İnşaat sektöründe yeniden değerleme sorunu!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu bugünkü köşesinde inşaat şirketlerinde yeniden değerleme sorununu kaleme aldı. İşte Abdullah Tolu'nun 'İnşaat şirketlerinde yeniden değerleme sorunu' başlıklı yazısı...

Evet, düzenleme gerçekleştirildi fakat çıkarılan Tebliğde konu net olarak açıklığa kavuşturulamadığı için inşaat sektöründe karışıklıklar ortaya çıktı. Vergi uzmanlarının bir bölümü düzenlemeden faydalanılabileceği, diğer kısmı ise faydalanılamayacağı görüşünü savunuyor.

Konu tam olarak ne ile ilgili? Konu, inşaat şirketlerinin aktifine kayıtlı olan arsaların sene sonuna kadar yürürlükteki düzenlemeye göre yeniden değerlemelerinin yapılıp yapılamayacağıyla ilişkili. 

Sene sonuna kadar geçerli olan düzenleme neleri kapsıyor?

31 Aralık 2021'e kadar yürürlüğe alınan düzenleme ile, bir defaya mahsus olacak şekilde yüzde 2 oranında özel bir vergi ödenmek suretiyle, 9 Haziran 2021 tarihi itibariyle yasal defter kayıtlarında bulunan taşınmazların kayıtlı değerlerinin, Yİ-ÜFE değişim oranı dikkate alınarak yeniden değerlemeye tabi tutulmak suretiyle artırılmasına imkan sundu (7326 sayılı Kanun Mad.11, VUK Geçici Mad. 31/7, 530 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği).

Yeniden değerleme uygulamasından, tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan kollektif, adi komandit ve adi şirketler de dahil olacak şekilde ferdi işletme sahibi gelir vergisi mükellefleri ile kurumlar vergisi mükellefleri faydalanabiliyor. Fakat, dar mükellefiyet esasında vergilendirilen mükellefler, işletme hesabı (zirai işletme hesabı dâhil) esasına göre defter tutan mükellefler, serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler, finans ve bankacılık sektöründe faaliyette bulunan mükellefler, sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal etmiş olan mükellefler, VUK uyarınca kendilerine kayıtlarını Türk para birimi haricinde başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükellefler yeniden değerleme uygulamasından faydalanamıyor.

Kanuna göre hangi taşınmazlar için yeniden değerleme yapılamıyor?

Kanuna göre, sat-kirala-geri al (sale - leaseback) işlemine ya da kira sertifikası ihracına konu olan taşınmazlarda yeniden değerleme uygulaması gerçekleştirilemiyor (7326 sayılı Kanun Mad.11, VUK Geçici Mad. 31/7). Çünkü, sat-kirala-geri al (sale - leaseback) işlemine ya da kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar yeniden değerleme kapsamının dışında bırakıldı. 

Peki, Tebliğe göre hangi taşınmazlara yeniden değerleme yapılamıyor?

Maliye’nin 530 No.lu Tebliğinde yeniden değerleme gerçekleştirilemeyecek taşınmazların kapsamı biraz daha genişletildi. Tebliğde yer alan açıklamalara göre, sat-kirala-geri al işlemine ya da kira sertifikası ihracına konu olan iktisadi kıymetler ile iktisadi kıymetlerin alım, satım ve inşa işlerini devamlı şekilde gerçekleştirenlerin bu amaçla aktiflerinde kayıtlı olan emtia niteliğindeki kıymetler yeniden değerlemeye tabi değil (530 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği).

Yine aynı Tebliğde, boş arazi ve arsalar ile kapsama dahil olan işletmelerin kiralamaya konu ettikleri iktisadi kıymetlerin yeniden değerlemeye tabi olabileceği açıklandı. 

İnşaat sektörünün yaşadığı tereddüt ne?

Tebliğde, inşaat şirketlerinin alım, satım ve inşaat amacıyla aktiflerinde yer alan emtia niteliğindeki kıymetlerinin yeniden değerlemeye tabi olmayacağı, yeniden değerlemeye tabi olacak taşınmazların amortismana tabi iktisadi kıymet mahiyetinde olması zorunluluğunun olmaması sebebiyle boş arazi ve arsaların yeniden değerlemeye tabi tutulabileceği açık bir şekilde belirtiliyor (530 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği). Bu açıklamanın mefhum-u muhalifinden hareket edildiğinde, inşaat şirketlerinin emtia niteliğine sahip olmayan taşınmazları için yeniden değerleme yapabilecekleri sonucu ortaya çıkıyor.

Söz konusu düzenleme, yürürlüğe alındığı  9 Haziran 2021'den bu güne, inşaat şirketlerinin ileride inşaat yapmak amacıyla yatırım için satın alarak aktiflerine aldıkları arsaların emtia mı yoksa taşınmaz şeklinde mi değerlendirileceği, bu düzenleme kapsamında yeniden değerlemelerinin yapılıp yapılmayacağı konusunda ciddi tereddütler yarattı ve yaratmayı da sürdürüyor. Maliye tarafından çıkarılan Tebliğde bu konuda açık bir düzenleme olmaması da, bu tereddütlerin çoğalmasına neden oluyor. 

