Gayrimenkullerin yeniden değerlemesinde nelere dikkat edilmeli?

Henüz yasama sürecinde olan kanun teklifinde bulunan biri geçici biri sürekli olmak üzere iki yeniden değerleme düzenlemesi bulunuyor. Peki yeniden değerlemede nelere dikkat edilmeli?

"Vergi Usul Kanunu’nun geçici 31. maddesinde yer alan ve bu yılın sonuna kadar yürürlükte olan düzenlemenin kapsamına taşınmazlar ile amortismana tabi diğer iktisadi kıymetler giriyor" değerlendirmesinde bulunan Dünya Gazetesi köşe yazarı Recep Bıyık, gayrimenkullerin yeniden değerlemesinde dikkat edilmesi gereken konuları şu şekilde kaleme aldı:

Halen biri tamamlanmış (Vergi Usul Kanunu geçici madde 31), biri devam eden (Vergi Usul Kanunu’nun geçici madde 31. maddesine 7326 sayılı Kanun’la eklenen fıkra) iki yeniden değerleme düzenlemesinden sonra, henüz yasama süreci devam eden kanun teklifinde yer alan biri geçici (Vergi Usul Kanunu geçici madde 32) biri sürekli (Vergi Usul Kanunu mükerrer madde 298/Ç) iki yeniden değerleme düzenlemesi var

Uygulaması tamamlanmış olan düzenlemeyi bugünün konusunun dışında tutuyorum. Diğer düzenlemeler çerçevesinde işlem yapacak olanların dikkat etmesi gereken konulara kısaca değineceğim.

Hangi varlıkları değerleyelim?

Hangi varlıkları değerleyelim sorusuna, hangi varlıkları değerleyebileceğimize ve değerleyebileceğimiz varlıkların kısmen değerlenmesinin mümkün olup olmadığına bakarak başlayalım.

Yukarıda belirttiğim dört düzenlemenin kapsamı büyük ölçüde aynı olmakla birlikte, bazı farklılıklar da var. Daha önceki makalede sınırlı bir açıklama vardı, bugün biraz daha ayrıntıda düzenlemelerin kapsamına ve kapsama giren varlıkların her biri için farklı tercihte bulunmanın mümkün olup olmadığına yeniden bakalım.

Vergi Usul Kanunu’nun geçici 31. maddesinde yer alan ve bu yılın sonuna kadar yürürlükte olan düzenlemenin kapsamına taşınmazlar ile amortismana tabi diğer iktisadi kıymetler giriyor. Kanun teklifinde yer alan geçici 32. maddenin kapsamı da aynı ancak teklifle mükerrer 298. maddeye eklenmesi önerilen (Ç) bendinde yer alan yeniden değerlemenin kapsamına amortismana tabi olmayan varlıklar, örneğin arsalar girmiyor. Teklife göre, mükerrer 298/Ç maddesinin kapsamına, aktifleştirme yılının sonuna kadar eklenenler hariç, varlıkların maliyet bedeline eklenmiş olan faiz ve kur farkları da girmiyor. Buna göre mükerrer 298/Ç maddesi, geçici maddelere göre değerlenecek iktisadi kıymetler açısından farklılık gösteriyor.

Sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmaz ve iktisadi kıymetler, bütün maddelerde, yeniden değerleme kapsamında değil.

Sadece bazı varlıklarımı yeniden değerleyebilir miyim?

Vergi Usul Kanunu’nun geçici 31. maddesi kapsamında istenen varlıkların değerlenebileceği, istenen varlıkların ise değerleme dışı bırakılabileceği açık. Bu konuda bir tereddüt yok. Yasama sürecinde olan hem her iki madde kapsamında yapılacak değerlemede de aynı şekilde seçimlik hakkın olduğunu düşünüyorum. Maddelerin yazımı geçici 31. maddeden farklı değil.

Bu çerçevede her işletme kendi durumuna bakarak hangi varlıkları yeniden değerlemeye tabi tutacağına, hangi varlıkları kapsam dışında bırakacağına karar verebilir.

