya mahsus yüzde 2 oranında özel bir vergi ödenmesi karşılığında işletmeye kayıtlı taşınmaz ve ATİK’lerin (amortismana tabi iktisadi kıymet) yeniden değerlemesini kaleme aldı.

Dünya Gazetesi Abdullah Tolu bugünkü köşesinde bir defaya mahsus yüzde 2 oranında özel bir vergi ödenmesi karşılığında işletmeye kayıtlı taşınmaz ve ATİK’lerin (amortismana tabi iktisadi kıymet) yeniden değerlemesini kaleme aldı.

İşte Abdullah Tolu'nun 'Yüzde 2 öde, 8 avantajı kap' başlıklı yazısı...

Hani bir bilmece var ya, “Çarşıdan aldım bir tane, eve geldim bin tane!” diye. İşte, bu düzenleme de tam anlamıyla bu şekilde. Yüzde 2 vergi ödüyorsunuz, 8 avantaj elde edebiliyorsunuz. 

Şu anda sene sonuna kadar geçerli sayılan bu şekilde bir uygulama bulunuyor. Kapsama alınan şirketler; sene sonuna kadar söz konusu düzenlemeden faydalanarak, ciddi vergisel avantajlara sahip olabilir. Hem de hiçbir riske girmeden ve üstelik tamamen yasal şekilde. 

Konu tam olarak ne ile ilgili?

Konu, bir defaya mahsus yüzde 2 oranında özel bir vergi ödenmesi karşılığında işletmeye kayıtlı taşınmaz ve ATİK’lerin (amortismana tabi iktisadi kıymet) yeniden değerlemesine ilişkin (VUK Geçici Mad. 31/7, 530 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği).

Yeniden değerleme düzenlemesi zaten yürürlükte değil mi?

Maalesef, yeniden değerleme düzenlemesi yürürlüğe alınmadı. Çünkü, 1984'ten itibaren taşınmaz ve ATİK’lerin değerinin yükseltilmesine (güncellenmesini) imkan sunan “Yeniden Değerleme Müessesesi”, 2003'te “Enflasyon Düzeltmesi”ne geçişle beraber yürürlükten kaldırıldı. Yani, 200'ten bu güne işletmeye dahil iktisadi kıymetler için yeniden değerleme gerçekleştirilemiyor. Enflasyon düzeltmesi ise, 2003 ve 2004 yılları için gerçekleştirildi, sonraki senelerde ise aranılan koşulları bulunmadığı için hayata geçirilmedi. Yani, şirketler 17 senedir yeniden değerleme ve enflasyon düzeltmesini yapamıyor. 

Yeni düzenlemeyle tam olarak ne getirildi?

Yeni düzenlemeyle beraber; 9 Haziran 2021 tarihi itibariyle yasal defter kayıtlarında bulunantaşınmazlar ile ATİK’lerin kayıtlı değerlerinin, Yİ-ÜFE değişim oranı esas alınarak yeniden değerlemeye tabi tutulmak şartıyla yükseltilmesine imkan sunuldu. Fakat, sat – kirala - geri al işlemine ya dakira sertifikası ihracına konu edilen taşınmaz ve ATİK’ler ile bu taşınmaz ve ATİK’lerin alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı olan emtia niteliğine sahip iktisadi kıymetler, yeniden değerlemenin kapsamına dahil edilmedi. Yani, bunlar için yeniden değerleme yapılmıyor. İşletmelerin kiraya verdikleri taşınmazlar emtia özelliğinde olmadığından, yeniden değerleme kapsamına alınabiliyor. Ayrıca, yeniden değerlemeye tabi tutulacak taşınmazların amortismana tabi iktisadi kıymet mahiyetinde olma zorunluluğu bulunmaması sebebiyle, boş arazi ve arsalar  da yeniden değerlemeye tabi tutulabiliyor. 

Burada inşaat şirketlerinin durumu biraz özellik taşıyor. İnşaat yapılması amacıyla satın alınan arsalar sanılanın aksine emtia niteliğine sahip değil. Satın alınan arsa ya da arazi üzerinde doğrudan inşaat yapılmıyor, öncelikle yapılacak inşaatla ilgili geliştirme (imar vb.) işlemleri uygulanıyor. Bu süreç duruma göre 1 ila 3 sene arasında değişiklik gösteriyor. Bu süreçte söz konusu arazi ve arsalar, muhasebesel olarak “Duran Varlıklar” grubunda  250  Arazi ve Arsa Hesabı’nda takip ediliyor. Maliye tarafından yayınlanan Tebliğde, bu arsa ve araziler için yeniden değerleme yapılıp yapılmayacağı konusuyla ilgili bir açıklama yer almıyor (530 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği). Söz konusu arsa ve araziler için henüz emtia niteliğine sahip olmamaları sebebiyle yeniden değerleme yapılması mümkün görülüyor gibi. İnşaat sektörü, Maliye’nin kısa süre içerisinde bu konuyu açıklığa kavuşturması için beklemede. 