Sektörün yaşadığı tereddütün esas sebebi ise, Maliye’nin 2018'de uygulanan aynı kapsamlı yeniden değerleme düzenlemesine ilişkin olarak verdiği özelgesinde bulunan “hasılat paylaşım sözleşmesi ile kat karşılığı inşaat kapsamında müteahhide verilmiş ve hala süren inşaata konu arsa için "250- Arazi ve Arsalar" hesabında izlenip izlenmediğine dikkat edilmeksizin yeniden değerleme yapılamayacağı” ile ilgili görüşü meydana getiriyor (GİB.  Ankara  VDB’nin 26.08.2019 tarihli ve 281143 sayılı Özelgesi). Yani, Maliye, inşaat şirketlerindeki bu arsaları emtia şeklinde görüyor. Sonuç olarak, gerçekleştirilen vergi incelemelerinde, bu özelge dayanak gösterilerek, inşaat şirketlerinin 2018'de yürürlükte olan düzenlemeye göre yaptıkları yeniden değerleme işlemlerine onay verilmedi.

Maliye’nin yeni düzenlemeye ilişkin şifahi görüşü de bu yönde, herhangi bir değişiklik bulunmuyor. 

Peki, inşaat şirketlerine ait arsalar emtia mı, taşınmaz mı?

Maliye’ye göre emtia, Medeni Kanun ve bize göre taşınmaz. Maliye, inşaat şirketlerinin arsalarının, arsa olarak alınıp satılabileceği ya da üzerine inşaat yapılabileceği sebebiyle taşınmaz değil de, emtia şeklinde kabul ediyor. 

Türk Medeni Kanunu’na göre ise arsa ve araziler, tartışmasız olarak taşınmaz niteliğine sahip. Taşınmazlar, Türk Medeni Kanunu’nda “Taşınmaz” şeklinde tanımlanan ve esas niteliği açıısndan bir yerden başka bir yere taşınması mümkün görülmeyen, dolayısıyla yerinde sabit bulunan mallar şekilde tanımlanıyor. Bunlar, Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesinde; Arazi, Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler şeklinde belirtiliyor.

Bize göre de, inşaat şirketlerinin inşaat yapmak üzere satın aldıkları arsalar emtia değil, taşınmaz niteliğine sahip. Satın alınan arsa ya da arazi üzerine doğrudan inşaat yapılmıyor, öncelikle yapılacak inşaata ilişkin geliştirme (imar vb.) işlemleri gerçekleştiriliyor. Bu süreç duruma göre 1 ila 3 sene arasında değişen bir süre devam ediyor. Bu süreçte söz konusu arazi ve arsalar, inşaat bitimine kadar Tek Düzen Hesap Planı ve Muhasebe Sistemine göre “Duran Varlıklar” grubunda 250 Arazi ve Arsalar Hesabı’nda görülüyor. Maliye tarafından yayınlanan 1 Sıra No.lu Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliği ekinde bulunan “Tekdüzen Hesap Çerçevesı, Hesap Planı ve Hesap Planı Açıklamaları”nda da, “250. Arazı̇ ve Arsalar” hesap kodu, “işletmeye ait her türlü arazi ve arsaların izlendiği hesaptır” şeklinde ifade ediliyor. İnşaat şirketlerinin gerek yatırım gerekse gelecekte inşaat yapmak üzere satın alarak aktiflerine aldıkları arsalar, taşınmaz niteliğine sahipve 250 Arazi ve Arsalar Hesabı’nda izleniyor. 

Maliye’nin yeniden değerleme hakkını kısıtlama yetkisi var mı?

Aslına bakarsanız, Maliye bu şekilde bir yetkiye sahip değil. İlgili yasal düzenlemede, Maliye’ye verilmiş bir kısıtlama yetkisi de bulunmuyor. 

Söz konusu düzenlemede çok açık bir şekilde sat-kirala-geri al işlemine ya da kira sertifikası ihracına konu olan iktisadi kıymetler için yeniden değerleme yapılamayacağına dikkat çekiyor. İlgili yasal düzenlemede, bunlar haricinde yeniden değerlemenin kapsamı dışında kalan başka bir şey de bulunmuyor. 

Bize göre, bu şekildeki arsaların söz konusu düzenleme kapsamında yeniden değerlemelerinin yapılmasına yasal bir engel mevcut değil. Bu sebeple, Maliye’nin, inşaat şirketlerinin yatırım ya da gelecekte inşaat yapmak üzere satın aldıkları arsa ve arazilerin Türk Medeni Kanununa göre taşınmaz olduğu ve ilgili yasa hükmü ile yeniden değerlemenin kapsamı dışında kalan iki özel durum dışında kaldığı hususlarını dikkate alarak, mevcut görüşünü gözden geçirmesi uygun olabilir.

Sektör STK’ları bu sorunu Maliye’ye iletti

İnşaat şirketlerinde yoğun bir şekilde ortaya çıkan bu yeniden değerleme problemi, sektörün STK’ları olan KONUTDER (Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği) ve GYODER (Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği) tarafından Maliye’ye aktarılıyor. 

Sonuçta; inşaat sektörü, Maliye’nin kısa sürede bu konuya açıklık getirmesi için beklemede.

İnşaat sektöründeki KDV neleri kapsıyor?