Gayrimenkullerin yeniden değerlemesi nasıl yapılmalı?

Dünya Gazetesi köşe yazarı Ersun Bayraktaroğlu bugünkü köşesinde gaytimenkullerin yeniden değerlemesini kaleme aldı. 

İşte Ersun Bayraktaroğlu'nun 'Gayrimenkul ve diğer varlıkların yeniden değerlemesine ilişkin bir öneri' başlıklı yazısı...

TBMM'ye geçtiğimiz hafta sevk edilen ve kamuoyunda matrah artırımı ve vergi affı kapsamıyla dikkat çeken kanun teklifindeki düzenlemelerden biri de daha önce 2018'de uygulanan aktife kayıtlı gayrimenkullerin yeniden değerlenmesiyle maliyet tutarlarının artmasına imkan sunan hüküm. Bu kez kapsama amortismana tabi diğer sabit kıymetler de dahil edildi.

Teklifin bu şekli ile yasalaşması durumunda 31 Aralık 2021 tarihine kadar gerçekleştirilebilecek bu yeniden değerlemeler karşılığında meydana gelen değer yükselişinin yüzde 2 oranında vergilendirilmesi ile gayrimenkul ve diğer amortismana tabi iktisadi kıymetlerin maliyet tutarları yükseltilebiliyor. 

Düzenleme 2018'de Vergi Usul Kanunu’na eklenen geçici 31. maddenin bu defa gayrimenkuller yanında amortismana tabi diğer iktisadi kıymetleri de dahil edecek ve değer artışından meydana gelen vergilemeyi öncekinden farklı şekilde yüzde 2 oranında (önceki uygulamada yüzde 5 idi ) vergileyecek bir yapıya sahip olacak şekilde hazırlandı. Öncekinden önemli bir başka değişiklik de yüzde 2’lik verginin üç eşit taksite bölünerek ödenmesi oldu (önceki uygulamada ödemeler bir seferde yapıldı). 

Düzenleme için birkaç öneri bulunuyor. İşte o öneriler...

1) Maliyet bedeli artışında kullanılacak yöntem

Mevcut VUK geçici 31. madde ve yasa teklifi ile bu maddeye ilave edilmesi önerilen hüküm gayrimenkul ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerde maliyet tutarının Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) kapsamında yeniden değerlenmesini getiriyor. 

Yasa mantığı değerledirildiğinde; değeri tekrar belirlenecek olan maliyet tutarının Yİ ÜFE ile değerlemeye tabi olması vergiye ilişkin hazırlanmış mali tabloda tarihi maliyetle duran gayrimenkuller ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerin söz konusu maliyetlerinde enflasyon nedeniyle oluşan aşınmanın bir nebze de olsa giderilmesine imkan sunması açısından olumlu ve mantıklı bir durum. Yani eğer bu düzenleme ile yapılmak istenen maliyet tutarının (ya da yasada VUK md: 262’de bulunan tanımı ile “iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamı”) enflasyon nedeniyle oluşan değer kaybının ortadan kaldırılmasıysa çözüm olarak Yİ ÜFE seçilmesi mantıklı bir yol. 

Bunu yanı sıra amaç, hem mali tablonun kısmen de olsa düzeltilmesi ve hem de bu şekilde meydana gelecek değer artışından da kamuya makul bir kazancın aktarılması ise bu durumda daha önce iktisap edilmiş gayrimenkul (ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetleri) bugün alınmış olsalardı yasal kayda girecek değere, başka bir ifade ile bugün satın alınsalar yasal defterlerde belirtilecek satın alma (maliyet) tutarına getirmek amacıyla eski maliyetin Yİ ÜFE ile değerlenmesi yeterli olmayacak. Bu şekilde bir amaca yönelik en iyi yöntem gayrimenkullerin (ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerin) mali tabloda bulunan mevcut değerinin piyasa değerine yükseltilmesi olabilir. Bu durumda da hem mali tablonun bu iki önem arz eden kalemi gerçek değerlerinde olur, hem yaratılan fon özsermaye kalemi altında bulunarak şirket öz sermayesini artırır ve hem de söz konusu kıymetlerin gelecekte elden çıkarılması kapsamında ödenecek vergi belirli bir iskonto ile ( meydana gelen değer artışı kapsamında ödenmesi teklif edilen yüzde 2’lik makul bir vergi ile ) bugünden devletin kasasına geçer. 

