Gayrimenkullerin yeniden değerlemesinde neler değişti?

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu, bugünkü köşesinde taşınmazlarda değerlemeyi kaleme aldı. 

İşte Abdullah Tolu'nun ' Taşınmaz değerlemesi ihtiyacı tam karşılamadı' başlıklı yazısı...

2003'te “Enflasyon Düzeltmesi”ne geçilmesiyle birlikte, taşınmazdeğerlerinin artırılmasına imkan sunan “Yeniden Değerleme Müessesesi” yürürlükten kaldırıldı. Yani, 2003'ten beri taşınmazlar için yeniden değerleme işlemi gerçekleştirilemiyor. Enflasyon düzeltmesi ise, 2003 ve 2004 yılları için gerçekleştirildi, sonraki senelede ise aranılan koşulların oluşmaması sebebiyle yapılmadı. Yani, şirketler 17 senedir yeniden değerleme ve enflasyon düzeltmesi gerçekleştiremiyor.

Kayıtlı değerler, piyasa fiyatlarının çok altında

17 senedir yeniden değerleme ve enflasyon düzeltmesinin gerçekleştirilmemesi, taşınmazların şirkette kayıtlı olan değerleri ile piyasa satış bedelleri arasında inanılmaz bir uçurum yarattı. Taşınmazların kayıtlı olan değeri,  ne yazık ki piyasa satış fiyatından oldukça fazla düşük kaldı.

Bu konuda yapılması gereken ise belli: Bilançolarda yer alan taşınmazların kayıt olan değerlerinin piyasa satış fiyatlarına çıkarılması. İş dünyasındaki ve reel sektördeki beklenti, söz konusu gayrimenkullerin gerçek rayiç değerleriyle bilançolara kaydolmasına imkan sunulması. Fakat, mevcut yasal düzenlemeler aracılığıyla bu durumun gerçekleşmesi mümkün değildi. Bunun için özel bir yasal düzenleme gerekli. 

KONUTDER, bu konuyu 2018 yılında ısrarla gündeme taşıdı

Gayrimenkul sektörünün önem arz eden 3 STK’sından biri olan KONUTDER (Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği), bu konuda ciddi bir çalışma gerçekleştirerek, 2018'de sürecin Maliye Bakanı Sayın Naci Ağbal'a açıkladı.

KONUTDER tarafından sunulan tavsiye şöyleydi:

- Bir defaya mahsus ve ihtiyari olmak üzere şirket aktifine kayıtlı taşınmazların kayıtlı değerlerinin SPK lisanslı değerleme şirketlerince belirlenen rayiç değerlerine yükseltilmesi,

- Kayıtlı değer ile rayiç değer arasındaki farkın, bilançonun pasif kısmında fon olarak tutulması ve belirlenecek süre sonunda sermayeye ilave edilmesi,

- Kayıtlı değer ile rayiç değer arasındaki fark üzerinden ya yüzde yarım oranında nakit vergi alınması ya da yüzde 3 - 4 oranında vergi hesaplanarak şirketin devreden KDV’sinden mahsup edilmesi.

Talep karşılık buldu, 2018'de düzenleme yapıldı, fakat beklenen ilgiyi görmedi

Vergi Usul Kanununa 7144 sayılı Kanunla eklenen geçici 31. madde ile, bilanço esaslartına uygun defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerine, aktiflerinde bulunan gayrimenkullerin değerini, Yİ-ÜFE değerindeki artışı dikkate alarak 30 Eylül 2018'e kadar (bu tarih dahil) artırma fırsatı sundu. Getirilen bu fırsattan faydalanılabilmesi için, yeniden değerleme işlemi sonucunda ortaya çıkan değer artışı tutarı üzerinden yüzde 5 oranında vergi ödenmesi talep edildi (500 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği).

Fakat, gerçekleştirilen düzenleme, iş dünyası ve reel sektörde beklenen ilgiyle karşılaşmadı. Neden mi? Çünkü, gerçekleştirilen düzenleme gayrimenkullerin kayıtlı değerlerinin piyasa rayiç değerlerine artırılması için yeterli görülmedi. Ayrıca, yüzde 5 vergi de çok fazlagörüldü. Bu sebeple de, söz konusu düzenlemede gerekli rağbetle karşılaşılmadı ve hemen hemen hiç kimse söz konusu düzenlemeden faydalanamadı. 

İş dünyası ve reel sektör aynı taleplerine ısrarla devam etti

İş dünyası ve reel sektör, 2018'deki düzenlemenin eksik yönlerini de açıklayarak, kayıtlı gayrimenkullerin değerinin artırılmasının gerçek bir ihtiyaç olduğuna, düşük bir vergi alınmak şartıyla bu taşınmazların değerinin piyasa satış bedellerine artırılmasını istedi.

Bu talebe de kayıtsız kalınmadı, taşınmaz değerlemesi yasalaştırıldı

Geçen günlerde yasalaşan ve 9 Haziran 2021'den itibaren yürürlüğe alınan 7326 sayılı Kanunla, işletmeye kayıtlı gayrimenkullerin değerinin artırılmasıyla ilgili yeni düzenleme yapıldı: 2018'deki düzenlemenin aynısı oldu. Yalnızca verginin oranı yüzde 5’den yüzde 2’ye düşürüldü, bir de yeniden değerleme çerçevesine amortismana tabi iktisadi kıymetler de (ATİK) alındı. Yani, düzenlemede yine iş dünyasının talepleri dikkate alınmadı. 

Yeni düzenlemenin kapsamı tam olarak ne?