Yeniden değerlemeden kimler yararlanabiliyor? 

Yeniden değerleme uygulamasından, tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan kollektif, adi komandit ve adi şirketler de olacak şekilde ferdi işletme sahibi gelir vergisi mükellefleri ile kurumlar vergisi mükellefleri faydalanabiliyor. Fakat, dar mükellefiyet esasında vergilendirilen mükellefler, işletme hesabı (zirai işletme hesabı dâhil) esasına göre defter tutan mükellefler, serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler, finans ve bankacılık sektöründe faaliyette bulunan mükellefler, sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler, VUK uyarınca kendilerine kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükellefler yeniden değerleme uygulamasından faydalanamıyor. 

Yeni düzenleme iş dünyasının ihtiyacını tam olarak karşılamadı

17 senedir yeniden değerleme ve enflasyon düzeltmesi gerçekleştirilmemesi, özellikle taşınmazların şirketteki kayıtlı değerleri ile piyasa satış fiyatları arasında korkunç bir uçurumu ortaya çıkardı. Taşınmazların kayıtlı değeri, maalesef piyasa satış fiyatından çok düşük seviyede kaldı. Aslında yapılacak şey ortada: Bilançolarda yer alan taşınmazların kayıtlı değerlerinin piyasa satış fiyatlarına çıkarılması. İş dünyasının beklentisi de, işte tam anlamıyla, “taşınmazların gerçek rayiç değerleriyle bilançolarda bulunmasına imkan verilmesi”.

Bunun için özel bir yasal düzenlemeye gereksinin bulunuyordu. Söz konusu yasal düzenleme 7326 sayılı Kanunla (9 Haziran 2021 tarihli Resmi Gazete) gerçekleştirildi, fakat yapılan düzenleme iş dünyasının ihtiyacını tam olarak gidermedi. Düzenleme, bu şekliyle özellikle taşınmazların kayıtlı değerlerini piyasa satış fiyatlarına yaklaştıramıyor. Bu fırsat kaçırılmasa ve kayıtlı değerler piyasa fiyatlarına çıkarılsa daha iyi olabilirdi. Aslında bilanço barışı tam anlamıyla olmadı. 

Yeni düzenleme yine de çok avantajlı, yararlanmakta fayda var

Kayıtlı değerleri tam olarak piyasa rayiç fiyatlarına çıkarmasa da, yine de, yeni düzenlemeden faydalanılarak taşınmaz ve diğer iktisadi kıymetlerin kayıtlı değerlerinin olabildiği kadar yükseltilmesi gerektiği görüşleri bulunuyor. Her şeye rağmen bu yeni düzenleme oldukça değerli ve önemli bir kazanç. Yeniden değerleme; bankalar ya da diğer kredi kuruluşları nezdinde şirket bilanço aktiflerinin güçlendirilmesi, kredibilitesinin yükseltilmesi, kısa süre içerisinde satılacak taşınmazların defter değerlerinin artırılarak, satıştan oluşan kazancın ve ödenecek vergi tutarının azaltılmasına ilişkin büyük öneme sahip. 

Yüzde 2 vergi ödeyerek, 8 ciddi avantaj sunulabilir mi?

Evet, işletmeye kayıtlı taşınmaz ve diğer ATİK’leri yeniden değerlemeye tabi tutup, meydana gelecek değer farkı üzerinden yüzde 2 vergi ödeme yapılarak, 8 ciddi avantaj sağlanabilir. Peki buu avantajlar ne? İşte o avantajlar...

1- Yeni değer üzerinden amortisman ayırma avantajı

Taşınmazlarını ve ATİK’lerini yeniden değerlemeye tabi tutanlar, yeniden değerleme ardından tspit edilen yeni değerler (artırılmış yeni değerler) üzerinden amortisman ayıracaklar. Değerleme ne kadar erken gerçekleştirilirse, amortismanı gider yazmanın avantajından o kadar erken faydalanılacak. Bu, işletmelere geleceğe doğru gider yaratmaya ilişkin büyük bir avantaj sunacak. 

Ayrıca, amortisman süresi bu sene dolacak olan taşınmaz ve ATİK’leri olan işletmeler için yeniden değerleme daha da bir cazip. Çünkü, yeniden değerleme işleminin taşınmaz ve ATİK’lerin değerini yükseltmesi sebebiyle, amortisman süresi iktisadi kıymetin kalan ömrüne göre hesaplanacak, yani son sene değer artış tutarı kadar amortisman ayrılabilecek.

2- Satışta, yeni değerlerin maliyet bedeli olarak dikkate alınabilme avantajı

İşletme kayıtlarında bulunan taşınmaz ve ATİK’lerin kayıtlı bedelleri, yeniden değerleme yapılmak şartıyla yükseltilecek. Bu şekilde tespit edilen yeni değerler, söz konusu iktisadi kıymetlerin yeni maliyet bedeli şeklinde kabul görüyor ve satışta bu yeni değerler göz önünde bulunduruluyor. Dolayısıyla, satış bedeli ile değerlenmiş yeni maliyet bedeli arasındaki satış karı daraltılarak azaltılmış oluyor, böylece enflasyonun getirdiği fiktif karların vergilendirilmesi de bir ölçüde engelleniyor.