Eğer bu ikinci amaca yönelinecekse bu durumda da söz konusu piyasa değerine getirme işlemi SPK tarafından yetki verilen bağımsız değerleme uzmanları tarafından düzenlenecek ekspertiz raporları üzerinde gerçekleştirilebilir. Bu ekspertiz raporu koşulu herkese zorunlu bir yol şeklinde tutulmayabilir. Bir seçenek şeklinde olabilir. Hatta muvazaalı işlemlerin engellenmesi amacıyla bu seçeneği tercih edenlerin söz konusu gayrimenkulleri için (ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetleri ) belirli bir zaman (3 ya da 5 sene) satışını gerçekleştirmeme şartı da koyulabilir. 

Bu seçeneği birçok mükellef mantıklı bulur. 

2) Kapsamın tam mükellef gerçek kişileri kapsayacak şekilde genişletilmesi

Vergi Usul Kanunu’nun teklifle yeniden uygulamaya alınacak geçici 31. maddesinin kapsamı bilanço usulüne göre defter tutan tam mükellef gelir vergisi ve kurumlar vergisi mükellefleri ile kısıtlı. Bu nedenle bütün dar mükellefler ile tam mükellef olmasına karşın bilanço usulüne göre defter tutmayan gelir vergisi mükellefi gerçek kişiler bu kapsama dahil değil. Yani bilanço hazırlamayan tam mükellef gerçek kişilerin mevcut gayrimenkullerini ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerini yeniden değerleme gibi fırsatı yok. 

Bu kapsamda incelendiğinde; işletme esasına göre defter tutan ticaret erbabı ile zırai kazanç sahipleri ile serbest meslek erbabı bu uygulamadan faydalanamıyor. Diğer taratan gayrimenkulden değer artışı kazanan ve böylece vergi ödemesi gereken mükellef kesimi ise zaten defter tutmadığı için kapsama dahil edilmedi. 

Daha iyi anlaşılması amacıyla konu şu şekilde açıklanabilir: 

Bir gerçek kişinin nakdi ya da gayrinakdi bir bedelle elde ettiği bir gayrimenkulü, edinme tarihinden itibaren 5 senede satışını yapması halinde satış bedeli ile alış maliyeti arasında bulunan ( yasada yer alan diğer gider unsurları ile alış ve satış tarihleri arasında enflasyonun %10’dan fazla artış göstermesi halinde enflasyon arındırması sonrası kala ) fark üzerinden gelir vergisi (Değer Artış Kazancı) ödemeye tabi tutuluyor. Eğer bu aynı gerçek kişi aynı senede birden fazla ya da birbirini takip eden senelerde birer gayrimenkul satışı yaparsa doğrudan tacir olarak nitelendiriyor ve enflasyon arındırmasına da dahil edilmeden vergiye tabi tutuluyor. 

Bu kapsamda, gerçek kişi ile öteden beri bu işi tacir olarak yapan ve mesela Meclis’teki teklifin yasalaşması ile yüzde 2 vergi ödemesi yaparak gayrimenkulünün maliyetini yeniden değerleyen gerçek kişi arasında eşitsizlik durumu oluşuyor. Aynı nitelikte bir gayrimenkulü aynı tarihte ve tutarla satın alan iki kişi arasındaki bu vergi eşitsizliğinin giderilebilmesi amacıyla dileyen tacir dışı gayrimenkul sahiplerinin de mevcut gayrimenkulleri için bu maliyet bedeli yükseltme hakkından faydalandırılması gerekir. 

Yeni yasa teklifi ile VUK’un 31. maddesine ilave edilmesi yukarıda açıklanan hususta gerçekleştirilecek değişikliklerin hem vergi adaletinin benzer durumdaki mükellefler arasında sağlanmasına imkan sunacak ve hem de amaçlanan mali tablo güncellemesi yapılırken verginin devlet kasasına girişi hızlandırılacak. 

Gayrimenkullerin yeniden değerlemesinde neler dikkate alınıyor?