Ne kadar vergi ödenecek?

Vergi Usul Kanunu’nun geçici 31. maddesi ve kanuna eklenmesi beklenen geçici 32. madde kapsamında yapılacak yeniden değerleme sonucu oluşan fon üzerinden yüzde 2 vergi ödenmesi gerekiyor.

Mükerrer 298. maddeye eklenmesi öngörülen düzenleme kapsamında yapılacak değerleme sonucu oluşan fon herhangi bir vergiye tabi değil.

Amortisman bazı aynı mı?

Yukarıda bahsettiğim dört farklı yeniden değerleme düzenlemesinin tamamında, yeniden değerlenen varlıkların yeni değerleri üzerinden amortisman ayrılabiliyor. Bu açıdan düzenlemeler arasında fark yok.

Amortisman bazını dolaylı olarak etkileyen bir durum var, yukarıda ifade ettim ama bir kere daha belirteyim. Kanun teklifinde yer alan mükerrer 298/Ç maddesine göre yapılacak yeniden değerlemenin kapsamına, aktifleştirme yılının sonuna kadar eklenenler hariç, varlıkların maliyet bedeline eklenmiş olan faiz ve kur farkları girmiyor. Dolayısıyla bu varlıklar için amortisman bazı farklılaşıyor.

Düzenlemeler birbirinin alternatifi mi?

Vergi Usul Kanunu’nun geçici 31. maddesi ve kanuna eklenmesi beklenen geçici 32. madde düzenlemesi, değerleme dönemi dışında paralel düzenlemeler. Kapsamı, vergi yükümlülüğü, fonun niteliği ve akıbeti gibi konular aynı. Dolayısıyla birbirinin alternatifi veya devamı gibi değerlendirilebilir.

Genel olarak işletmelerin hem geçici 31, hem de yasama sürecindeki geçici 32. madde hükümlerinden ayrı ayrı yararlanacaklarını tahmin ediyorum. Her iki düzenleme de işletmelere avantaj sağlayan düzenlemeler ve özellikle amortisman uygulamasını dikkate alarak en erken zamanda uygulama yapılması beklenebilir. Bu yönüyle iki madde uygulaması birbirinin devamı niteliğinde.

Öte yandan, bazı işletmelerin geçici 31. madde hükmünden yararlanmayıp geçici 32. maddeden yararlanmaları olasılık dışı değil. Özellikle zararlı işletmeler, değerlenmiş değerlerden amortisman ayırmayı çok gerekli görmeyip, fon tutarı üzerinden erken vergi ödemek istemeyebilirler. Bu durumda ileride geçici 32. madde kapsamında varlıklarını değerleyebilirler. Her iki uygulamada da yeniden değerlenecek varlığın maliyet bedeli, geçmişte bir tarihten (örneğin 2005 yılından) değerleme yapılacak tarihe kadar (örneğin 31.12.2021 tarihine kadar) olan değer artışını ifade edeceği için, geçici bir dönemin ayrılacak amortisman tutarı dışında bir sonucu olmaz. Bu yönüyle de iki geçici madde bir yönüyle birbirinin alternatifi olarak görülebilir.

Kanun teklifinde yer alan Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298/Ç maddesi düzenlemesi, geçici maddelerden farklı. Bu maddede öngörülen yeniden değerlemede, varlığın değeri geçmişte belirli bir tarihten bugüne getirilmiyor. Varlığın dönem başındaki değeri ilgili yılın yeniden değerleme oranıyla artırılıyor, dolayısıyla varlığın maliyet bedeline eklenen tutar sadece bir yılın değerleme oranıyla sınırlı. Dolayısıyla bu madde kapsamında yapılacak yeniden değerlemeyi ayrı değerlendirmek gerekiyor.

Geçici 32. madde kapsamında yeniden değerleme ne zamana kadar yapılabilir?

