Gayrimenkullerin yeniden değerlemesinde neler dikkate alınıyor?
Taşınmazların yeniden değerleme düzenlemesi yeniden gündeme geldi. Peki taşınmazların yeniden değerlemesinde neler dikkate alınıyor? Düzenleme kapsamında neler öngörüldü?
Dünya Gazetesi köşe yazarı Bumim Doğrusöz bugünkü köşesinde taşınmazların yeniden değerlenmesini kaleme aldı.
İşte Bumin Doğrusöz'ün 'Yeni yeniden değerleme' başlıklı yazısı...
Mükelleflerin kayıtlarında, daha doğrusu bilançolarda bulunan iktisadi kıymetlerde en son 2004'te Vergi Usul Kanunu’nun “enflasyon düzeltmesi” hükümleri kapsamında güncelleme yapıldı, daha sonra enflasyonun söz konusu iktisadi kıymetlerin değerlerinde meydana getirdiği aşınmayı giderecek bir adım atılmadı. Bu sakıncanın giderilmesi amacıyla enflasyon düzeltmesi uygulanmayan senelerde yeniden değerleme ya da benzeri bir uygulama hayata geçirilmesi öneriliyordu.
Bu arada yeniden değerleme uygulaması, Vergi Usul Kanunu’na 2018'de 7144 sayılı Kanun’la ilave edilen geçici 31. madde ile yalnızca taşınmazlar için yürürlüğe alındı. Oysa bu müessesenin enflasyon düzenlemesi olmayan her sene için kalıcı madde koyularak düzenleme yapılması mantıklı olan. Üstelik bu düzenleme ile yalnızca taşınmazların yeniden değerlenmesini öngörülmüş, diğer amortismana tabi olan iktisadi kıymetler için bir düzenleme hazırlanmadı. Oysa işletmelerin aktiflerinde kayıtlı bulunan taşınmazların değeri enflasyondan etkilenirken kamyonlara veya makinelere yansımadığının belirtilmesi, iktisadi gerçeklerle zıtlaştığı için çarpık bilançoların meydana gelmesine engel olamadı.
Söz konusu uygulamanın yeniden yürürlüğe alınması, geçen günlerde Meclise sunulan ve kamuoyunda kısaca mali af veya yapılandırma olarak isimlendirilen Kanun teklifi ile yeniden gündeme geldi.
Fakat yine aynı şekilde sat-kirala-geri al işlemlerine veya kira sertifikası ihracına konu olan taşınmazlar kapsama dahil edilmedi.
Burada bilanço usulünde defter tutanlar ile işletme hesabı esasında defter tutanlar ve serbest meslek erbabı arasında bir eşitsizlik oluşuyor. Çünkü bu mükelleflerin de işlerine ilişkin, envanterlerinde kayıtlı olan taşınmazları yer alıyor.
Eski uygulamada yalnızca taşınmazlar için yeniden değerleme uygulaması yapılırken, yeni uygulamada iktisadi kıymetler de kapsama dahil ediliyor. Bilançoların güncelleştirilmesi ve gerçekçi değerlere yakın olması kapsamında olumlu bir fark yaratılıyor.
Teklifte, taşınmazlar kapsamında yeniden değerleme ölçütünün yine Yİ-ÜFE oranları göz önüne alınarak tespit edileceği belirtiliyor. Bu oranların enflasyon oranlarını yansıttığı göz önüne alınsa da taşınmazların değerlerindeki değişiklik, her zaman enflasyona bağlı şekilde gerçekleşmiyor. Bazen bir kamu hizmetinin yapılması, bazen imar planı değişikliği ya da yakınına önemli bir merkezin inşa edilmesi gibi birçok özellik ve etken taşınmaz değerlerinde önemli rol oynuyor. Bu sebeple enflasyonun değerlerde ortaya çıkardığı tahribatın gerçek değerle bir olmadığı fikrine sahip mükelleflere, taşınmazlarının yeni değerlerinin tespitinde resmi olarak yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarından edinecekleri raporlarla değerleme yapma seçeneğinin de getirilmesi yarar olur. Teklifin bu şekilde gözden geçirilmesi de yararlı olabilir.
Burada ticaret hukuku kapsamında yüzde 2 vergi ile gizli yedek akçelerin ortaya çıkarılması söz konusu oluyor. Normal halde, cari oran üzerinden vergi alınıyor. Gelecekte taşınmazın satılması durumunda satış kazancının belirlenmesinde maliyet bedeli olarak yeniden değerlenmiş miktarların dikkate alınacağı belirtiliyor. Bu da ileride taşınmaz satışı kapsamında ortaya çıkacak verginin büyük ölçüde şimdiden azaltılacağı anlamını taşıyor.
Kira sertifikası ihracına konu taşınmazlarda yeniden değerleme yapılamayacak!