Yeni düzenleme ile; 9 Haziran 2021 tarihi itibariyle şirket aktifinde yer alan gayrimenkuller (arsa, arazi, bina, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hak niteliğindeki üst hakları) ile ATİK’lerin kayıtlı değerlerini artırma fırsatı sunuldu. Fakat,  sat – kirala - geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu olan taşınmaz ve iktisadi kıymetler, değer yükseltme düzenlemesinin kapsamına alınmadı. Ayrıca, gayrimenkullerin ve ATİK’lerin alım, satım ve inşa işleriyle sürekli şekilde uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı olan emtia niteliğin sahip gayrimenkul  ve ATİK’leri, yeniden değerlemeye tabi tutmaları da mümkün görülmüyor. İşletmeler tarafından kiralamaya konu ettikleri gayrimenkuller emtia niteliğine sahip olmadığından, bunların yeniden değerlemeye tabi tutulması mümkün görülüyor.

Uygulamadan kimler faydalanabilecek?

Değer artırma işleminden, tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükelleflerinin faydalanmasına imkan sunuyor. Fakat, finans ve bankacılık sektöründe faaliyette bulununlar, sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler, VUK uyarınca kendilerine kayıtlarını Türk Para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilenlerin değer artırma uygulamasından faydalanmaları mümkün görülmüyor. 

Değerleme işlemi nasıl yapılacak?

Yeniden değerlemede, iktisadi kıymetin amortismanlar düşüldükten sonraki net defter değeri esas alınacak. Ayrılmamış amortismanlar değer yükseltme işleminde tam olarak ayrılmış olarak kabul edilecek. Taşınmaz ya da ATİK’in maliyetine dahil olan unsurlar bulunuyorsa (faiz, kur farkı, değer artırıcı harcamalar gibi) bunların her birinin defter değerleri ve amortisman tutarları ayrı ayrı endekslenecek. Arsa ve araziler için amortisman ayrılması mümkün olmadığından, bunların defter değerleri endekslenecek. 

Değer artışı nasıl muhasebeleştirilecek?

Hesaplanan değer artışının, yeniden değerlemeye tabi tutulan gayrimenkullerin her birine denk gelen tutarları, ayrıntılı şekilde gösterilecek bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına (522 Maddi Duran Varlık Yeniden Değerleme Artışları) aktarılacak.

Özel fon hesabında gösterilen değer artışı tutarlarının, sermayeye eklenme haricinde herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen ya da işletmeden çekilen kısmı, bu süreçte gelir veya kurumlar vergisine de tabi olacak. 

Amortisman endekslenmiş yeni değer üzerinden ayrılacak

Gayrimenkullerini ve ATİK’lerini yeniden değerlemeye tabi tutanlar, yeniden değerleme ardından ortaya çıkan değerler üzerinden amortisman ayırmayı sürdürecekler. Bu büyük bir fırsat. 

Bu taşınmaz ve ATİK’lerin satılması halinde satış kazancı nasıl hesaplanacak?

Yeniden değerlemeye tabi olan gayrimenkul ve ATİK’lerin satışının yapılması durumunda, bunların yeniden değerlenmiş bedelleri göz önüne alınarak satış kazancı tespit edilecek. Gayrimenkul veya ATİK’in satışının yapılması halinde, fon hesabında bulunan tutar, kazancın tespitinde göz önüne alınmayacak ve satış bedeline ilave edilmeyecek, fon hesabında kalmayı da sürdürecek. 

Değerleme işlemi 31 Aralık 2021 tarihine kadar yapılabilecek

Yeniden değerleme işlemi, 9 Haziran 2021 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında bulunan gayrimenkullerle ATİK’ler için 31 Aralık 2021'e kadar gerçekleştirilecek. 

Hesaplanan değer farkı üzerinden yüzde 2 vergi ödenecek

Endekslemeyle meydana gelen değer artışı üzerinden yüzde 2 oranında vergi ödemesi yapılacak. Belirlenen bu verginin ödemesi peşin veya taksitli şekilde yapılabilecek. İlk taksit beyanneme verme sürecinde, takip eden taksitler beyanname verme süresini izleyen 2'nci ve 4'üncü ayda olacak şekilde üç eşit taksit halinde ödenebilecek. Ödenen vergi, gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilemeyecek, gider anlamında göz önüne alınmayacak. Beyanın süresinde gerçekleştirilmemesi veya tahakkuk eden verginin ödemesinin süresinde yapılmaması durumunda, değerleme işleminden yararlanılamayacak, yararlanılması durumunda işlem iptal edilecek. 

Düzenleme iyi ama iş dünyasının ihtiyacını karşılamadı

7326 sayılı Kanunla hayata geçirilen bu düzenleme iş dünyasının ve reel sektörün ihtiyacını tam anlamıyla gideremedi. Bu konudaki talep, gayrimenkullerin kayıtlı değerinin piyasa rayiç değerine artırılmasıydı. Fakat, bu istek tam anlamıyla karşılanmadı, bazı farklılıklar dışında 2018'deki düzenlemenin aynısı yapıldı. Düzenleme, bu haliyle özellikle gayrimenkullerin kayıtlı değerlerini piyasa satış fiyatları denkleştirmekten uzak. Bu fırsat kaçırılmasa ve kayıtlı değerler piyasa bedellerine artırılarak, meydana gelen değer farkından yüzde yarım yada 1 vergi alınması daha güzel bir seçenek olacak. Yani bilanço barışı tam anlamıyla yapılmadı.

Gayrimenkullerde yeniden değerleme nasıl yapılır?

Gayrimenkullerin yeniden değerlemesinde neler dikkate alınıyor?