Kanun teklifinde yer alan geçici 32. maddenin belirli bir süresi yok. Teklifle mükerrer 298. maddeye eklenmesi önerilen (Ç) fıkrası kapsamında yapılacak yeniden değerleme öncesinde bir tarihte bir kere yapılabilecek bir değerleme. 2022 yılında mükerrer 298/Ç maddesi kapsamında yeniden değerleme yapacak işletmelerin, 2021 yılsonu itibariyle geçici 32. madde kapsamında değerleme yapmaları mümkün. 2022 yılında yeniden değerleme yapmayacak olan işletmeler, hangi yıl yeniden değerleme yapacaklarsa, bir önceki yılsonu itibariyle geçici 32. madde kapsamında yeniden değerleme yapabilirler.

Açık olmamakla birlikte, 2022 yılında mükerrer 298/Ç maddesi kapsamında yeniden değerleme yapmayacak işletmeler de 2021 yılsonu itibariyle geçici 32. madde kapsamında yeniden değerleme yapabilirler. Bu durumda 2022 veya sonraki yıllarda ikinci kere geçici 32. madde kapsamında yeniden değerleme yapma olanağı kalmıyor.

Mükerrer 298. madde kapsamında yeniden değerleme yapmayacaklar geçici 32. madde kapsamında yeniden değerleme yapabilir mi?

Bu soruya cevabım teorik olarak evet, pratik olarak hayır. Ne demek istiyorum söyleyeyim.

Vergi Usul Kanunu’na eklenmesi önerilen geçici 32. maddeye göre, mükerrer 298/Ç maddesi kapsamında yeniden değerleme yapabilecek işletmeler, ilk kez yeniden değerleme yapmadan önce geçici 32. madde kapsamında yeniden değerleme yapma olanağına sahipler. Bu maddeye göre, mükerrer 298/Ç maddesine göre hiçbir şekilde yeniden değerleme yapmayacak olan bir işletmenin, geçici 32. madde kapsamında yeniden değerleme yapmaması gerekir.

Öte yandan geçici 32. maddede yer alan bir başka hükme göre, bu madde kapsamında yeniden değerleme yapan ancak mükerrer 298/Ç kapsamında yeniden değerleme yapmayan mükelleflerin, daha sonraki dönemlerde geçici 32. madde kapsamında yeniden değerleme yapmaları mümkün değil.

Bu hükümden anladığım, mükerrer 298/Ç maddesi hükmü kapsamında yeniden değerleme yapma olanağı varsa, ileride bu kapsamda ne zaman yeniden değerleme yapılacağına bakılmaksızın, geçici 32. madde kapsamında yeniden değerleme yapılabilir. Ancak ileride bir tarihte mükerrer 298/Ç maddesi kapsamında yeniden değerleme yapılmak istenirse, aradaki dönem için hiçbir şekilde yeniden değerleme yapma olanağı yok.

Yeniden değerlenen varlık satılırsa fon ne olur?

Vergi Usul Kanunu’nun geçici 31. maddesi ve kanuna eklenmesi beklenen geçici 32. madde düzenlemesine göre, yeniden değerlenen varlığın elden çıkartılması durumunda, pasifte yer alan değer artışı, kazancın tespitinde dikkate alınmıyor.

Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine eklenmesi beklenen düzenleme farklı. Bu maddede, yeniden değerlenen varlığın elden çıkartılması durumunda, elden çıkartılan varlığa isabet eden pasifte özel fon hesabında gösterilen değer artışlarının amortismanlar gibi işleme tabi tutulacağı belirtiliyor.

Bu farklı hükümler, elden çıkartılacak varlıklar için, geçici maddeler kapsamında yapılan yeniden değerlemenin çok daha avantajlı olması sonucunu doğuruyor. Ancak mükerrer 298/Ç maddesi kapsamında yeniden değerleme yapanlar, değerleme sonrasında değerleme fonunu sermayeye eklerlerse, bu dezavantaj da (sermayeye ekleme sürecinde satılanlar hariç) ortadan kalkıyor.

Gayrimenkullerin yeniden değerlemesinde neler değişecek?

İnşaat sektöründe yeniden değerleme sorunu!