3- Satış kazancına dahil edilmeme ve vergilendirilmeme avantajı

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmaz ve diğer iktisadi kıymetlerin satışa çıkarılması ya da herhangi bir şekilde elden çıkarılması durumunda, pasifte özel fon hesabında belirtilen değer artışı tutarları, satış kazancı kapsamına alınmıyor (gelir yazılmıyor) ve vergilendirilmiyor. Söz konusu miktar, kayıtlarda fon hesabında kalıyor ve izleniyor. Yeniden değerlemeye tabi tutulan iktisadi kıymetlerin elden çıkarılmasından önce enflasyon düzeltmesi yapılmasıyla ilgili şartların oluşması durumunda, pasifte özel bir fon hesabında tutulan değer artışı tutarları öz sermayeden düşülmek kaydıyla, fon hesabının sermayeye eklenmesi halinde ise, bu tutar sermaye hesabından düşülerek enflasyon düzeltmesi gerçekleştirilecek.

4- Vergisiz olarak sermayeye eklenme avantajı

Bilançonun pasif bölümündw özel bir fon hesabında belirtilen değer artışı miktarının, istenildiği zaman vergisiz olarak sermayeye eklenmesi mümkün görülüyor. 

5- İşletmeden çekilmesi durumunda, geriye dönük vergilendirme yapılmama avantajı

Bilançonun pasif bölümünde özel fon hesabında gösterilen değer artış tutarının sermayeye eklenme dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba gönderildiği ya da işletmeden çekildiği hallerde, başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen tutarlar, değerleme işleminin gerçekleştirildiği dönem kazancıyla ilişkilendirilmeden, başka bir hesaba iletildiği ya da işletmeden çekildiği süreçte gelir veya kurumlar vergisine tabi tutuluyor. Tasfiye durumunda da işlem bu şekilde gerçekleştiriliyor. 

6- Devir, bölünme ve tür değiştirme durumlarında işletmeden çekilmiş sayılmama avantajı

Devir, bölünme ve tür değiştirme hallerinde, fon hesabında bulunan tutarlar işletmeden çekilmiş ya da başka bir hesaba nakledilmiş sayılmıyor ve vergilendirmeye tabi olmuyor. Söz konusu fon hesabının tamamen veya kısmen devrolunduğu şirketler için de düzenlemedeki koşullar aynı şekilde geçerli sayılıyor. 

7- Teknik iflastan kurtulma avantajı

Türk Ticaret Kanunu’nun 376. maddesi çerçevesinde, sermaye ile kanuni yedek akçeler toplamının üçte ikisini zarar nedeniyle yitiren şirketler, işletmelerine kayıtlı taşınmaz ve diğer iktisadi kıymetlerini yeniden değerleme yapmak kaydıyla, öz kaynaklarını artırarak, teknik iflastan kaçabiliyor. 

8- Örtülü sermaye ve finansman gider kısıtlamasından kaynaklanan KKEG’yi azaltma avantajı

Mevcut uygulamada, örtülü sermayeye isabet eden borçlanma faizleri ile yabancı kaynakları öz kaynaklarını aşan işletmelerin yabancı kaynaklara ilişkin katlandıkları finansman giderlerinin bir kısmı, kurumlar vergisine esas mali karın tespitinde dikkate alınamıyor, kanunen kabul edilmeyen gider (KKEG) olarak dikkate alınıyor.

Taşınmazlarını ve diğer iktisadi kıymetlerini bu düzenlemeye göre yeniden değerleyen çok sayıda şirket, oluşan değer artışları nedeniyle finansman gider kısıtlaması ve örtülü sermaye kapsamından çıkabilecek. Yani, düzenlemenin, yeniden değerlemeye bağlı olarak oluşan ve öz kaynaklar arasında gösterilecek olan değer artışı nedeniyle örtülü sermaye ve finansman gider kısıtlamasından kaynaklanan KKEG’yi azaltması bakımından da işletmelere büyük katkı sağlayacak. Bu da son ciddi bir avantaj.

Yeniden değerleme 31 Aralık 2021 tarihine kadar yapılabilecek

Yeniden değerlemeler, 9 Haziran 2021 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında bulunan taşınmazlar ile ATİK’ler için 31 Aralık 2021 tarihine kadar gerçekleştirilebilcek.

Sonuç olarak, yüzde 2 oranında özel bir vergi ödemesi yapılarak, bu 8 avantajın elde edilmesi mümkün hale geliyor. Yeniden değerlemenin yapılması zorunlu değil, isteğe bağlı. Sunduğu avantajlar göz önünde bulundurulduğunda, kapsama dahil olan herkesin bu düzenlemeden faydalanmasında yarar bulunuyor.

Gayrimenkullerde yeniden değerleme nasıl yapılır?

Gayrimenkullerin yeniden değerlemesinde neler dikkate alınıyor?